Инвестиционный анализ реализации бизнес-проекта жилого комплекса в Санкт-Петербурге

По предварительному прогнозу бюджет контекстной рекламы  выглядит следующим образом:

Таблица 22 - Бюджет контекстной рекламы

Предложенные фразы	Позиция	Количество показов в месяц (прогноз)	Примерное количество переходов в  месяц (по выбранной позиции)	Прогноз CTR (по выбранной позиции)	Средняя цена клика (по прогнозу)	Примерный бюджет, руб.
Новая недвижимость	1-ое место	18081	103	0,57	1,48	4573,20
Экологически чистый район	1-ое место	14670	118	0,80	2,73	9664,20
Рубрика: бизнес/недвижимость/недвижимость от застройщиков	1-ое место	3949	62	1,56	3,05	5673,0
Квартиры в городе	1-ое место	3362	40	1,18	0,99	1188,0
Продажа квартир под ключ	1-ое место	1959	19	0,95	2,84	1618,80
Рубрика: бизнес/недвижимость/квартира с отделкой	1-ое место	1674	23	1,38	2,20	1518,0
Куплю квартиру	1-ое место	1066	8	0,72	3,36	806,40
Итого с учетом выбранных позиций		44761	373			25041,60

 

Продвижение проекта  предполагает следующие общие затраты  на рекламу (таблица 23).

Таблица 23 - Общие затраты на рекламу, помесячно

Показатели	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Контекстная реклама	25041,60	25041,60	25041,60	25041,60	25041,60	25041,60	25041,60	25041,60	25041,60	25041,60	25041,60	25041,60
Реклама в журналах	16000,0	16000,0	16000,0	16000,0	16000,0	16000,0	16000,0	16000,0	16000,0	16000,0	16000,0	16000,0
Бюджет рекламы, руб.	41041,6	41041,6	41041,6	41041,6	41041,6	41041,6	41041,6	41041,6	41041,6	41041,6	41041,6	41041,6

 

Таким образом, в инвестиционные затраты включены расходы на рекламу  в размере 41041, 60 руб. в месяц или 492499,20 рублей за год.

В целом нужно сказать, что представленный дополнительный проект по совершенствованию бизнес-проекта жилого комплекса «Северная регата» удорожает весь проект на 776212760 рублей или на 19,3%, что приведет, соответственно к росту стоимости 1 кв. м. жилья.

Если взять среднюю  стоимость квадратного метра жилого комплекса «Северная регата» 75 тыс. руб., то стоимость 1 кв. м. с учетом проекта составит 89000 рубля, что, судя по проведенному анализу средней стоимости квартир в районе новостройки, не выходит за рамки других жилых комплексов.

Общее количество квартир  в ЖК «Северная регата» составляет: 50538 кв.м. По итогам реализации по новой цене квартир без отделки, выручка составит: 44978820 тыс. руб., что выше выручки по первоначальному проекту на 41299854 тыс. руб. (36789966 тыс. руб.).

Для окончательной оценки необходимо провести оценку оценка эффективности  предложений.

 

3.3 Оценка эффективности предложений

 

Следует отметить, что  ожидаемая доходность представленного проекта представляет собой прогнозируемую так называемую остаточную (после указанного момента) ценность. В нашем расчете будет оценена стоимость после 2015 года. В качестве базового периода был взят 2012 год. Исходя из того, что высокий уровень риска, характеризующий российский рынок инвестиций в недвижимость, делает нестабильным рассмотрение длительного периода в качестве прогнозного, и был выбран прогнозный период равный трем годам (2013-2015 гг.).

Для проведения расчетов также необходимо учесть ожидаемый темп инфляции. В наших расчетах он был принят 3% в год.

Рассчитаем ставку дисконта:

1. Безрисковая ставка.

В нашем случае требуется определить ожидаемый доход от проекта, эквивалентный дисконтированным потокам денежных платежей. Поэтому верной оценкой безрисковой ставки является оценка доходности по валютному депозиту Сберегательного Банка России, то есть 7%.

2. Премия за страновой риск.

Один из подходов количественной оценки премии за страновой риск является сравнение доходности по обязательствам России с доходностью долгосрочных казначейских обязательств США. По нашему мнению, премия за страновой риск уже включена в безрисковую ставку. Именно такое значение ставки обеспечивает минимальный уровень дохода от проекта, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данный проект.

3. Размер предприятия.

Для объективного подхода к определению  размера предприятия, необходимо четко представлять, чем этот размер характеризуется.

В качестве размера критерия предприятия должна быть величина его капитала, а численность работающих и величина выручки рассматриваются в качестве вспомогательных критериев.

По нашему мнению, величина активов  ЗАО «ПРАГМА» не позволяет назвать его малым. Специфика предприятия позволяет получить преимущество в доступе к финансовым рынкам даже при сложившейся на данный момент ситуации. Таким образом, объем вложенных финансовых средств в развитие бизнеса определяет его размер. 

Премия за риск по фактору «размер предприятия» равна 2%.

4. Финансовая структура.

Финансовая структура состоит  из собственных и заемных средств в определенном соотношении.

Анализ финансовой структуры предприятия подразумевает расчет и сопоставление различных коэффициентов. Как правило, необходимо выбирать коэффициенты, которые характеризуют разные стороны финансовой структуры предприятия.

Отсутствие полноценного финансового менеджмента на предприятии, по нашему мнению, сказывается негативно на работе ЗАО «ПРАГМА», что потверждается проведенными во второй главе расчетами. Премия за риск равна 3%.

5. Диверсификация производственная и территориальная.

По нашему мнению, премию за производственную и территориальную диверсификацию следует минимизировать, так как ЗАО «ПРАГМА» в принципе можно считать одной из естественных монополий в регионе. То есть данному предприятию, практически нет необходимости диверсифицироваться в силу существующего практически «вечного» спроса. Премия за риск равна 1%.

6. Диверсификация клиентуры.

Согласно теории маркетинга цель любого предприятия - удовлетворение потребностей клиентов.

Чем больше у предприятия потребителей, тем при прочих равных условиях более устойчив его бизнес. Диверсификация также зависит и от долей сбыта, приходящихся на каждого из потребителей. Чем меньше неравенство долей выручки, приходящихся на конкретных клиентов, тем в меньшей степени предприятие зависит от конкретного потребителя.

Степень диверсификации клиентуры ЗАО «ПРАГМА», по нашему мнению, оценивается как средняя, так как у предприятия есть множество различных потребителей, а производимые строительные услуги имеют высокий уровень спроса. Нет данных по работе коммерческого отдела, предусматривающих расширения рынка сбыта. Таким образом, специфика бизнеса ЗАО «ПРАГМА» позволяет принять премию за риск по фактору «диверсификация клиентуры» равной 3%.

7. Доходы: рентабельность и прогнозируемость.

Выручка предприятия является основой денежного потока. Поэтому при анализе рентабельности и прогнозируемости рассматривать необходимо именно выручку. Если выручка поддается прогнозированию и рентабельность услуг стабильна, то можно определить величину будущей прибыли.

Для того чтобы определить прогнозируемость выручки, построим тренд развития выручки предприятия (рисунок 5). Затем оценим величину отклонения фактических значений от трендовых. Максимальное отклонение фактических значений принимаем равным 20%, что соответствует премии за риск «рентабельность и прогнозируемость доходов» в 5 %.

График темпов роста выручки от продаж построен на основе данных отчетности предприятия.

Рис. 5. - График темпов роста выручки от продажи ЗАО «ПРАГМА» за период с 2010 по 2011 год

Величины отклонений выручки от трендовых превышает 20%, что соответствует общему уровню премии за риск прогнозируемости доходов в 5%.

По нашему мнению, предприятие обладает необходимым производственным потенциалом для безубыточного производства. Однако нельзя с высокой долей вероятности прогнозировать в ближайшее время увеличение прибыли. Таким образом, с учетом прогноза выручки и вышеперечисленных факторов премия за риск составит 4%.

8. Качество управления.

Качество управления отражается на всех сторонах существования ЗАО «ПРАГМА». То есть предприятие есть то, что сделало с ним управление, то есть текущее состояние предприятия, и перспективы его развития предопределены качеством управления. 

Управление оказывает влияние на размер чистых активов, на диверсификацию производства, в определенной степени на клиентуру, на финансовое состояние и прогнозируемость доходов и др. Таким образом, качество управления отражается всеми перечисленными показателями. Поэтому, возможно определить премию за риск качества управления как среднюю величину от всех ранее рассчитанных премий, кроме премии за размер предприятия. 

Премия за качество руководства: (7% + 3% + 1% + 3% + 4%)/5 = 3,6 %.

Согласование результатов  расчета.

Таблица 24 - Расчет ставки дисконта по модели кумулятивного построения

Показатели	Премия за риск, %
Безрисковая ставка + премия за страновой риск	7
Качество управления	3,6
Размер предприятия	2
Финансовая структура предприятия	3
Диверсификация производственная и территориальная	1
Диверсификация клиентуры	3
Рентабельность и прогнозируемость	4
Прочие особенные риски	0
Ставка дисконта	24

 

Предположим, что в  последующие прогнозируемые периоды (2013- 2015 гг.) ставка дисконта будет ниже, чем в настоящее время, так как часть рисков снизится.

Выделены следующие  направления снижения рисков предприятия  в прогнозируемые периоды:

- прогнозируемость деятельности  предприятия будет более прогнозируемой, так как предприятие производит услуги, которые будут пользоваться спросом и в дальнейшем, риск составит 3%;

- команда управления сможет использовать новые методы в работе, поставит эффективный управленческий учет на предприятии. Риск управления производством будет ниже на 1%;

- страновой риск России, судя по темпам роста в 2012 году, уменьшится и составит 5%, как страна со средним уровнем риска.

Таблица 25 - Расчет ставки дисконта по модели кумулятивного построения для остаточного периода (после 2015 года)

Показатели	Премия за риск, %
Безрисковая ставка + премия за страновой риск	5
Качество управления	3,5
Размер предприятия	2
Финансовая структура	3
Производственная и территориальная  диверсификация	0
Диверсификация клиентуры предприятия	3
Рентабельность и прогнозируемость	3
Прочие особенные риски	0
Ставка дисконта	20