Особенности рассмотрения жилищных споров

Судья, установив на основе полученных документов, что жилой дом принадлежит  в соответствующих долях нескольким сособственникам, а иск о разделе  дома в натуре предъявлен лишь к  одному или некоторым из них, обязан привлечь других к участию в деле в качестве соответчиков и при  необходимости опросить их применительно  к п. 3 ч. 1 ст. 150 ГПК РФ. Если же хотят  выделиться два собственника совместно, а иск предъявил лишь один из них, судья должен выяснить вопрос о вступлении в дело другого соистца, которого при подготовке дела также следует  опросить применительно к п. 2 ч. 1 ст. 150 ГПК РФ.

Убедившись, что решение о разделе  дома в натуре будет затрагивать  права и интересы других граждан, судья должен решить вопрос о привлечении  их к участию в деле.

О привлечении к участию в  процессе по делам о разделе дома в натуре органов государственных  органов в судебной практике нет  единого мнения. Одни считают, что  без участия в деле органов  исполнительной власти и без их заключения невозможно правильно решить вопрос о возможности раздела дома в  натуре без несоразмерного ущерба его  хозяйственному назначению. По мнению же других, привлекать эти органы к  участию в процессе нет никакой  надобности, поскольку согласно закону для разъяснения вопросов, требующих  специальных познаний, суд обязан назначить эксперта. Обе эти точки  зрения являются односторонними и не учитывают особенностей рассмотрения и разрешения дел этой категории. Действительно, вопрос о возможности  раздела дома в натуре требует  специальных познаний в области  строительных работ и нуждается  в разъяснении. Именно поэтому, как  правило, он не может быть всесторонне  и полно выяснен без назначения по делу эксперта. Но не следует забывать, что в заключении эксперта дается лишь разъяснение вопросов, касающихся только возможности раздела дома с технической точки зрения, т.е. вопросов, требующих специальных  познаний в области строительных работ. Только для разъяснения этих вопросов и проводится экспертиза. Однако этого часто суду недостаточно для полного представления о  пригодности к использованию  для жилья выделенного каждой стороне или одной из них помещения. Для нормального проживания оно  как минимум должно быть оборудовано  отопительным очагом, приборами приготовления  пищи. Как известно, планы установки  отопительных очагов в силу специальных правил должны быть согласованы и утверждены пожарной инспекцией, а планы установки в доме газовых приборов - с представлениями службы газового хозяйства района или города.

Поэтому в случае необходимости  органы пожарного надзора и службы газового хозяйства должны привлекаться к участию в деле в порядке  ч. 2 ст. 47 ГПК РФ для дачи заключения по вопросам, отнесенным к их компетенции. Невыполнение этих требований приводит к отмене решения суда. При разделе  домов, оборудованных водопроводом и канализацией, приходится обсуждать  и вопрос о переоборудовании этих коммуникаций. Но планы устройства канализации в доме должны быть согласованы  и утверждены СЭС, которая как  государственный орган должна быть привлечена к участию в деле для  дачи заключения о возможности ее устройства и  оборудования в той или иной части дома с точки зрения санитарных правил.

Таким образом, особенностью дел о  выделе доли (разделе) дома в натуре является то, что по ним в большинстве  случаев имеется необходимость  как в заключении эксперта, так  и в заключении государственных  органов, которые должны привлекаться к участию в деле в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 150 ГПК РФ.

Решение суда о выделе доли (разделе) жилого дома

Согласно ч. 1 ст. 198 ГПК РФ решение  состоит из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей.

Описательная часть решений  должна содержать в себе указания на требования истца, возражения ответчика  и объяснения других лиц, участвующих  в деле (ч. 3 ст. 198 ГПК РФ).

Эта часть решения, как и другие по делам о выделе в натуре доли из общего домовладения, имеет важное значение. Порой только ее изучение уже дает основания предположить, что при рассмотрении дела были допущены серьезные ошибки или нарушения  закона. Например, если в описательной части решения суд, излагая требования истца, указал, что он (истец) "просит в исковом заявлении выделить ему в натуре часть дома по какому-то конкретному варианту или одному из многих вариантов раздела, предложенных экспертом в заключении", то это  может свидетельствовать о назначении и проведении экспертизы до возбуждения  дела в суде, поскольку на момент предъявления иска еще никаких вариантов, составленных экспертом, не должно быть, ибо экспертиза согласно закону может  быть назначена и должна проводиться  только после возбуждения дела.

По делам о выделе в натуре доли из общего домовладения истцы  нередко после проведения экспертизы изменяют свои исковые требования и  просят выделить им в натуре долю не по варианту, указанному в исковом  заявлении, а по одному из вариантов, предложенных в заключении экспертом. В таком случае в описательной части решения необходимо изложить эти распорядительные действия.

В этой части решения излагаются и возражения ответчика. Эти возражения должны быть изложены четко и ясно, чтобы без обращения к материалам дела можно было понять их суть - то ли ответчик вообще возражает против выдела истцу доли в натуре, то ли против выдела доли не возражает, но его  не устраивает вариант выдела доли, предложенной истцом. Во всех случаях  суд обязан выяснить и изложить в  решении фактические обстоятельства, содержащиеся в возражениях ответчика. Недопустимо ограничиваться в решении лишь общими указаниями на непризнание иска ответчиком, без изложения содержания его возражений, так как это затрудняет уяснение существа спора, что может привести к ошибкам и в конечном итоге к отмене решения.

Согласно ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны  обстоятельства дела, установленные  судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает  те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения  суда может быть указано только на признание иска и принятие его  судом.

В случае отказа в иске в связи  с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд  в мотивировочной части решения  суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.

Эти требования закона должны строго соблюдаться и при вынесении  решений по спорам о выделе в натуре доли из общего домовладения.

Суд обязан установить, являются ли стороны  собственниками жилого дома и какая  доля его принадлежит каждому  из них. Эти обстоятельства, как правило, должны быть подтверждены свидетельством регистрационной палаты о государственной  регистрации права.

Выяснив вопрос о принадлежности дома, суд должен убедиться в технической  возможности выдела в натуре доли из общего домовладения. Для решения  этого вопроса, требующего специальных  познаний, необходимо обратиться к  заключению эксперта. Судам следует  иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными  средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми  имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ). Оценка судом  заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует  указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Если экспертиза поручена нескольким экспертам, давшим отдельные заключения, мотивы согласия или несогласия с  ними должны быть приведены в судебном решении отдельно по каждому заключению (п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").

После того как будет установлено, что выдел в натуре доли дома технически возможен, суд должен тщательно обсудить все представленные экспертом варианты раздела дома и избрать наиболее удобный и приемлемый из них. Оценка судом каждого из представленных экспертом вариантов обязательно  должна найти свое отражение в  решении, где необходимо подробно указать, почему следует отдать предпочтение избранному судом варианту и почему другие представленные экспертом отвергнуты им. Вместе с тем не следует забывать, что решение может быть основано только на доказательствах, которые  были исследованы судом первой инстанции. Недопустима ссылка в решении  на те данные, которые не были исследованы  судом в соответствии с нормами  ГПК РФ.

Иногда суды в решении не приводят никаких мотивов, обосновывающих выбор  конкретного варианта раздела жилого дома из многих представленных экспертом, или излагают их весьма формально, порой  допускаются ошибки, которые приводят к отмене решений. Все это свидетельствует  о том, что в судах еще нет  достаточной ясности, какие же обстоятельства имеют существенное значение и должны приниматься во внимание при выборе конкретного варианта раздела дома из нескольких рекомендованных в заключении экспертом. Сказанное дает основание изложить некоторые рекомендации по этому вопросу. На наш взгляд, при выборе конкретного варианта выдела в натуре доли из общего домовладения следует выяснять и учитывать, в частности, следующие обстоятельства: 1) возможность раздела дома по избранному варианту без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению; 2) сложившийся порядок пользования жилым домом, если таковой имелся между сторонами по делу; 3) удобство пользования жилыми и подсобными помещениями, а также надворными постройками; 4) соответствие стоимости выделяемых помещений размеру долей каждого совладельца в праве собственности на дом; 5) возможность свободного пользования земельным участком после раздела дома; 6) размер расходов, связанных с переоборудованием помещений, и сложность работ по переоборудованию; 7) возможность устройства отопления в каждой части дома; 8) нуждаемость семьи каждого из совладельцев в жилой площади и др.

Выдел в натуре доли дома должен по общему правилу производиться с  учетом размера долей совладельцев в праве собственности на дом. Это вытекает из ст. 252 ГК РФ, в которой закреплено право каждого из участников общей долевой собственности требовать выдела своей доли из общего имущества. Поэтому судьи во всяком случае должны проверять возможность раздела дома в натуре в соответствии с размером долей сторон в праве собственности на домовладение. Если таким образом выделить в натуре часть дома технически невозможно или суд считает, что наиболее приемлемым и удобным из всех, представленных экспертом, является вариант, по которому выдел будет иметь место с некоторым отступлением от размера доли каждого совладельца в праве собственности на дом, то в мотивировочной части решения необходимо указать и убедительно аргументировать, почему для раздела избирается вариант, по которому доли сторон в праве собственности на домовладение изменяются. Кроме того, в этом случае в решении должны быть приведены расчеты, подтверждающие новые размеры долей каждого собственника, а также расчеты, связанные с выплатой денежной компенсации, подлежащей взысканию с одной стороны в пользу другой.

В мотивировочной части решения  необходимо также обсудить вопрос о  переоборудовании, если оно необходимо для выдела в натуре доли дома. Причем в решении обязательно должны быть указаны мотивы, которыми руководствовался суд, обязывая одну или обе стороны  произвести определенные работы по переоборудованию строений. Здесь же следует привести аргументы, подтверждающие вывод суда о возложении в соответствующей  части расходов по переоборудованию на сторону.

В судах еще нет единой позиции  по вопросу о распределении между  сторонами расходов по переоборудованию домовладения. Одни распределяют их соразмерно доле каждого в праве собственности  на дом, другие - всегда поровну между  сторонами по делу; третьи возлагают  эти расходы только на выделяющегося  собственника; четвертые часть расходов относят на стороны в равных долях - это, как правило, расходы, связанные  с изоляцией друг от друга, а другие расходы, например, связанные с оборудованием  самостоятельного выхода, отопительных приборов, и т.п. - на собственника части  дома, в которой эти работы необходимо произвести.

Представляется, правильно поступают  те суды, которые расходы по переоборудованию распределяют соразмерно доле каждого  в праве собственности на дом. Такое распределение расходов соответствует  требованиям ст. 252 ГК РФ.

Не следует забывать и то, что  варианты раздела жилого дома, предусматривающие  возведение пристроек с внешней  стороны дома или переоборудование нежилых помещений в жилые, должны быть согласованы с государственными органами или местной администрацией.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении  от 10 июня 1980 г. N 4 указал, что выдел  доли в натуре, связанный с возведением  жилых пристроек к дому либо переоборудованием  нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным  органом исполнительной власти, органом  исполнительной власти субъекта РФ или  органом местного самоуправления.

Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих  лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным  регламентом, а также в случае строительства на земельном участке  строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда  в соответствии с Градостроительным  кодексом РФ и законодательством  субъектов РФ о градостроительной  деятельности получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) (п. 10). Если суд пришел к выводу, что раздел дома следует произвести согласно сложившемуся между сторонами порядку пользования им, то в мотивировочной части решения кроме доказательств, подтверждающих принадлежность дома и техническую возможность такого раздела, должны быть приведены и доказательства, подтверждающие сложившийся порядок пользования помещениями в доме (свидетельские показания, поэтажный план дома, договор, определяющий порядок пользования помещениями и др.).

При выделе в натуре доли из общего жилого дома нередко в строении приходится переносить с одного места на другое отопительные приборы или заново устанавливать их. О возможности  произвести указанные работы, а также  работы, связанные с переоборудованием  дома, суд во всяком случае обязан истребовать  заключение органов пожарного надзора, в котором должно быть четко указано, не будут ли нарушены правила пожарной безопасности при переоборудовании дома и при возведении отопительного  прибора в той или иной его  части согласно представленному  плану.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ выдел  доли из общего имущества может иметь  место лишь в случае, если это  возможно без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению. Это  требование закона должно учитываться  и при разделе домовладения. Однако в судах нередко вызывал затруднения  вопрос о том, что следует понимать под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению дома.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 8 постановления от 10 июня 1980 г. N 4 разъяснил, что под несоразмерным ущербом  хозяйственному назначению строения следует  понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в  результате переоборудования жилых  помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут  быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими и т.п. Установив  в процессе рассмотрения дела, что  домовладение разделить в натуре невозможно, суд обязан выяснить у  истца, не намерен ли он получить денежную компенсацию за причитающуюся ему  долю.