Особенности рассмотрения жилищных споров

Так, спор о признании права собственности  на часть жилого дома и разделе  его подведомственен суду и в  том случае, когда с таким иском  в суд обращается лицо, за которым  он зарегистрирован, например один из супругов. Отказ в принятии искового заявления, мотивированный тем, что  истец является собственником жилого дома, не основан на законе. Возведенный  либо приобретенный супругами во время брака дом является их общей  совместной собственностью, независимо от того, кому из них предоставлен земельный  участок для строительства дома, кто из них указан в договоре о  приобретении дома и на чье имя  зарегистрирован дом. В случае спора  о разделе общего имущества супругов размер принадлежащей каждому из них доли дома определяется в соответствии со ст. 34, 38 СК РФ.

В соответствии со ст. 74 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате  от 11 февраля 1993 г. (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 312-ФЗ) нотариус по совместному письменному заявлению  супругов выдает одному из них или  обоим супругам свидетельства о  праве собственности на долю в  общем имуществе, нажитом за время  брака.

Таким же образом выдается и свидетельство  о праве собственности на долю

жилого дома, нажитого во время  брака. Отсюда следует, что при отсутствии между супругами спора на это  имущество дело суду не подведомственно.

Согласно ст. 75 Основ в случае смерти одного из супругов свидетельство  о праве собственности на долю в общем имуществе супругов выдается нотариусом по месту открытия наследства по письменному заявлению пережившего  супруга с извещением наследников, принявших наследство.

Свидетельство о праве собственности  на долю в общем имуществе супругов может быть выдано пережившему супругу  на половину общего имущества, нажитого во время брака.

По письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга в свидетельстве  о праве собственности может  быть определена и доля умершего супруга  в общем имуществе.

Несмотря на это указание закона, в производстве народных судов еще  встречаются отдельные дела по искам  переживших супругов о признании  права собственности на долю дома, нажитого во время брака, хотя их право  на супружескую долю никто не оспаривал.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной  постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном  участке, не отведенном для этих целей  в порядке, установленном законом  и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это  необходимых разрешений или с  существенным нарушением градостроительных  и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную  постройку, не приобретает на нее  право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать  другие сделки. Самовольная постройка  подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме  случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. Из содержания этой статьи закона следует, что по общему правилу споры  о признании права собственности  на самовольно возведенные дома и  подсобные строения, а также споры  о сносе таких строений не подлежат рассмотрению в суде. Поэтому по каждому такому делу необходимо установить, отведен ли в порядке, установленном  законом и иными правовыми  актами, земельный участок под  строительство жилого дома, были ли получены необходимые разрешения на строительство дома, не нарушены ли существенно градостроительные  и строительные нормы и правила. Без выяснения этих фактов нельзя правильно решить вопрос о подведомственности этих споров суду.

При решении вопроса о подведомственности суду спора о праве собственности  на жилой дом суд обязан руководствоваться  и специальными правилами, закрепленными  в ч. 3 ст. 222 ГК РФ, в которой указано, что право собственности на самовольную  постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом  случаях, в ином установленном законом  порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании  которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право  собственности на постройку, возмещает  осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную  постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан*(42).

В практике случаи, когда в суде ставится вопрос о признании права  собственности на самовольно возведенный  дом или часть дома, довольно редки. Гораздо чаще приходится иметь дело с такими исками, в которых содержится требование о признании права  собственности на дом или часть  дома, возведенного в 

установленном порядке, но имеющего самовольно возведенные пристройки. По вопросу  о подведомственности таких споров нет достаточной ясности. Некоторые  суды, установив наличие самовольных  пристроек, отказывают в принятии заявления  за неподведомственностью спора даже и тогда, когда истец ставит вопрос о признании права собственности только на часть строения, возведенного в установленном порядке, не претендуя на пристройки, возведенные без надлежащего разрешения.

На наш взгляд, в данном случае никаких оснований к отказу в  принятии заявления не имеется, поскольку  спор вытекает из гражданско-правовых отношений и подведомственен  суду. То обстоятельство, что спорный  жилой дом имеет самовольные  пристройки (например, веранду, террасу  и т.п.) не дает оснований для вывода о неподведомственности дела суду, так как на них никто требований не заявляет и они не являются предметом спора. Установив же при рассмотрении дела наличие самовольного возведения пристроек, суд обязан вынести частное определение в адрес местной администрации.

По общему правилу судам неподведомственны  и споры о сносе самовольно возведенных строений. А как быть, если самовольное строительство  сопряжено с нарушением гражданских  прав других лиц (сособственников, соседей)? По вопросу о подведомственности суду таких споров в судебной практике нет единой точки зрения.

По нашему мнению, если самовольное  строительство нарушает право других лиц, иск о сносе самовольно возведенных  строений подлежит судебному рассмотрению. Это вытекает из содержания ст. 304 ГК РФ, где закреплено правило, согласно которому собственник может требовать  устранения всяких нарушений его  права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Как известно, собственнику принадлежит  право владения, пользования и  распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Эти права  являются правами гражданскими, а  поэтому в данном случае их защита должна осуществляться судом. Только в  случаях, особо предусмотренных  законом, защита гражданских прав реализуется  в административном порядке. Никаких  специальных указаний о защите прав собственника, если они нарушены самовольным  строительством, в административном порядке закон не содержит. Следовательно, если самовольное строительство  нарушает гражданские права других лиц, то иски этих граждан о сносе  самовольно возведенных строений должны приниматься судом и рассматриваться  по существу.

В теории и практике не было единства по вопросам о подведомственности суду споров о признании права собственности  на жилой дом, возведенный в установленном  порядке, но еще не сданный в эксплуатацию. Подобные споры чаще имеют место  между наследниками, супругами (бывшими  супругами). Никаких оснований отказывать в принятии исковых заявлений  по таким спорам нет.

Как уже говорилось, судам не подведомственны  дела по спорам о признании права  собственности на дом или часть  дома (дачи), которые были возведены  самовольно, т.е. построены на земельном  участке, не отведенном для этих целей  в порядке, установленном законом  и иными правовыми актами, либо созданы без получения на это  необходимых разрешений или с  существенным нарушением градостроительных  и строительных норм и правил.

Право собственности на дом, построенный  лицом на отведенном ему в установленном  порядке земельном участке и  принятый в эксплуатацию, возникает  с момента его регистрации. Следовательно, до принятия в эксплуатацию и правовой регистрации спор о доме, как правило, не может быть разрешен судом, так  как право собственности еще  не возникло. Однако в ряде случаев  отказ в судебном рассмотрении таких  споров может привести к тому, что  права граждан окажутся незащищенными. Например, разведенные супруги при  разделе имущества не могут договориться о дальнейшем строительстве дома; спор о не принятом в эксплуатацию доме возник между наследниками застройщика; застройщик умышленно не принимает  мер к правовой регистрации дома с тем, чтобы избежать рассмотрения в суде спора с членами семьи, принимавшими участие в его строительстве.

В связи с этим уже многие годы суды принимают к своему производству и рассматривают по существу споры  указанных лиц.

Сложнее обстоит дело с решением вопроса о подведомственности спора  между супругами о праве на недостроенный жилой дом. По нашему мнению, дела по таким искам также  подведомственны суду. Недостроенный  дом, возведенный на средства, нажитые  во время брака, является общим совместным имуществом супругов, на которое каждый из них в силу ст. 34, 35, 38 СК РФ имеет  права. Требования о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, подлежат в силу ст. 38 СК РФ рассмотрению в судебном порядке. Никаких исключений в отношении недостроенных жилых домов закон не содержит.

Вопрос о подведомственности споров о праве собственности на сгоревшие  дома является одним из сложных и  неясных вопросов в судебной практике. С такими исками в суд чаще обращаются лица, постоянно проживающие в  городах, рабочих поселках, обеспеченные жильем и пользовавшиеся сгоревшим  строением как дачей. Это, как  правило, наследники, и граждане, купившие дома под дачи, и другие лица.

При решении вопроса о подведомственности указанных споров следует иметь  в виду следующее. Право собственности  является вещным правом. Следовательно, спор о праве собственности на жилой дом - это спор о вещном праве. Предметом такого спора может  быть только реально существующий жилой  дом или его часть. Сам по себе спор о праве собственности на полностью сгоревший дом, т.е. на несуществующее в действительности имущество, беспредметен. Рассмотрение и разрешение такого спора судом  не может породить для сторон никаких  последствий. В связи с этим полагаем, что такие споры не должны приниматься  к рассмотрению суда.

Вместе с тем в судебном порядке  могут быть рассмотрены гражданско-правовые споры, связанные с последствиями  произошедшего несчастного случая. При рассмотрении этих споров факт принадлежности сгоревшего дома входит лишь как один из многих фактов в  предмет доказывания по делу и  подлежит установлению наряду с другими  фактами. Однако иногда истцы затрудняются точно сформулировать свои исковые  требования по таким спорам, а поэтому  ошибочно излагают их в виде просьбы  признать за ними право собственности  на сгоревший дом. Из изложенного  вытекает, что когда в заявлении  речь идет о признании права собственности  на сгоревшее строение, судьи обязаны  выяснить, в связи с чем предъявлен иск и каково действительное содержание заявленного требования.

Практика показывает, что иски о  признании права собственности  на сгоревшие дома предъявляются  по различным причинам: в связи  с запрещением восстановить сгоревшие  дома, с отказом страховых органов  выплатить страховые платежи  и др. Только тщательно выяснив  эти вопросы и правильно уяснив существо требований истца, можно безошибочно  решить вопрос о подведомственности спора суду.

Если заявленное требование носит  гражданско-правовой характер, то судья  обязан принять заявление и разъяснить истцу право уточнить исковые  требования. Так, если будет установлено, что требования по существу сводятся к взысканию страховых платежей и предъявлены в связи с  отказом выплатить эти суммы, но были истцом ошибочно сформулированы как требования о признании права  собственности на сгоревший дом, то судья обязан принять заявление, поскольку налицо спор о праве  гражданском, который подлежит рассмотрению судом. В этом случае истцу должно быть разъяснено право уточнить исковое  требование.

Вопрос о территориальной подсудности  дел по спорам о признании права  собственности на жилой дом или  часть жилого дома четко урегулирован законом и ни в теории, ни в  практике затруднений не вызывает. Согласно ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние  насаждения, здания, в том числе  жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные  с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются  в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Таким образом, споры о признании  права собственности на жилой  дом или часть жилого дома подсудны суду по месту нахождения жилого дома.

После введения института мировых  судей на практике нередко встает вопрос о разграничении компетенции  по рассмотрению названных споров между  мировыми судьями и районными  судами.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ мировой  судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела по имущественным  спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей.

Исходя из содержания этого правила  дела по спорам о признании права  собственности на жилой дом или  часть жилого дома, стоимость которого (которой) не превышает 50 тысяч рублей на день подачи заявления, должны рассматриваться  мировыми судьями, а не районным судом.

Такой подход законодателя к решению  подсудности рассматриваемой категории  дел вряд ли оправдан, поскольку  эти дела всегда относились и относятся  к сложным, которые на практике разбираются  судьями, имеющими большой опыт работы. Передача этих дел мировым судьям приводит к затягиванию их рассмотрения, судебной волоките, а следовательно, не укрепляет гарантии конституционного права граждан на судебную защиту.