Особенности рассмотрения жилищных споров

Как известно, гражданско-правовые отношения  между кооперативом и лицами, участвующими в учреждении кооператива или  пожелавшими вступить в уже 

существующий кооператив на общих  основаниях, возникают только с приобретением  в установленном порядке членства в ЖСК. Поэтому в каждом конкретном случае важно выяснить, с какого момента у гражданина возникает  членство в кооперативе, а следовательно, и возможность судебной защиты своих  прав.

Членство в ЖСК у граждан  может возникнуть двояким путем: 1) в порядке участия в учредительстве кооператива, т.е. в соответствии со ст. 112 ЖК РФ (далее - ЖК РФ); 2) в порядке  приема в уже функционирующий  кооператив (ст. 121 ЖК РФ).

Учредители, которыми являются лица, проголосовавшие за организацию  жилищного кооператива, становятся членами жилищно-строительного кооператива  с момента его государственной  регистрации в качестве юридического лица. С этого времени споры  между кооперативом и лицами, ставшими членам ЖСК, поскольку они возникают  из гражданско-правовых отношений, подведомственны  суду и подлежат рассмотрению в порядке  искового производства.

Не вытекают из гражданско-правовых отношений, а потому не подлежат рассмотрению судом в порядке искового производства споры, возникшие до регистрации  ЖСК, в частности, споры, связанные  с отказом в государственной  регистрации кооператива.

У граждан или юридического лица, желающих вступить в уже действующий  кооператив, членство в ЖСК возникает  с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения  о приеме в члены жилищного  кооператива общим собранием  членов кооператива (конференцией) (ст. 121 ЖК РФ).

Важное практическое значение имеет  и вопрос о подведомственности суду споров между лицами, имеющими преимущественное право на вступление в кооператив, и кооперативом, о членстве в нем. Но прежде следует уяснить ряд  других вопросов, без которых правильное решение первого невозможно. В  частности, нужно установить круг лиц, могущих претендовать на преимущественное право вступить в кооператив, и  условия, при которых граждане получают преимущественное право на вступление в кооператив в соответствии с  действующим законодательством,

Круг лиц, имеющих преимущественное право на вступление в кооператив, указан в законе. Согласно ст. 131 ЖК РФ в случае смерти члена жилищного  кооператива преимущественное право  на вступление в члены жилищного  кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет  право на часть пая.

Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая  и проживавший совместно с  наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного  кооператива в случае, если у супруга  наследодателя такое право отсутствует  или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного  кооператива в случае, если граждане, указанные в ч. 1 и 2 настоящей статьи, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Член семьи, проживавший совместно  с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного  кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в ч. 1-3 настоящей статьи, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с  наследодателем другие наследники члена  жилищного кооператива не имеют  преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива  либо откажутся от вступления в члены  жилищного кооператива.

Анализ ст. 131 ЖК РФ показывает, что  в настоящее время в законе установлена 

очередность реализации преимущественного  права на вступление в члены жилищного  кооператива в случае наследования. Преимущественное право имеют:

в первую очередь - супруг наследодателя, если он имеет право на часть пая;

во вторую очередь - наследник члена  жилищного кооператива, имеющий  право на часть пая и проживавший  совместно с наследодателем (если у супруга наследодателя такое  право отсутствует или супруг отказался вступить в члены жилищного  кооператива);

в третью очередь - наследник члена  жилищного кооператива, не проживавший  совместно с наследодателем (если граждане, указанные в первой и  второй очередях, отсутствуют или  отказались от своего преимущественного  права);

в четвертую очередь - член семьи, проживавший  совместно с наследодателем и  не являющийся его наследником, при  условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в  первой, второй и третьей очередях, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с  наследодателем другие наследники не имеют преимущественного права  на вступление в кооператив либо отказались от этого права.

По действующему закону преимущественное право на вступление в кооператив имеют не только лица, указанные  в ст. 131 ЖК РФ. Такое право имеют  и малоимущие граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального  найма, супруг члена кооператива  в случае раздела пая.

Лица, имеющие преимущественное право  на вступление в кооператив, признаются членами жилищного кооператива  с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения  о приеме в члены жилищного  кооператива общим собранием  членов кооператива (конференцией).

Указанные лица вправе требовать их приема в кооператив, а в случае отказа могут обратиться в суд  с требованием о признании  недействительным такого решения общего собрания. Такой спор подведомственен  суду, поскольку возникает из гражданских  правоотношений.

В юридической литературе высказываются  вполне справедливые предложения о  расширении условий, при которых  гражданам предоставлялось бы преимущественное право на вступление в кооператив. Например, предлагается предоставить членам семьи пайщика преимущественное право на вступление в кооператив во всех предусмотренных уставом  ЖСК случаях исключения пайщика  из кооператива. Эта идея заслуживает  внимания и также должна найти  свое отражение в законе уставах  ЖСК.

На наш взгляд, в законодательстве и в уставах ЖСК следовало  бы указать и на преимущественное право вступления в кооператив членов семьи пайщика в случае выезда в другую квартиру в доме того же ЖСК в порядке улучшения жилищных условий.

Думается, что преимущественное право  на вступление в кооператив должно быть предоставлено и члену семьи  пайщика, если член кооператива потребовал заменить себя в членском правоотношении этим лицом. Такая возможность должна быть предоставлена пайщику с момента возникновения у него членства в кооперативе и независимо от того, поселились ли он и члены его семьи в кооперативном доме.

Эти соображения следовало бы учесть при работе над совершенствованием жилищного законодательства.

Самостоятельного рассмотрения требует  вопрос о подведомственности суду споров о членстве в кооперативе между  наследниками пайщика. В частности, как быть, если вступить в ЖСК  пожелают несколько наследников, проживающих  с умершим членом кооператива?

Согласно ч. 1 ст. 1177 ГК РФ решение  вопроса о том, кто из наследников  может 

быть принят в члены потребительского кооператива в случае, когда пай  наследодателя перешел к нескольким наследникам, а также порядок, способы  и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре определяются законодательством о  потребительских кооперативах и  учредительными документами соответствующего кооператива.

Жилищный кодекс РФ не дает ответа на этот вопрос. Нет единообразного решения по нему и в уставах  кооперативов.

Полагаем, что если вступить в ЖСК  пожелают несколько наследников, то в случае спора вопрос о принятии в члены кооператива одного из претендентов должен быть решен общим  собранием кооператива. Решение  общего собрания может быть оспорено в судебном порядке. Такой спор вытекает из гражданских правоотношений и  подведомственен суду. Если же при  приеме наследника в кооператив общим  собранием будет нарушен устав  кооператива, то решение отменяется.

Однако такое положение было бы верным лишь в одном случае - если помещением в кооперативном доме при жизни пайщика пользовались все наследники и этот факт никем  не оспаривается, а следовательно, все  они имеют преимущественное право  на вступление в кооператив. Но на практике такое случается редко.

Нередко судебные споры между наследниками о преимущественном праве на вступление в кооператив и о членстве в  кооперативе возникают тогда, когда  один из них - тот, кто, по мнению других, при жизни пайщика не пользовался  помещением в доме ЖСК, решением общего собрания принят в члены кооператива, а другим наследникам, которые, по их утверждению, пользовались этим помещением вместе с умершим, в приеме в кооператив отказано. В данном случае спор о  преимущественном праве на вступление в кооператив и о членстве в  кооперативе подведомственен суду, поскольку один из наследников (или  несколько) обращается в суд за защитой  своих гражданских прав, связанных  с пользованием жилым помещением в доме кооператива. Такой иск  должен быть принят судом к производству для рассмотрения по существу. Если в процессе судебного разбирательства  спора будет установлено, что  наследник (ответчик по иску) принятый в члены кооператива, помещением в доме ЖСК не пользовался, то решение  общего собрания членов ЖСК, которым  ответчик принят в члены кооператива, должно быть признано недействительным, поскольку оно нарушает гражданские  права и интересы других наследников, пользовавшихся помещением в доме ЖСК.

Нет оснований к отказу в принятии искового заявления и в том  случае, если все наследники или  несколько из них приняты в  члены кооператива, но один из принятых считает, что другой наследник жилым  помещением в доме ЖСК не пользовался, принят в члены кооператива с  нарушением устава, и обращается в  суд с иском к наследнику, принятому  в кооператив, и к кооперативу, требуя признать недействительным решение  общего собрания членов кооператива, которым  ответчик был принят в члены ЖСК. Спор по такому иску также вытекает из гражданских правоотношений и  суду подведомственен.

Вопросы распределения жилых помещений  в домах ЖСК между членами  кооператива относятся к исключительной компетенции общего собрания пайщиков. Споры между кооперативом и его  членами по поводу распределения  жилых помещений не являются гражданско-правовыми. Поэтому суды не вправе рассматривать вопросы распределения жилых помещений между членами кооператива.

Вместе с тем гражданин вправе обратиться в суд с иском о  защите нарушенного или оспариваемого  права на пользование жилым помещением, выделенным ему как члену кооператива  по решению общего собрания членов кооператива. Возможность судебной защиты прав пайщика при возникновении  подобного рода споров вытекает из факта существования его субъективных прав, уже появившихся на основе членства и 

решения общего собрания кооператива  о распределении квартир. Суд  может признать его право на конкретное жилое помещение. Такое решение  не затрагивает исключительной компетенции  общего собрания кооператива на распределение  жилых помещений между членами  кооператива, так как спор идет о  передаче пайщику уже закрепленного  за ним помещения. Поскольку в  данном случае у члена ЖСК уже  возникло субъективное право на пользование  конкретным жилым помещением, то спор имеет гражданско-правовой характер и подведомственен.

 

 

Подготовка дела к судебному  разбирательству 

Подготовка дела к судебному  разбирательству - самостоятельная  стадия гражданского процесса. Она  обязательна по всем гражданским  делам. Закон обязывает судью  на этой стадии процесса сделать все  необходимое для того, чтобы суд  имел возможность, не откладывая разбирательство  дела, в первом же судебном заседании  вынести законное и обоснованное решение. Перечень подготовительных действий, которые судье необходимо совершить  на этой стадии гражданского процесса, дан в ст. 150 ГПК РФ.

Остановимся на подготовке к судебному  разбирательству дел по наиболее часто встречающимся в практике спорам.

Подготовка дела о разделе пая  и жилого помещения между бывшими  супругами.

Согласно ст. 127 ЖК РФ раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива  между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому  из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение  или имеется техническая возможность  переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в  изолированные жилые помещения.

Споры о разделе жилого помещения  в доме жилищного кооператива  разрешаются в судебном порядке.

На практике нередко истцы соединяют  требования о разделе пая с  требованиями о разделе жилой  площади.

Спор о разделе пая между  супругами - это имущественный спор. При рассмотрении и разрешении такого спора необходимо руководствоваться  правовыми нормами семейного  права.

Условия раздела жилой площади  в доме ЖСК предусмотрены ст. 127 ЖК РФ. Из содержания этой статьи следует, что при рассмотрении такого дела суд должен выяснить:

1) наличие у спорящих субъектов  права на пай; 

2) наличие в квартире двух  или более изолированных комнат;

3) если в квартире комнаты  смежные, наличие технической  возможности переустройства и  (или) перепланировки неизолированных  помещений в изолированные жилые  помещения. 

При рассмотрении споров о разделе  пая и жилой площади между  супругами ответчики, возражая против иска, чаще всего утверждают, что  первый взнос или последующие  паенакопления внесены в кооператив за счет их личных сбережений либо средств, полученных ими в дар или в порядке наследования. Поэтому при подготовке к судебному разбирательству таких дел, на наш взгляд, во всех случаях следует вызывать на прием и опрашивать как истца, так и ответчика. Выяснение возражений против иска и доказательств, подтверждающих возражения, позволит более качественно провести подготовку дела, а следовательно, создать условия для правильного рассмотрения и разрешения спора в первом же судебном заседании.