Особенности рассмотрения жилищных споров

подготовке дела к судебному  разбирательству судья обязательно  должен истребовать это решение  и приобщить к делу, поскольку  без него спор не может быть разрешен правильно.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 150 ГПК  судья при подготовке дела к судебному  разбирательству с учетом мнения участвующих в деле лиц должен решить вопрос о производстве экспертизы, если необходимость экспертного  заключения вытекает из обстоятельств  дела и представленных доказательств.

Перечень доказательств, которые  необходимо истребовать при подготовке к судебному разбирательству  дел по указанным спорам, конечно, не является исчерпывающим и при  необходимости может быть расширен.

Судебное решение 

Содержание судебных решений по спорам между гражданами и ЖСК  имеет определенные особенности, которые  необходимо учитывать.

Решение суда по спорам о  членстве в ЖСК 

Разрешение споров о членстве в  кооперативе имеет свои особенности. Только хорошо зная их, можно вынести  законное и обоснованное решение  по данной категории дел.

Практика показывает, что в числе  судебных споров между гражданами и  ЖСК о членстве в кооперативе  немало связанных с исключением  пайщиков из кооператива. Рассмотрение и разрешение таких споров тоже имеет  определенную специфику.

Согласно ч. 3 ст. 130 ЖК РФ член жилищного  кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании  решения общего собрания членов жилищного  кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без  уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.

Исключение из членов кооператива  может производиться только по решению  общего собрания. Лицо, не согласное  по тем или иным причинам с решением общего собрания о его исключении из членов ЖСК, вправе обратиться в  суд с иском о признании  такого решения необоснованным, а  также о признании за ним права  на дальнейшее пользование жилым  помещением. Такой иск суду подведомственен.

Рассматривая и разрешая спор между  пайщиком и ЖСК об исключении из кооператива, суд должен установить и отразить в решении ряд фактов, имеющих юридическое значение. В  частности, кем было принято решение  об исключении. Например, если решение  было принято правлением кооператива, то оно незаконно и никаких  правовых последствий не порождает, поскольку вопросы, связанные с  исключением из ЖСК, относятся к  компетенции общего собрания, а не правления кооператива. Суд обязан также выяснить и отразить в решении, имелся ли кворум на общем собрании пайщиков и было ли принято решение  об исключении истца из кооператива  большинством голосов. Эти обстоятельства имеют существенное значение, поскольку  в силу действующих ныне уставов  ЖСК общее собрание, созываемое для  решения вопроса об исключении из членов кооператива, признается правомочным  при участии в нем 3/4 общего числа  членов кооператива (уполномоченных), а решение об исключении считается  принятым, если за него проголосовало  большинство или квалифицированное  большинство в голосов.

Невыполнение кооперативом указанных  требований влечет за собой недействительность принятого общим собранием решения. Однако практика показывает, что суды в отдельных случаях не выясняют эти важные обстоятельства, что приводит к отмене судебного решения.

В судебном заседании необходимо наряду с другими фактами выяснить, присутствовал  ли на общем собрании сам исключенный, было ли ему предоставлено слово  для объяснений. В отличие от предыдущих эти факты сами по себе юридического значения не имеют, но их выяснение  поможет суду понять ту обстановку, в которой обсуждался вопрос об исключении истца из ЖСК.

После этого суд должен проверить  по существу правильность исключения истца из кооператива.

Во-первых, следует достоверно установить, были ли допущены со стороны истца  какие-либо нарушения норм устава, если были, то какие конкретно. В практике иногда еще бывает так, что пайщика  исключают из кооператива по основаниям, не предусмотренным законами, за невыполнение обязанностей, не вытекающих из устава ЖСК (за невнесение сумм по платежам, не предусмотренных законом, за отказ  переселиться в другую квартиру и  др.). Установив, что истец никаких  норм устава не нарушал или исключен за нарушение каких-либо правил, не предусмотренных уставом, суд обязан признать решение общего собрания пайщиков об исключении его из кооператива  незаконным.

Во-вторых, суд должен выяснить и  отразить в решении, виновен ли исключенный  в нарушении норм устава ЖСК. При  отсутствии его вины исключение из кооператива незаконно. Например, неправильным будет решение общего собрания об исключении пайщика из кооператива  за неуплату в срок установленных  уставом и общим собранием  взносов и платежей в случае, если пайщик длительное время болел, в  связи с чем испытывал материальные затруднения и не мог своевременно погасить задолженность.

И наконец необходимо выяснить, допускается  ли по уставу исключение пайщика из кооператива за то нарушение, которое  он совершил. Как известно, исключение из кооператива может допускаться  не за всякое нарушение, а только в  случаях, указанных в ст. 123 ЖК РСФСР.

Следует иметь в виду, что исключение из кооператива - крайняя мера, применяемая  к членам ЖСК. Она влечет за собой  тяжелые гражданско-правовые последствия  для пайщика и членов его семьи - выселение. Поэтому полагаем, что  при рассмотрении и разрешении таких  споров суду во всех случаях необходимо обсуждать вопрос о соответствии этой крайней меры тяжести совершенного истцом проступка, обращая особое внимание на его семейное положение и другие обстоятельства. На наш взгляд, это  будет способствовать защите жилищных прав пайщика и членов его семьи.

Имеет определенные особенности и  резолютивная часть решения суда по этим делам. Так, при изложении  резолютивной части решения об удовлетворении иска пайщика суд обязательно  должен указать, что истец признан  необоснованно исключенным из кооператива  и что за ним признается право  на дальнейшее пользование жилым  помещением. Такое решение влечет за собой в силу его обязательности к исполнению восстановление пайщика  в членах кооператива и в правах на дальнейшее пользование жилой  площадью.

Между тем некоторые суды в резолютивной части решения оговаривают только восстановление пайщика в членах кооператива, а вопрос о законности и обоснованности решения общего собрания, которым он исключен из ЖСК, оставляют открытым. Это, на наш взгляд, неправильно, так как именно после  признания необоснованным, незаконным решения общего собрания об исключении пайщика из

ЖСК отпадает правовое основание прекращения  его членства в кооперативе, что  и влечет за собой восстановление пайщика в членах кооператива.

В отдельных случаях еще допускаются  ошибки и при вынесении решений  по искам лиц, имеющих преимущественное право на вступление в кооператив.

В соответствии с Законом суд  может рассмотреть требования граждан, имеющих преимущественное право  на вступление в кооператив, о признании  неправильным отказа в приеме их в  члены данного кооператива и  о праве на пользование жилым  помещением. При вынесении решений  по таким делам необходимо учитывать  следующее.

Во-первых, суд своим решением в  силу закона не вправе осуществлять прием  граждан в члены ЖСК.

Во-вторых, суд своим решением не вправе обязывать общее собрание кооператива принять в члены  ЖСК то или иное лицо, даже если оно  имеет преимущественное право на вступление в кооператив. Такое решение  противоречило бы ст. 112 ЖК РФ и принципам  внутрикооперативной демократии. Кроме  того, оно не может быть исполнено  в принудительном порядке, так как  у суда нет правовых средств принудить  каждого члена кооператива проголосовать  на общем собрании за прием кого бы то ни было в ЖСК. Да в этом и  нет никакой надобности. Суд, установив, что лицо имеет преимущественное право на вступление в кооператив, должен указать в резолютивной части  решения о признании решения  общего собрания, которым этому лицу отказано в приеме в члены ЖСК, недействительным и признании за ним права пользования жилым  помещением. Такое решение надежно  гарантирует защиту жилищных прав граждан  и вместе с тем оказывает существенную помощь кооперативу, его общему собранию при новом обсуждении и решении  вопроса о членстве в ЖСК такого лица.

Решение суда по спору о  праве на выделенное члену ЖСК  жилое помещение 

Содержание решения суда по таким  спорам в значительной степени предопределяется характером препятствий, чинимых истцу  в пользовании выделенным ему  по решению общего собрания членов кооператива жилым помещением. Эти  препятствия, как показывает практика, сводятся, в частности, к следующему: а) против предоставления выделенного  пайщику жилого помещения по тем  или иным мотивам возражает кооператив, препятствуя занятию жилой площади; б) выделенное члену ЖСК по решению  общего собрания жилое помещение  затем предоставляется кооперативом другому лицу, например вновь принятому  в члены кооператива.

В зависимости от характера чинимых  истцу препятствий по-разному  будут сформулированы в описательной части решения и требования истца. Так, во втором случае требования истца  по существу сводятся к признанию  за ним права на выделенное ему  жилое помещение и к признанию  незаконным решения общего собрания членов ЖСК о предоставлении помещения  другому лицу, а если это лицо уже заняло помещение, то и к выселению  его из кооперативной квартиры.

Исходя из этого соответствующим  образом должна быть изложена и мотивировочная часть решения суда. Здесь, в частности, не только должны найти отражение  факты, подтверждающие наличие или отсутствие права истца на жилое помещение в доме ЖСК и свидетельствующие о законности или незаконности предоставления ответчику этого помещения, но и должен быть сделан вывод о правильности или неправильности решения общего собрания членов кооператива. Если по обстоятельствам дела ответчик должен быть выселен из занятой им квартиры,

то это следует особо оговорить  в решении со ссылкой на закон  и руководящие разъяснения вышестоящих  судов. Вопрос о выселении ответчика  в этом случае следует решать применительно  к ст. 100 ЖК РСФСР. Для того чтобы  правильно применить содержащуюся в этой статье правовую норму, необходимо в судебном заседании выяснить, какую  жилую площадь ответчик занимал  раньше. Эти обстоятельства должны найти отражение в мотивировочной части решения. Здесь же следует  указать, почему судом отвергнуты мотивы, которыми руководствовалось общее  собрание, предоставляя жилое помещение  ответчику, и доводы, на которые дополнительно  ссылались в судебном заседании  представитель кооператива и  ответчик.

Резолютивная часть решения  об удовлетворении иска в этом случае должна содержать выводы, во-первых, о признании незаконным решения  общего собрания членов ЖСК о предоставлении другому лицу жилого помещения, выделенного  ранее истцу; во-вторых, о признании  за истцом права на выделенное ему  общим собранием членов ЖСК жилое  помещение; в-третьих, если это необходимо по обстоятельствам дела, о выселении  ответчика с этой жилой площади (с предоставлением или без  предоставления другого жилого помещения).

Решение суда по делам о разделе  пая в ЖСК (ДСК) между супругами.

Решение суда по делам о разделе  пая в ЖСК между супругами, как и по всем другим, должно быть законным и обоснованным. По содержанию оно состоит из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей (ст. 198 ГПК РФ).

В вводной части решения суда должны быть указаны дата и место  принятия решения суда, наименование суда, принявшего решение, состав суда, секретарь судебного заседания, стороны, другие лица, участвующие в  деле, их представители, предмет спора  или заявленное требование (ч. 2 ст. 198 ГПК РФ).

Излагая эту часть решения, не следует  забывать, что по делам указанной  категории, как правило, спор идет о  разделе не только паенакопления, но и жилой площади в доме кооператива. Однако порой суды во вводной части решения указывают, что рассматривался спор только о разделе пая, тогда как из последующего изложения решения видно, что предметом спора являлся не только пай, но и кооперативная жилая площадь. Изложение предмета спора должно быть юридически определенным и кратким; в соответствующих случаях нужно сформулировать также требования по встречному иску и иску третьего лица с самостоятельными требованиями.

Согласно ч. 3 ст. 198 ГПК РФ описательная часть решения суда должна содержать  указание на требование истца, возражения ответчика и объяснения других лиц, участвующих в деле. Судья должен предельно внимательно отнестись  к изложению этой части решения. Прежде всего здесь необходимо указать, в чем конкретно состоят требования истца: просит ли он разделить пай  и жилую площадь или признать за ним право на определенную часть  паенакопления, или взыскать денежную компенсацию с члена ЖСК. Эти требования необходимо четко разграничивать, поскольку удовлетворение каждого из них ведет к различным правовым последствиям. Так, признание за одним из супругов (бывших супругов) права на определенную часть паенакопления не порождает у него преимущественного права на вступление в кооператив. В случае удовлетворения иска о разделе пая бывший супруг, за которым признано право на часть пая и жилую площадь в доме ЖСК, имеет преимущественное право на вступление в кооператив. Удовлетворение же требований истца о взыскании с члена кооператива денежной компенсации ведет к утрате им права на жилую площадь в доме ЖСК. Поэтому денежная компенсация за долю пая может быть присуждена бывшему супругу, не состоявшему членом ЖСК, если установлено, что раздел пая в натуре невозможен и супруг просит взыскать эту компенсацию, отказываясь от

дальнейшего пользования жилой  площадью.

В описательной части решения суда должен быть определен в денежном выражении размер пая или размер денежной компенсации, на которую претендует истец. Далее следует подробно, но по возможности в краткой форме  изложить обстоятельства, на которых  истец основывает свои требования. Причем необходимо излагать лишь обстоятельства, имеющие юридическое значение для  разрешения спора. Эти обстоятельства излагаются обязательно в том  виде, в каком их представляет и  изображает сам истец.