Учет и анализ операций коммерческого банка по ипотечному кредитованию (на примере АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО)

          -            право залога на имущество,  обременённое ипотекой.

          В договоре на предоставление  ипотечного кредита могут быть определены следующие параметры:

аннуитетные платежи — ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платёж по основному долгу;

мораторий  - устанавливаемый банком период, в течение которого заёмщику запрещено проводить платежи в счёт досрочного исполнения обязательств по кредитному договору;

расчётный период -  период, за который производится начисление процентов;

платёжный период - период, в течение которого заёмщик обязан произвести погашение задолженности за предыдущий расчётный период (отсрочка платежа). По истечении платёжного периода задолженность считается просроченной.

         Порядок учета  операций по предоставлению  ипотечных кредитов.

         Ипотечный кредит может быть  предоставлен разовым зачислением  (либо выдачей наличными) денежных  средств (разовый ипотечный кредит) или в виде кредитной линии  под лимит выдачи (КЛВ)  -  общая  сумма предоставляемых денежных  средств в течение срока действия договора не превышает установленного «лимита выдачи». Как правило, предоставление кредита в виде кредитной линии практикуется для финансирования долевого строительства объекта недвижимости.

            Проценты по ипотечным кредитам  начисляются в соответствии с расчётным периодом, установленным в кредитном договоре, начиная со дня, следующего за днём фактического предоставления, на остаток ссудной задолженности, из расчёта процентной ставки, установленной договором, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов.

              Ипотечные кредиты, как правило,  предоставляются на длительный срок (от 5 лет и выше). Погашение ипотечного кредита, как правило, осуществляется ежемесячно, либо аннуитетными платежами, либо по принципу равномерного погашения, при котором одинаковы не общие суммы платежей, а только их части, погашающие основной долг.

            При составлении графика частичных  платежей по методу равномерного  погашения рассчитывается фиксированная сумма погашения основного долга и сумма процентов, подлежащих уплате за каждый расчётный период. Процентная часть считается по ставке, определённой кредитным договором, за каждый расчётный период с учётом изменений суммы основного долга. Размер каждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей.

Бухгалтерский учёт задолженности по ипотечным  кредитам, предоставленным физическим лицам, производится на следующих балансовых счетах:

455 07 «Кредиты, предоставленные физическим лицам на срок свыше 3 лет»;

457 06 «Кредиты, предоставленные физическим лицам — нерезидентам на срок свыше 3 лет». В аналитическом учёте открываются лицевые счета в разрезе каждого кредитного договора. Лицевые счета открываются в момент фактического предоставления кредита.

Для учёта обеспечения, принятого по ипотечному кредиту, используются следующие внебалансовые счета бухгалтерского учёта:

913 03 —  ценные бумаги, принятые в залог  по выданным кредитам;

913 05 —  гарантии, поручительства, полученные  банком;

913 07 —  имущество, принятое в залог по кредитам,

кроме ценных бумаг.

            Счета активные. Лицевой счёт  для учёта обеспечения открывается в разрезе каждого договора на обеспечение размещаемых средств.

           Учёт обеспечения производится  в следующем порядке.

Поручительства, принятые по ипотечным кредитам, учитываются на внебалансовом счёте 913 05, в день фактического предоставления кредита либо в день предоставления транша по кредитной линии:

Д-т сч. 913 05 — гарантии, поручительства, полученные банком;

К-т сч. 999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

сумма — на сумму поручительства.

Учёт  имущественных прав, принятых в обеспечение по договору долевого строительства производится на балансовом счёте 91307. Учёт обеспечения производится в день заключения договора залога имущественных прав:

Д-т  сч. 913 07 — субсчёт — имущественные  права, принятые в залог по ипотечным кредитам;

К-т сч. 999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

сумма — на сумму принятых в обеспечение имущественных прав.

Учёт  залога недвижимости, принятой в обеспечение ипотечного кредита без оформления закладной, производится на внебалансовом счёте 913 07. Учёт обеспечения производится в день получения документов заёмщиком или его представителем из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и передачи их в банк:

Д-т сч. 913 07 — субсчёт — залог недвижимости, принятой в обеспечение по ипотечному кредиту;

К-т  сч. 999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

сумма — на сумму закладываемого имущества.

Учёт  закладной, оформленной по ипотечному кредиту, производится на внебалансовом счёте 913 03. Учёт обеспечения производится в день получения документов из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

Д-т.сч. 913 03 — субсчёт — закладная, принятая в обеспечение по ипотечному кредиту;

К-т  сч. 999 99 — счёт для корреспонденции  с активными счетами при двойной записи,

сумма - на сумму закладной.

В том  случае, если права на закладываемое  имущество удостоверены закладной, внебалансовый учёт залога недвижимости на счёте 913 07 не производится.

Если  полученное по закладной обеспечение  было ранее учтено в качестве залога недвижимости (ипотеки), то одновременно с учётом закладной необходимо списать залог имущества с внебалансового учёта:

Д-т сч. 999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи;

К-т  сч. 913 07 — субсчёт — залог недвижимости, принятой в обеспечение по ипотечному кредиту,

сумма — на сумму заложенного имущества.

Операции  оформляются мемориальным ордером.

В целях  формирования резервов ипотечные кредиты могут быть объединены в портфели однородных ссуд (ПОС). 

             Порядок учета операций по начислению процентов по ипотечным кредитам.

             Расчёт и отражение процентов  по срочной задолженности и просроченной задолженности, расчёт штрафных пеней по просроченным задолженностям производится исходя из остатка на счёте по учёту задолженности на начало дня.

Для учёта  начисленных процентов используются следующие балансовые и внебалансовые счета:

47427 — "Требования банка по получению процентов», счёт активный;

47501 — «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) 
денежных средств клиентам (кроме банков}». Счёт 
пассивный;

916 04 — «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещённым средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)». Счёт активный.

Лицевые счета открываются в разрезе  каждого кредитного договора.

По кредитам, классифицированным в первую категорию качества либо сгруппированным в стандартный портфель однородных ссуд, учёт процентов производится на балансовых счетах следующей проводкой:

Д-т  сч. 474 27 — «Требования банка по получению процентов»,

К-т сч. 475 01 — «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

сумма — сумма процентов, начисленных на дату отражения в бухгалтерском учёте.

В случаях, когда расчётное значение оказывается меньше, чем отражено на балансовом учёте (ошибки округления, изменение условий кредитного договора и т. д.) производится регулирующая проводка:

Д-т  сч. 475 01 — «Предстоящие поступления  по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

К-т  сч. 474 27 — «Требования банка по получению процентов»,

сумма — на сумму разницы между расчётным и фактически отражённым значением процентов.

Операция  оформляется мемориальным ордером.

По кредитам, классифицированным во вторую категорию качества и ниже либо сгруппированным в нестандартный портфель однородных ссуд, учёт процентов производится на внебалансовых счетах следующей проводкой;

Д-т  сч. 916 04 — "Неполученные проценты по кредитам и прочим размещённым средствам, предоставленным клиентам (кроме банков}»,

К-т  сч. 999 99 — счет для корреспонденции  с активными счетами при двойной записи,

сумма — сумма процентов, начисленных на дату отражения в бухгалтерском учёте.

В случаях, когда расчётное значение оказывается меньше, чем отражено на балансовом учёте (ошибки округления, изменение условий кредитного договора и т. д.), производится регулирующая проводка:

Д-т  сч. 999 99 — счет для корреспонденции  с активными счетами при двойной записи,

К-т  сч. 916 04 — «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещённым средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)»,

сумма — на сумму разницы между расчётным и фактически отражённым значением процентов,

            
 

              Порядок учета просроченной  задолженности по ипотечным кредитам.

             Если в течение платёжного  периода заёмщик не исполнил своих обязательств по уплате ссудной задолженности или частичного платежа, предусмотренного договором, производится перенос задолженности на счета по учёту просроченных задолженностей. Для учёта просроченной задолженности предусмотрены балансовые счета: 458 15 , 458 17 - «Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам — нерезидентам». Счета активные. Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.

Учёт  просроченной задолженности производится при завершении последнего дня платёжного периода, при возникновении факта неуплаты. При этом выполняется бухгалтерская проводка:

Д-т  сч. 458 15, 458 17 — «Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам — нерезидентам»,

К-т ссудного счёта,

сумма — на сумму просроченной задолженности.

Для учёта  просроченных процентов по кредитам, отнесённым к первой категории качества и по ссудам, объединённым в стандартный ЛОС, предусмотрены балансовые счета:

459 15, 459 17 «Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам/ физическим лицам — нерезидентам». Счета активные. Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.

Учёт  предстоящих поступлений по просроченным процентам ведётся на балансовом счёте 475 01. Лицевые счета открываются в разрезе каждого договора.

При возникновении  задолженности по уплате процентов выполняются следующие бухгалтерские проводки:

Д-т  сч. 475 01 — счет по учету начисленных  процентов,

К-т  сч. 474 27 — «Требования банка по получению процентов»,

Сумма – на сумму начисленных процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

И одновременно:

Д-т  сч. 459 15, 459 17 – « Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам (физическим лицам – нерезидентам)»,