Уважаемый председатель  и члены комиссии! 

Вашему вниманию предоставляется выпускная квалификационная работа на  тему: «Учет и анализ операций коммерческого банка по ипотечному кредитованию».

Работа выполнена  на примере АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО

      Целью работы явилось изучение ипотечного кредитования и разработка направлений совершенствования ипотечного жилищного кредитования на основе изучения его особенностей.

В работе были рассмотрены следующие задачи:

1. Изучить теоретические основы ипотечного кредитования 
   коммерческих банков;

2. Ознакомиться  с нормативно-законодательной базой  ипотеки;

3. Дать экономическую характеристику деятельности банка;
4. Оценить организацию ипотечного жилищного кредитования банка;

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

  

    Ипотечный кредит — долгосрочный кредит, выданный банком заёмщику на приобретение недвижимости под её залог либо на участие в долевом строительстве объекта недвижимости под залог прав на участие в долевом строительстве, оформленный в установленном законом порядке, с последующим оформлением залога объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию.

           Согласно решению Правительства  Чувашской Республики АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО уполномочили кредитовать граждан под ипотеку за счет средств республиканского бюджета.           

            Порядок выделения кредитов под  ипотеку в АКБ «Чувашкредитпромбанк»  ОАО осуществляется в рамках  социальной программы ипотечного  кредитования, проводимой Правительством  ЧР и Минфином ЧР за счет  средств республиканского бюджета. «Об утверждении Порядка выделения кредитов под ипотеку за счет средств республиканского бюджета ЧР» от 19.01.2000 г. №1.

           Вопросами организации ипотечного  кредитования в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО занимается отдел ипотечного кредитования. Отдел осуществляет работу с 1 апреля 2000 года.

           Кредит под ипотеку в АКБ  «Чувашкредитпромбанк» ОАО выдается только физическим лицам. Они предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим в очереди  в органах местного самоуправления по месту прописки.

       Списки граждан, имеющих право  на получение кредита под ипотеку  для строительства (приобретения) жилья, определяются администрациями  районов и городов на основании  поданных гражданами заявлений  и предоставляются в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО по разработанной форме.

            Норма площади жилья для семьи,  получающий кредит под ипотеку: 18 кв. метров общей площади на одного члена семьи, если она состоит из трех и более человек; 42 кв. метра общей площади – на семью из двух человек; 33 кв. метра – на одного человека.

Стоимость одного квадратного метра общей  площади по социальным нормам в 2000 году составляла 3800 рублей, в 2001 году – 4600 руб., в 2002 году она составляла 6400 рублей, в 2003 – 8600-8700 рублей, в 2004 г. – 10300 рублей , в 2005 г – 12600 рублей, в 2006 г. – 16900 рублей, в 2007 г. – 30000 рублей (по гг. Чебоксары, Новочебоксарск). Расчет при этом производится по общей площади, включая все подсобные помещения.

            Ипотечные кредиты в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО выдаются на срок до 15 лет в валюте РФ. Плата за пользование кредитом устанавливается в размере 6 % годовых в пользу республиканского бюджета ЧР и исчисляется от фактического остатка ссудной задолженности заемщика.

         Обязательным условием выдачи кредита является первоначальный взнос заемщика. Он определяется Кабинетом Министров ЧР ежегодно. В 2003-2007 году – не менее 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Он вносится единовременным взносом до момента получения кредита по нему. Одновременно с первоначальным взносом заемщик оплачивает стоимость квадратных метров излишков сверх социальной нормы.        

       Все ипотечные  кредиты предоставляются  в безналичном  порядке. 

При ИЖД  заемщики приносят в банк счет-фактуру  на общую сумму приобретаемых стройматериалов (первоначальный внос и кредит): металлопродукция, гвозди, песок, сантехника на строительство. Их могут выписать любые предприятия, юридические лица, частные предприниматели, имеющие расчетный счет, открытый в любом банке на территории ЧР. Банк перечисляет денежные средства на приобретение этих материалов на расчетный счет предприятия или предпринимателя согласно счет-фактуре.

           Заемщик проходит в банке первоначальное  собеседование о сумме кредита,  ежемесячных платежах в счет погашения кредита и процентов по нему, по размеру первоначального взноса, заключению кредитного договора и договора ипотеки. Пройдя его, он представляет в банк следующие необходимый пакет документов.

Способами внесения заемщиком платежей по кредиту могут быть:

- взносы  наличными денежными средствами  в кассу банка;

- платежи  в безналичной форме из любого  удобного для заемщика банка с указанием направлений зачисления, их разбивкой по отдельным счетам, номера ипотечного кредитного договора.  При поступлении денежных средств от заемщика банком соблюдается следующая очередность: 1) неустойка; 2) проценты за кредит; 3) платежи по основному долгу.

          Денежные средства, вносимые заемщиком  на уплату основного долга,  в течение банковского дня направляются банком на уменьшение остатка по ссудному счету заемщика. Средства, вносимые заемщиком на уплату ежемесячных процентов, зачисляются на открытый каждому заемщику лицевой счет и перечисляются на счет Министерства Финансов ЧР в течение 3-х рабочих дней с момента их поступления.

            При просрочке платежей Банк начисляет пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

       Ипотечные кредиты, как правило,  предоставляются на длительный срок (от 5 лет и выше). Погашение ипотечного кредита, как правило, осуществляется ежемесячно, либо

аннуитетные платежи — ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платёж по основному долгу;

диферинцированные

 по принципу  равномерного погашения, при котором  одинаковы не общие суммы платежей, а только их части, погашающие основной долг

        Рисунок 1  

Первый  ипотечный кредит в нашей республике был выдан 13 июля 2000 года, отсюда можно считать и начала развиваться ипотека в Чувашской республике. Из года в год в бюджете ЧР на цели ипотечного кредитования предусмотрено выделение средств во все возрастающих объемах: 2003 год –132,7  млн. рублей, 2004 год – 145 млн. рублей,  2005 год – 150  млн. рублей, 2006 год – 54,924  млн. рублей (план).

Процент выполнения (соотношение использования  кредитов по плану и по факту): 2004 год - 93%, 2005 год – 96,7%, 2006 год – 97,5%.

Проделанная работа позволила АКБ «Чувашкредитпромбанк»  ОАО обеспечить освоение бюджетных средств (выдать кредиты) в 2006 году в сумме 53,56 млн. руб., в 2005 году – в сумме 145 млн. руб. рублей. 

     Таблица 2

По  данным  этой  таблицы,  можно  сделать вывод  об успешной  работе  банка  по  всем  его  направлениям  (наблюдается  устойчивый темп  роста доходов,  собственных средств банка),  в том числе и по операциям,  связанным  с  ипотечным  кредитованием.  

     Таблица 3

По данным этой таблицы видно, что по результатам 2006 года в структуре кредитных вложений банка ипотечные кредиты занимают третье место (11,8 %) после кредитования промышленности (49,2 %) и прочих организаций (28,3 %). Это объясняется тем, что промышленность на сегодняшний день острее всех нуждается в кредитах банка, а население нуждается в улучшении жилищных условий путем приобретения жилья в кредит.

Отраслевая  структура кредитных вложений банка  во многом определяется целевыми программами  развития экономики ЧР, так как  банк является полномочным представителем Правительства ЧР.

     Рисунок 2  см. таблицу 3

 Все выполняемые банком операции можно разделить на три группы:

1.Активные  операции – использование от своего имени привлеченных и собственных средств  для получения соответствующего дохода.

 Основные  их виды следующие:

а) предоставление кредитов юридическим и физическим лицам на определенный срок;

б) операции с ценными бумагами от своего имени  и за свой счет;

в) валютные операции;

г) лизинговые операции.

2. Пассивные операции  – это операции по формированию источников средств, ресурсов банка, которые отражаются в пассиве его баланса. Пассивные операции играют важную роль для коммерческих банков. Именно с их помощью банки приобретают кредитные ресурсы на денежных рынках. Существуют четыре формы пассивных операций коммерческих банков:

а) первичная  эмиссия ценных бумаг (формирование уставного капитала);

б) отчисления от прибыли банка на формирование и увеличение фондов;

в) кредиты  и займы, полученные от других юридических  лиц;

г) депозитные операции.

3. Прочие операции: расчетные, кассовые, нетрадиционные, посреднические.

Отражение операций на счетах бухгалтерского учета по ИК  приведены в таблице 1  иллюстрационного материала.

      

   Банковский аудит   подразделяется  на внешний и  внутренний.

      Внешний аудит осуществляется независимыми аудиторскими фирмами; его основной целью является подтверждение достоверности финансовой отчетности.

      Внутренний  аудит - система внутреннего контроля и система мер безопасности банка с целью обеспечения защиты интересов вкладчиков, сохранения и достижения конкретных результатов в деятельности банка.

      Внутренний  аудит организационно представлен  как структурное подразделение банка и подчиняется руководителю банка.

        Задачи внутреннего аудита могут  быть разнообразными: проверка правильности ведения бухгалтерского учета; проверка правильности ведения счетов по расходам и доходам банка (правомерность отнесения расходов на те или иные статьи, законность сформированной прибыли, своевременность списания расходов по счетам и т. д.); проверка законности выполнения отдельных операций и др.

      Внутренний  аудит проводится в соответствии с утвержденными годовыми планами. Руководитель аудита несет полную ответственность за всю организацию и проведение проверки.

         Внешний банковский аудит строится  в соответствии с Положением  об аудиторской деятельности в банковской системе России.

      Внешний аудит взаимосвязан с внутренним аудитом. Прежде всего  оценивается организация и действенность внутреннего контроля. При этом устанавливаются: степень объективности внутреннего аудита; независимость; компетентность; объем выполняемых функций.

      Аудиторы  изучают всю деятельность проверяемого банка. Для объективной оценки деятельности банка необходимо  прежде всего  рассмотреть состояние активных и пассивных операций, подтвердить их подлинный характер; подтвердить правильность оценки; правильность отражения в бухгалтерском отчете; соответствие учета требованиям законодательства по операциям с активами и пассивами банка.