Учет и анализ операций коммерческого банка по ипотечному кредитованию (на примере АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО)

                                               ВВЕДЕНИЕ

      В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и  все большее число граждан, предприятий  и организаций участвует в  операциях с недвижимостью.

      Уникальность  сегодняшнего дня заключается в том, что с переменой политической обстановки в России появляется возможность как глубокого осмысления уже пройденного пути, так и понимания новых задач, стоящих перед практиками и теоретиками в области ипотеки.

     Механизм  долгосрочного ипотечного жилищного кредитования -неотъемлемая часть как рынка недвижимости и, в частности, рынка жилья, так и экономической системы государства в целом.

      Часто повторяется фраза — "ипотека  позволит россиянам решить свои жилищные проблемы". Из этого высказывания делается вывод: ипотечное кредитование является социальным механизмом, с помощью которого государство будет снабжать своих граждан жильем. Действительно, социальная направленность ипотечных систем - одна из характерных черт современного периода развития ипотечного жилищного кредитования в мире. Однако ипотечная система это не только и не столько социальные проблемы, но сложная финансовая организация.

      Государство ставит задачу вовлечь в жилищную ипотеку население с низкими доходами, социально менее защищенных граждан. Программы государственной поддержки такой категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования занимают все большее место в жилищной политике этих стран.

      Несмотря  на явную политическую ангажированность, жилищная ипотека может и должна сыграть свою роль в подъеме не только жилищного строительства, но и всей российской экономики. Сегодня как никогда важно понимание финансовых и правовых механизмов, лежащих в основе ипотечного жилищного кредитования. Только изучив опыт, накопленный в этих областях, можно будет говорить о возможности построения наш 

российской  системы ипотеки и роли государства  в развитии системы ипотечного жилищного кредита. Учитывая изложенное, тема выпускной квалификационной работы весьма актуальна.

      Целью выпускной квалификационной работы является изучение ипотечного кредитования на примере АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО и разработка направлений совершенствования ипотечного жилищного кредитования на основе изучения его особенностей.

В связи с  указанной целью поставлены следующие задачи:

• изучить теоретические основы ипотечного кредитования 
  коммерческих банков;

     -   ознакомиться с нормативно-законодательной  базой ипотеки;

• дать экономическую характеристику деятельности АКБ 
  «Чувашкредитпромбанк» ОАО;
• оценить организацию ипотечного жилищного кредитования АКБ 
  «Чувашкредитпромбанк» ОАО;

      В основу методологии исследования ипотечного кредитования положены фундаментальные научные труды отечественных и некоторых зарубежных авторов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, публикации в периодической печати, данные АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО.

      Выпускная квалификационная работа содержит введение, три главы, заключение, список литературы, приложения.

 

 

          Глава 1.   Организация    учета    операций 

коммерческого банка по ипотечному кредитованию. 

             1.1. Нормативно-правовое  регулирование кредитных  операций коммерческих  банков.

      Бухгалтерский учет операций по ипотечному кредитованию регулируется следующими нормативными документами:

• Положением ЦБ РФ от 5 декабря 2002 г. №205-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;
• Положением ЦБ РФ от 31 августа 1998 г. № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)» с учетом изменений и дополнений»;
• Положением ЦБ РФ от 26 июня 1998 г. № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета»;
• Положением ЦБ РФ от 26 июня 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности»;
• Положением ЦБ РФ от 20 марта 2006 г. № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери».           

      Кредитные операции являются высокорисковыми  видами деятельности, при их осуществлении  банк оперирует как собственными, так и привлеченными кредитными ресурсами. В связи с этим

кредитование  не может осуществляться по собственному усмотрению банков, оно должно подчиняться  общим правилам, устанавливаемым  Центральным Банком РФ. Механизмом, снижающим риски банков и позволяющим  обеспечивать более стабильные условия  их финансовой деятельности, является формирование резерва на возможные потери по ссудам. Данный резерв формируется банками с 1995 года, в соответствии с правилами утверждаемыми ЦБ РФ. Последним нормативным документом в этой сфере является положение ЦБ РФ от 26 марта 2004 года №254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности», действующее с 1-го августа 2004 года.

      В соответствии с Положением каждый коммерческий банк обязан разработать и утвердить внутренние документы, в которых отражаются:

      - система оценки кредитного риска  по ссудам, содержащая детализированные  процедуры оценки качества ссуд  и позволяющая классифицировать  ссуды по категориям качества;

      - порядок оценки ссуд, в том числе критерии оценки ссуд, порядок документального оформления и подтверждения оценки ссуд;

      - процедуры принятия и исполнения  решений по формированию резерва;

      - процедуры принятия  исполнения  решений по списанию с баланса  банка нереальных для взыскания ссуд;

      - описание методов, правил и  процедур, используемых при оценке  финансового положения заемщика, перечень основных источников  информации по данному вопросу,  круг сведений, необходимых для  оценки финансового положения  заемщика, а так же полномочия работников банка, участвующих в проведении указанной оценки;

      - порядок составления и дальнейшего  ведения  досье заемщика;

      - порядок и периодичность определения  справедливой стоимости залога;

      -порядок  и периодичность оценки ликвидности  залога, а так же порядок определения размера резерва с учетом обеспечения по ссуде;

      - порядок оценки кредитного риска  по портфелю однородных ссуд;

      - порядок и периодичность формирования (регулирования) резерва; 

      - иные существенные положения. 

      Каждый  банк на основе указанных внутренних документов производит оценку  кредитного риска по каждой ссуде и формирует необходимый резерв на возможные потери.  Категория качества определяется банком на основе двух классификационных критериев:

      - финансового положения заемщика;

      - качества обслуживания заемщиком долга.

      Оценка  финансового положения заемщика производится на основе анализа информации, перечень которой определяется по категориям заемщиков. Для заемщика-физического лица:

      -   справка о доходах физического  лица (заемщика, созаемщиков, поручителей);

      - иные документы, подтверждающие  доходы физического лица.

      Также при анализе   заемщика при необходимости может быть принята во внимание следующая информация:

      •  отчетность,   составленная   в   соответствии   с   Международными стандартами финансовой отчетности;

      •    управленческая отчетность и иная управленческая информация;

      •   бюджет либо бизнес-план и план финансового  оздоровления;

      • ежеквартальный отчет эмитента ценных бумаг о существенных фактах (событиях    и    действиях),     затрагивающих     финансово-хозяйственную   деятельность,   составляемый   в   соответствии   о статьей 30  Федерального  закона  «О  рынке ценных  бумаг»  (с изменениями).

      • годовые отчеты кредитных организаций, профессиональных участников рынка  ценных бумаг и векселедателей;

      • ежеквартальные отчеты об осуществлении  профессиональной деятельности на рынке  ценных бумаг по форме, установленной  органом, регулирующим деятельность на рынке ценных бумаг;

      •    данные о движении денежных средств (чистые кредитовые обороты по всем счетам за прошедший год и текущий период отчетного года по месяцам);

      •   данные   о   просроченной   дебиторской       и       кредиторской задолженности, непогашенных   в срок   кредитах   и    займах,    о просроченных собственных  векселях заемщика;

      •  справка о   наличии  в составе  дебиторской задолженности,    а также в составе долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений задолженности и вложений в доли (акции) юридических лиц, которые  находятся   в  стадии  ликвидации или в отношении которых  возбуждено дело о банкротстве на последнюю отчетную дату;

      •  справки налоговой инспекции, содержащие сведения:

      •  об открытых расчетных счетах клиента  на текущую дату;

      •  о задолженности перед бюджетом всех уровней и внебюджетными  фондами на текущую дату;

      •    из обслуживающих банков справки  о:

      •   отсутствии  у  заемщика  картотеки  неоплаченных  расчетных

      документов    по    всем    открытым   расчетным    (текущим)    счетам;

      •  ссудной задолженности на текущую  дату;

      •  кредитной истории;

      • поступление денежных средств за прошедший и текущий год с разбивкой по месяцам;

      •   справку    заемщика   о    наличии    (отсутствии)    просроченной задолженности перед  работниками по заработной плате;

      • справку о выполнении графика  погашения    реструктурированной задолженности    и текущих платежей в бюджет и внебюджетные фонды. 

         

 1.2. Синтетический        и аналитический      учет   операций по  ипотечному  кредитованию. 

           Ипотечный кредит — долгосрочный  кредит, выданный банком заёмщику на приобретение недвижимости под её залог либо на участие в долевом строительстве объекта недвижимости под залог прав на участие в долевом строительстве, оформленный в установленном законом порядке, с последующим оформлением залога объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию.

              Права банка по ипотечному  кредиту могут быть удостоверены  закладной. 

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права её законного владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;