Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере жилой недвижимости

В современной оценочной  практике методология сравнительного подхода главным образом используется при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании).

Сопоставительный анализ практической реализации сравнительного подхода позволил выделить две группы моделей – прямого и косвенного сравнения. В моделях прямого сравнения реализуется анализ индивидуальных сделок с аналогичными объектами недвижимости. В моделях косвенного сравнения объектами анализа являются средние удельные характеристики и показатели – среднерыночные цены продаж по сегментам рынка и типам недвижимости, среднерыночные характеристики арендных денежных потоков по сегментам рынка и типам недвижимости и т.п.

На основе анализа  тенденций развития и формирования рынка недвижимости в России сделан вывод о том, что в кратко- и  среднесрочной перспективе более  обоснованным следует считать применение моделей прямого сравнения, а на развитых сегментах доходной недвижимости – модели косвенного сравнения на базе доходного подхода.

Анализ современной  оценочной практики показал, что  методология доходного подхода  используется как при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании), так и при реализации концепции ценности (стоимость участка земли для девелопмента, оценка ценности инвестиций в недвижимость и т.д. )

Современные расчетные  методы доходного подхода построены на капитализации доходов, ассоциируемых с объектом оценки. Поэтому важнейшей составляющей методологии доходного подхода является прогнозирование величины и временной структуры дохода.

2. Итоги 2008 г. для российского рынка недвижимости оказались довольно противоречивыми. С одной стороны, большую часть года Россия, а вместе с ней и российский рынок недвижимости оставались в стороне от мировых финансовых катаклизмов. И за эту часть года, эксплуатируя статус «тихой гавани», рынок успел достичь новых высот, как с точки зрения цен – они в большинстве сегментов продолжали устанавливать новые максимумы, так и с точки зрения качественных характеристик – девелоперы продолжали осваивать все новые и новые форматы/сегменты/регионы. На этом оптимистичном фоне события конца сентября стали для российского рынка недвижимости настоящим шоком. В одно мгновение миллионы заявленных квадратных метров превратились в десятки тысяч, дефицит «хороших» участков сменился их распродажей. В следующее мгновение неудовлетворенный спрос превратился в отложенный.

Как  показывает практика, наиболее  сложная ситуация  складывается  на  рынке  коммерческой недвижимости  России.  За  последние  месяцы  по значительному  количеству  сделок  переговоры  были приостановлены,  сокращается  финансирование  многих проектов,  происходит  смена  собственников  объектов недвижимости,  которые  корректируют  арендные  ставки, стимулируя  срочный  приток  денежных  средств. 

В настоящее время  в Казани существует переизбыток  торговых помещений небольшого формата и дефицит площадей размером от 5 000 кв.м, пригодных для организации гипермаркетов. Существует переизбыток офисных помещений. Большим спросом пользуются офисы классов «А» и «В+». Продолжается процесс высвобождения низкокачественных офисов и миграция арендаторов в современные бизнес-центры. Появляются многофункциональные объекты, по средствам которых девелоперы и инвесторы смеряться застраховаться от недостатка спроса на торговые и офисные площади.

3. Компания ООО «Комфорт» создана в 2006 году и является одной из первых, начавших работу в соответствии с новыми требованиями законодательства об оценочной деятельности в РФ. В Компании работают специалисты, внесенные в реестр саморегулируемых организации оценщиков ООО РОО и НП «СМАО» и имеющие большой опыт работы в области оценочной деятельности, а также в банковской и сфере страхования.

Специалисты Компании оказывают  полный комплекс услуг по определению  рыночной и других видов стоимостей, включая определение стоимости  бизнеса, акций и иных эмиссионных ценных бумаг, земельных участков и объектов недвижимости, машин, оборудования и транспортных средств, объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов, оценку инвестиционных проектов, долговых обязательств и ущерба, а также оценку иных объектов гражданских прав,  в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рассматриваемое предприятие  имеет линейную структуру управления. Во главе организации стоит генеральный  директор, у которого в подчинении находятся заместитель генерального директора по экономике, директора департаментов, главный бухгалтер, заместитель по общим вопросам. Генеральный директор наделен полномочиями и осуществляет единоличное руководство подчиненными ему подразделениями и сосредотачивающий в своих руках все функции управления.

Оценочная деятельность в России устойчиво развивается  уже более 10 лет. При этом за последние  годы рынок оценочной деятельности рос значительными темпами. Разразившийся в конце 2008 года мировой экономический кризис, безусловно, сказался и на оценочной деятельности.

В отношении оценки стоимости  объектов недвижимости с одной стороны  сказываются условия снижения объемов  продаж объектов недвижимости, а с  другой – огромная неопределенность и динамика изменения стоимости таких объектов, а следовательно потребность в переоценке указанных объектов в новых экономических реалиях. Нужно отметить, что типовые оценки (оценка для МСФО, переоценка активов, оценка для целей оформлении прав наследства, оценка для целей налогообложения и др.) – будут на прежнем уровне. Будет востребована рынком оценка в случаях банкротств предприятий (оценка на различных стадиях банкротства – от рыночной стоимости предприятия, отдельных активов предприятия до оценки ликвидационной стоимости предприятия).

Очевидно, будет иметь  большой успех оценка инвестиционной стоимости объектов в связи с  накоплением ликвидности отдельными субъектами рыночных отношений и  последующего «выброса» денежной массы (после достижения дна рынка) –  оценка с целью поиска инвестиционно привлекательных объектов и последующего их приобретения, в т.ч. с целью инвестиций в банкротные предприятия с целью их последующей реанимации, инвестиций в обесцененную недвижимость и др.

Будет востребована рынком оценка при продаже (покупке) предприятий, при реструктуризации (ликвидация, слияния, поглощение, выделение предприятий из холдинга), оценка ценных бумаг.

В дипломной работе приведен отчет об оценке рыночной стоимости  недвижимого имущества. Объект оценки: недвижимое имущество – 1/4 доли в праве общедолевой собственности в 3-х комнатной квартире. С учётом специфики объекта (доля в квартире) мы пришли к заключению, что для оценки рыночной стоимости объекта оценки можно использовать только методы сравнительного подхода.

В условиях кризиса классические подходы, которые всегда считались наиболее точными при оценке недвижимости в условиях нормально развивающегося рынка, стали практически неприменимы. Классические методы расчета рыночной стоимости объекта в условиях развивающегося кризиса малоэффективны. Сравнительный подход в условиях кризиса дает очень большую погрешность. Затратный применим с большими оговорками, поскольку само строительство в период кризиса обычно останавливается из-за отсутствия реальных инвесторов, готовых на значительные риски. И, наконец, метод капитализации в рамках доходного подхода, который давал приемлемый результат при стабильно развивающемся рынке, также неприменим. Остается единственный подход, который еще как-то может прогнозировать некое развитие событий, - это метод дисконтированных денежных потоков, на основании которого можно сделать прогнозы и, соответственно, получить более-менее достоверную величину стоимости объекта.

Таким образом, в кризисных  условиях, на фоне общего снижения деловой  активности, объемы оценочных услуг существенно не снизятся (в натуральных показателях), уменьшатся в денежных показателях за счет снижения стоимости оценочных услуг, падения курса рубля и инфляционных процессов. Оценка поднимется на более высокий уровень качества, что потребует от компаний совершенствования системы качества оценочных услуг и повышения уровня их технологичности.

Таким образом, стоит  надеяться на развитие российского  рынка оценочных услуг, в частности  оценки недвижимости, в направлении  совершенствования применяемых методов и подходов.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета - 25 декабря 1993.
2. Водный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ // Российская газета - 17 ноября 1995 г.
3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Российская газета - 30 декабря 2004 г.
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.
5. Земельный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 30 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета - 30 октября 2001 г.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета - 30 декабря 2004 г.
7. Лесной Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 22 января 1997 г. № 22-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - №5. - Ст. 610
8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета - 22 июля 1997 г.
9. О недрах. Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 2359-1 // Ведомости Съезда НД РФ и ВС РФ. - 1992. - №16. - Ст. 834.
10. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета - 18 июля 1998 г.
11. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Российская газета - 30 июля 1998 г.
12. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. - М., 1990.
13. Виноградов Д. В. Норма дисконта: сущность, методы определения. Энциклопедия оценки «Рыночная стоимость». — М.: MARKETVALUE, 2006.
14. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Владимир: Изд-во, Владим. гос. ун-та, 2007.
15. Волков Ю.Ф. Экономика бизнеса: Учебное пособие – Р н/Д.: Феникс, 2005.
16. Голубничий А.И Тенденции правового регулирования  предпринимательской деятельности// Материалы Первой всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы интеллектуальной собственности» 19-20 октября 2006 г. в 3-х томах. Т.3. – М, РГИИС. 2006.
17. Гольдштейн Г. Основы менеджмента. учебное пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008.
18. Гусаков А.Л. Системотехника строительства. Энциклопедический словарь. - М.: Новое тысячелетие, 2009.
19. Затишье перед бурей? Тенденции казанского рынка недвижимости: проблемы и решения // Мир рынка. – 2008. - №4 (21). – С. 5-6.
20. Коробейников О.П., Хавин Д.В.,  Ноздрин  В.В. Экономика предприятия. - Нижний Новгород, 2007.
21. Кошман Н. П. Состояние российского жилищно-строительного рынка в условиях мирового финансового кризиса // Строительный мир. – 2008. - №10.
22. Кошман Н. П. Строительная отрасль в период мирового кризиса: реализация инновационных программ // Строительный мир. – 2009. - №4.
23. Лапидус А.А. Организационное проектирование и управление крупномасштабными инвестиционными проектами. - М.: Вокруг света, 2007.
24. Лапидус А.А. Потенциал реализации крупномасштабного строительного проекта//Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. – 2008. - № 4.
25. Максимова И. М. Правовое регулирование хозяйственной деятельности: Учебное пособие. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2007.
26. Маслов Е.В. Управление персоналом предприятия: Учеб. пособие для вузов. - М.: Инфра-М, 2006. 
27. Непомнящий Е.Г. Экономика и управление предприятием. Конспект лекций. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2007.
28. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: Издетельство «МКС», 2009.
29. Петрова О. Антикризисные меры строительного сообщества // Эксперт. – 2009. - №2.
30. Резниченко В.С. Системный подход к совершенствованию ценообразования и управления стоимостью в строительстве // Экономика и учет в строительстве. – 2007. - №4.
31. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия.- М.: Инфра - М, 2008.
32. Самойлов А. Саморегулирование на старте // Строительный мир. – 2008. – №9.
33. Самойлов А. Саморегулируемые организации окажут положительное влияние на строительную отрасль в условиях кризиса Строительный мир. – 2009. – №2.
34. Сергеев И.В. Экономика предприятия. - М.: Финансы и статистика, 2009.
35. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. — СПб.: СПбГТУ, 2007.
36. Толмачев Е. А., Монахов Б. Е. Экономика строительства. Учебное пособие — Москва: Юриспруденция, 2009.
37. Травин В.В., Дятлов В.А. Менеджмент персонала предприятия. - М.: Дело, 2008.
38. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008.
39. Управление инвестиционными строительными проектами: Учебное пособие/Под общ. ред. В.М Васильева, Ю.П. Панибратова. - М.: Изд-во ЛВС, 2007.
40. Фисун В.А. Экономика строительства. — Москва: РГОТУПС, 2009.
41. Фридман Дж., Ордуэй Ник.«Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.: Дело, 2007.
42. Хайкин Г.М. // Сметное нормирование в переходный период к рынку инвестиций и строительных услуг // Интеграл. – 2007. - №4,5.
43. Хайкин Г.М. К вопросу работы со сметной документацией // Экономика и учет в строительстве. – 2007. - №4.
44. Чечевицына Л.Н. Экономика предприятия. - Р н/Д.: Феникс, 2008.
45. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С., Негашев Е.В. Методика финансового анализа: Учебное пособие. изд.3-е – М.: ИНФРА - М, 2008.
46. Шундулиди А. И., Нагибина Н. В. Экономика отрасли (строительства). Учебное пособие — Кемерово: КузГТУ, 2006.
47. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости. - М.: Феникс, 2006.
48. Щукин А. Такая стройка разорит всю страну // Эксперт. – 2009. - №2.
49. Обзор рынка жилой недвижимости, подготовленный Компанией Blackwood, www.blackwood.ru.
50. Обзор рынка жилой недвижимости, подготовленный ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», http://www.gdeetotdom.ru.
51. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Казани, подготовленный ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», http://www.gdeetotdom.ru.