Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере жилой недвижимости

 

Финансовые  результаты деятельности предприятия  за отчетный год повысились, кроме фондоотдачи, которая понизилась на 3 пункта.

В течение 2008 года предприятие использовало только собственные средства для осуществления капитальных вложений и пополнения оборотных средств.

Таблица 3.2

Показатели финансового  состояния ООО «Комфорт»

Наименование показателя	Рекомендуемая методика расчета	2007 г.	2008 г.
Стоимость чистых активов, руб.	В соответствии с порядком, установленным  Министерством финансов Российской Федерации и Федеральной комиссией	5503805	6298373
Отношение суммы привлеченных средств к капиталу и резервам, %	(Долгосрочные обязательства на  конец отчетного периода + Краткосрочные  обязательства на конец отчетного  периода) / Капитал и резервы на  конец отчетного периода х  100	3,5	9,96
Отношение суммы краткосрочных обязательств к капиталу и резервам, %	Краткосрочные обязательства на конец  отчетного периода / Капитал и  резервы на конец отчетного периода  х 100	13,7	8,66
Оборачиваемость чистых активов, раз	Выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг за вычетом налога на добавленную стоимость, акцизов и т.п. налогов и обязательных платежей / стоимость чистых активов	1,3	1,4

 

 

Продолжение таблицы 3.2

Наименование показателя	Рекомендуемая методика расчета	2007 г.	2008 г.
Оборачиваемость кредиторской задолженности, раз	Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг без учета  коммерческих и управленческих расходов / кредиторская задолженность на конец  отчетного периода	10,8	10,8
Оборачиваемость дебиторской задолженности, раз	Выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг за вычетом налога на добавленную стоимость, акцизов и т.п. налогов и обязательных платежей / (дебиторская задолженность на конец отчетного периода - задолженность участников (учредителей) по вкладам в уставный капитал на конец  отчетного периода)	9,2	9,5
Доля налога на прибыль в прибыли  до налогообложения, %	Налог на прибыль / прибыль до налогообложения	18,3	26,05

 

Анализ финансового  состояния предприятия предполагает расчет следующих групп показателей:

1. Показатели платежеспособности. Коэффициенты платежеспособности отражают  возможность предприятия погасить краткосрочную задолженность за счет тех или иных элементов оборотных средств. К числу этих показателей относятся:

А) Коэффициент абсолютной ликвидности. Он показывает, какая часть краткосрочной задолженности может быть покрыта денежными средствами и краткосрочными финансовыми вложениями, т.е. наиболее ликвидными активами.

                              

Денежные средства

К_ЛА =                                                                                                ,           (3.1)

Краткосрочные пассивы (Итого  краткосрочные пассивы-(доходы будущих  периодов+фонды потребления+резервы  предстоящих расходов и платежей))

К_ЛА на 01.01.08= 0,05;

К_ЛА на  01.01.09= 0,39.

Б) Общий коэффициент покрытия (Коэффициент текущей ликвидности). Он показывает, в какой степени оборотные активы предприятия превышают его краткосрочные обязательства.

 

                         Итог 2 раздела актива баланса

К_ЛО =                                                                                                 ,           (3.2)

Краткосрочные пассивы (Итого  краткосрочные пассивы-(доходы будущих  периодов+фонды потребления+резервы  предстоящих расходов и платежей))

Нормальный уровень  коэффициента общего покрытия составляет 1,5 – 3, но не ниже 1. Если данный коэффициент меньше 1, то предприятие неплатежеспособно.

К_ЛО на 01.01.08=2,12;

К_ЛО на 01.01.09=4,11.

2. Показатели финансовой устойчивости. К числу этих показателей относятся:

А) Коэффициент концентрации собственного капитала (Коэффициент автономии, независимости)

         Собственный капитал

                           К_КС =                                            ,                                    (3.3)

Валюта баланса

Где валюта баланса –  общая стоимость имущества предприятия.

Этот показатель характеризует  долю владельцев предприятия в общей  сумме средств, авансированных в  его деятельность. Чем выше значение, тем предприятие более финансово  устойчиво и независимо от внешних  кредиторов.

К_КС на 01.01.08=0,86;

К_КС на 01.01.09=0,91.

Б) Коэффициент соотношения  собственного и заемного капитала.

     Заемный  капитал

                             К с =                                           ,                                      (3.4)

Собственный капитал

Этот коэффициент показывает величину заемных средств, приходящихся на каждый рубль собственных средств  предприятия.

К с на 01.01.08=0,16;

К с на 01.01.09=0,1.

В) Коэффициент маневренности  собственных средств.

 

              Собственные оборотные средства

                      К _м =                                                             ,                           (3.5)

Собственный капитал

Этот коэффициент показывает, какая часть собственного капитала вложена в оборотные средства.

Собственные оборотные средства = СК + ДП - ВА

СК – собственный  капитал (4 раздел баланса)

ДП - долгосрочные пассивы (5 раздел баланса)

ВА – внеоборотные активы (1 раздел баланса)

К _м на 01.01.08=0,18;

К _м на 01.01.09=0,27.

Г) Коэффициент Альтмана

                         Z = 0,717х₁ + 0,847х₂ + 3,107х₃ + 0,42₄ + 0,995х_5,                   (3.6)

где х₁ — собственный оборотный капитал/сумма активов; х₂— нераспределенная прибыль/сумма активов; хз — прибыль до уплаты процентов/сумма активов; х₄ — балансовая стоимость собственного капитала/заемный капитал; х₅ — объем продаж (выручка)/сумма активов.

Этот коэффициент оценивает  риск банкротства предприятия. Если значение Z<1,23, то это признак высокой вероятности банкротства, тогда как значение Z>1,23 и более свидетельствует о малой его вероятности.

Z на 01.01.08=5,01;

Z на 01.01.09=7,62.

Структура баланса Общества характеризуется следующими показателями:

Таблица 3.3

Аналитическая группировка  и анализ статей актива баланса ООО «Комфорт»

Показатель	Норматив	01.01.08	01.01.09
Соотношение привлеченного к собственному капиталу	<0,4	0,16	0,1
Коэффициент текущей ликвидности	>2,0	2,12	4,11
Коэффициент восстановления платежеспособности	>1,0	1,02	2,30
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,1<К<0,3	0,05	0,39
Коэффициент вероятности банкротства  Альтмана	>3,0	5,01	7,62
Коэффициент автономии	>0,5	0,86	0,91
Коэффициент маневренности собственного капитала	>0,2	0,18	0,27

Показатели структуры  баланса (кроме коэффициента абсолютной ликвидности на 01.01.09) находятся на нормальном уровне. Их динамика свидетельствует об улучшении финансового состояния предприятия, его платежеспособности и финансовой устойчивости.

3.2. Проблемы оценки недвижимости в условиях кризиса

 

Оценочная деятельность в России устойчиво развивается  уже более 10 лет. При этом за последние годы рынок оценочной деятельности рос значительными темпами.

 Рост объемов рынка  за последние годы (к предыдущему  году): 78% (2003г.), 44% (2004г.), 33% (2005г.), 57% (2006г.), 65% (2007г.) [50].

Указанный рост был вызван общим развитием рыночной экономики - ростом экономики в целом, в том числе выражается в росте количества сделок слияния и поглощения предприятий, купли-продажи недвижимости, расширения процесса ипотечного кредитования, развития страхования и перехода части российских субъектов предпринимательства на составление отчетности в соответствии с МСФО, вызван также всплеском продаж акций, принадлежащих государству (обязательная оценка акций для аукционов РФФИ), строительным бумом и связанной с этим оценкой инвестиционных проектов, оценкой прав на объекты недвижимости, вовлекаемые в хозяйственный оборот и др. Этот рост обеспечивался развитием отраслей промышленности, в особенности нефтяной и нефтегазовой промышленности, электроэнергетики, металлургии, машиностроения и др.

Разразившийся в конце 2008 года мировой экономический кризис, безусловно, сказался и на оценочной деятельности.

Мировая экономика сейчас вступила в очень сложный экономический период. В центре этого глобального кризиса американская финансовая система. Причиной послужили инновации в области ипотечного кредитования. Низкие процентные ставки сделали кредиты привлекательными для широких слоев населения. Огромное количество кредитов, выданных американскими банками, напоминало «мыльный пузырь», который в один прекрасный день лопнул. Вследствие этого начался кризис строительства, так как банки перестали кредитовать строительство домов, появились проблемы с безработицей. Аналогичную картину мы можем наблюдать и в Англии, которая переживает такую же ипотечную катастрофу.

Кроме этого, отмечается заметное снижение темпов роста экономики  и производства во многих развитых странах. Спад сказался на стоимости  нефти: спрос упал, а вместе с ним  и цена за баррель. Всеобщий кризис подтолкнул к росту и инфляцию. Сейчас в США, Европе и Китае она достигла рекордного максимума. Это не могло не сказаться на экономике России и других стран.

Ипотечный кризис в США  затронул также и российский фондовый рынок. Российский фондовый рынок начал  падать синхронно с американскими  и европейскими рынками. Такая синхронность обусловлена как выводом спекулятивных иностранных капиталов, так и фиксацией прибылей и сокращением рисков российскими спекулянтами.

С начала 2008 г. шла коррекция  фондового рынка в сторону  снижения цен на акции. Особенно обострилась ситуация после военного конфликта с Грузией. На нашем рынке преобладали нерезиденты, которые после этого конфликта стали забирать деньги с российского фондового рынка. У нас долго говорили, что кризиса на российском фондовом рынке нет. Можно считать, что он наконец докатился до нас. Конечно, дефолта, как в 1998 г., нет, но признаки кризиса налицо. Очень уж большая коррекция фондового рынка произошла в 2008 г. Деятельность паевых фондов (акций и смешанных) практически парализована. Многие клиенты забрали свои паи.

Российский фондовый рынок в сентябре 2008 г. испытал  самые большие за последние несколько  лет трудности. Российский рынок  просел под продажами, которые вели западные инвесторы. Ведущие российские компании и банки в сентябре потеряли до трети своей рыночной стоимости. Эксперты считают, что в течение последних семи лет во всех сегментах российского финансового рынка происходило постепенное накопление рисков. Например, опережающими темпами рос внешний долг российских банков и нефинансового корпоративного сектора. Такое накопление массы внешнего корпоративного и банковского долга свидетельствует о быстром росте экспозиций на кредитный, процентный и валютный риски, обращенные в экономике России.

Из-за страха западных контрагентов даже кредитоспособные участники российского рынка оказались не в состоянии получать деньги для своих операций под залог ценных бумаг. Это привело к тому, что наши участники рынка ценных бумаг остались без денег. Поэтому отсутствие иностранного фондирования послужило краткосрочным фактором обвала.

Кроме того, многих участников рынка подвел рынок РЕПО, который  таил в себе много скрытых рисков. С экономической точки зрения РЕПО — это получение денежных средств под залог ценных бумаг. Этот механизм десятки лет использовался  во всех странах мира, в том числе и в России. В какой-то момент, в условиях падающего рынка, участники рынка перестали исполнять ранее заключенные сделки, платить по обязательствам, в том числе и по сделкам РЕПО. Дальше это пошло по цепочке и стало нарастать, как снежный ком. Ты перестаешь платить, потом твой контрагент, который должен получить от тебя денежные средства, тоже начинает испытывать проблемы. Стоимость ценных бумаг в портфеле падает, а если ты не можешь еще «перереповаться», то вынужден продавать бумаги из портфеля. Все это сплелось и привело к паническим настроениям.