Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере жилой недвижимости

1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия  

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего Экспертного Заключения, ограничивается следующими условиями:

1. Все исходные данные, использованные оценщиком при подготовке, Экспертного заключения, были предоставлены Заказчиком и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации. 
2. Юридическая экспертиза прав не проводилась. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав собственности на оцениваемое имущество, достоверность которых подтверждается Заказчиком. Права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, в том числе от различного рода сервитутов. Эти права полагаются полностью соответствующими требованиям действующего законодательства РФ.
3. Оценщик исходит из генерального принципа замещения, заключающегося в том, что все оцениваемые объекты могут быть приобретены на рынке или восстановлены при тех же условиях финансирования ( приобретения).
4. Оценщики не принимают на себя ответственности за описание правового состояния имущества, подразумевающего обсуждение юридических аспектов права собственности.
5. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Экспертного Заключения, оцененного имущества или имущественных прав, связанных с объектом оценки, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда.
6. Оценщик не несет ответственности за оценку состояния тех частей объекта недвижимости, которые невозможно изучить иначе, как визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций исполнения. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения ) подобных факторов.
7. Ни Заказчик, ни оценщик не могут использовать экспертное заключение (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
8. Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
9. Экспертное Заключение об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной стоимости, указанной в Экспертном Заключении.
10. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь для указанных в отчете целей.

 

2. АНАЛИТИЧЕСКИЙ  ОБЗОР РЫНКА.

2.1. Обзор рынка жилья за октябрь  2008 г.

 

По данным Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ в  октябре 2008 г. на регулярном рынке жилья Москвы отмечено увеличение объема предложения и сохранение среднего уровня цен.

Рублевые цены за месяц  не изменились и зафиксированы на уровне 188,0 тыс. руб./кв. м. ±0,4%. Средняя  долларовая цена предложения столичных квартир с укреплением позиций доллара по отношению к рублю скорректировалась на -4,4% до 7133 $/кв. м ±0,4%. С начала года (относительно декабря 2007 г.) уровень средних цен повысился на +40,0% и +30,5% соответственно.

Количественный объем  предложения, как и ожидалось, продолжил наращивать свои позиции и, прибавив за месяц +15%, вернулся к уровню характерному для аналогичного периода прошлого года. Объем предложения в денежном выражении и общей площади возрос на +12,9% и +13,4% соответственно. Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце, достигла 40% общего объема.

В дифференциации квартир  по размеру незначительное снижение (-0,8%) отмечено в сегменте однокомнатных  квартир. В территориальном разрезе  ситуация следующая: в престижном Центральном АО зафиксирован прирост около +1%, а в спальных районах СВАО, ЮАО и ВАО, наоборот, коррекция в районе -1%. Продолжают увеличиваться в цене кирпичные строения с большой кухней, в категориях панельные хрущевки и панель с малой кухней – небольшое снижение. В остальных сегментах, округах и категориях цена предложения за отчетный период не изменилась.

Таким образом, в октябре  на рынке продолжили развиваться  тенденции отмеченные в предыдущем месяце. Как и ожидалось, в целом  по Москве цена предложения осталась на прежнем уровне. В цене прибавляют только наиболее качественное жилье и квартиры в ЦАО, тогда как предложение в спальных районах и жилье низкого качества подвергаются коррекции, как переоцененное в период роста цен. Количественный объем предложения вернул утраченные за год позиции, а доля нового предложения практически достигла среднерыночных показателей. В ноябре рынок продолжит развиваться аналогичным образом: на фоне возросшего объема предложения следует ожидать стагнации цен.

2.2. Рынок аренды жилья

 

По сравнению с сентябрем  произошли изменения в структуре  предложения квартир: доля квартир  стоимостью от 6000 у.е. увеличилась на 3,53%, стоимостью от 3000 до 6000 на 3%, при  этом доля квартир стоимостью от 1000 до 3000 уменьшилась на 6,89%.

В октябре наблюдается  увеличение предложения квартир  практически всех ценовых диапазонов: предложение квартир от 1000 до 3000 у.е. увеличилось на 18,88%, от 3000 до 6000 на 54,12%, квартир стоимостью от 6000 у.е. увеличилось на 65,86%.

Связано это может быть с тем, что 1 – освободились «летние» квартиры, хозяева которых решили продолжать их сдавать, 2 – на рынок поступили «зависшие» квартиры с рынка купли-продажи, 3 – часть квартир были освобождены арендаторами, которые не в состоянии оплачивать найм. Основной на данный момент, думаю, является причина под номером 2.

На рынке спроса наблюдается  другая тенденция: снизился спрос на объекты стоимостью выше 1000 у.е., однако несколько увеличился спрос на квартиры стоимостью 751-1000 у.е. однако данная тенденция характерна для этого времени года, а спрос в октябре 2008 года превышает спрос в октябре 2007 года, за исключением диапазона 751-1000 у.е. (на который в прошлом году приходилась основная масса квартир экономкласса).

 

 

Рис.2.2. Динамика средней стоимости найма квартир эконом класса

 

По сравнению с сентябрем 2008 года средняя стоимость найма  квартир экономкласса изменилась следующим  образом:

1-комнатные квартиры  подорожали на 3,21%, 2-комнатные подорожали  на 0,88%, 3-комнатные подешевели на 3,64%.

Сезонное подорожание (с июня 2008 года) квартир экономкласса составило:

- 1-комнатные квартиры подорожали на 20,66%,

- 2-комнатные подорожали на 22,21%,

- 3-комнатные подорожали на 38,62%.

Таблица 2.1

 

Таблица 2.2

 

Таблица 2.3

 

 

Таблица 2.4

Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 01 ноября 2008 г., тыс. руб.
Округа		1-комн.	2-комн.	3-комн.	от 4 комн.
СЗАО	min	26	35	43	68
	max	65	231	542	1 327
САО	min	27	33	42	73
	max	108	271	542	677
СВАО	min	25	35	50	76
	max	50	111	260	542
ЗАО	min	22	31	40	62
	max	190	406	704	2 167
ЦАО	min	31	37	46	78
	max	176	677	1 490	1 355
ВАО	min	26	31	35	62
	max	79	108	217	263
ЮЗАО	min	30	34	47	68
	max	95	217	677	406
ЮАО	min	26	33	43	60
	max	68	130	217	406
ЮВАО	min	25	35	42	50
	max	81	135	226	268

 

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ.

3.1. Месторасположение объекта оценки

 

Оцениваемый объект представляет собой 1/4 доли в праве общедолевой  собственности в 3-х комнатной  квартире, расположенной по адресу: ЮАО, г. Москва, ул. Трофимова, д. 1/17, кв. 61. в районе Даниловский.

Район был образован 15 июня 1995 г. путем объединения округов "Даниловский", "Симоновский" и "Павелецкий".

В стародавние времена  территория района относилась за линией монастырей к Южному Подмосковью. Через  год после того, как в Москве поселился удельный князь Даниил Александрович (1271 г.), он основал у дороги на Серпухов, на правом берегу Москвы-реки, Даниловский монастырь. Как и другие монастыри Москвы, Даниловский монастырь выполнял функцию крепости, защищая Москву от набегов варваров.

В канун 850-летия Москвы, в память о великом сыне России, сумевшем мирными средствами укрепить Москву, объединить вокруг нее другие княжества, на Даниловской площади  был открыт памятник Святому Благоверному князю Даниилу Московскому, который был освящен патриархом Московским и Всея Руси Алексием II.

Площадь этого района Москвы - 1065 га, в нем проживают  около 80 тыс. человек. Развитая инфраструктура позволяет назвать его "городом  в городе": здесь много промышленных предприятий с мировой известность. - ЗИЛ, фабрики "Новая Заря", "Гознак" и др.; работают крупные торговые центры, рынки, предприятия питания, стадионы, школы и клубы. Действуют 2 станции метрополитена - "Тульская" и "Автозаводская".Экологическая обстановка в районе не благоприятная, что обусловлено большим сосредоточением промышленных предприятий и МКАД.

Экологическая карта  по району представлена ниже:

Рис.3.1. Месторасположение объекта оценки

 

Ближайшая станция метро  «Автозаводская» находится на расстоянии 15 минут ходьбы.

Месторасположение дома внутри района можно охарактеризовать как удовлетворительное. Дом находится рядом с автомобильной магистралью, Третьим кольцом.

3.2. Характеристика объекта оценки

Общие характеристики объекта  оценки и жилого дома представлены в таблице 3.1

Таблица 3.1

Общие характеристики объекта  оценки и жилого дома

Наименование параметра	Значение параметра
Объект оценки	1/4 доли в 3-х комнатной жилой  квартире
Адрес: Москва, ул.Трофимова, д. 1/17, кв. 61
Общая площадь квартиры (с учётом летних), м2	84,5
Общая площадь (без учёта летних) , м2
Площадь кухни, м2	9,8
Жилая площадь, покомнатно, м2	55,7 (18+19,5+18,2 из)
Наличие смежных комнат	нет
Этаж	8
Этажность дома	9 кирп 1959 г. постройки)

Продолжение таблицы 3.1

Наименование параметра	Значение параметра
Объект оценки	1/4 доли в 3-х комнатной жилой  квартире
Адрес: Москва, ул.Трофимова, д. 1/17, кв. 61
Класс квартиры	Эконом-класса
Наличие балкона (лоджии)	Лоджия
Санузел (раздельный или совмещённый)	Раздельный
Пол*	пракет
Отделка*	Простая (стены-обои, потолок –  ВДЭ, окна, двери-деревянные типовые, сантехника –отеч.)
Состояние квартиры*	Удовлетворительное (треб. косметический  ремонт)
Куда выходят окна*	Двор
Высота потолка, м	2,95
Наличие телефона*	есть
Дополнительные характеристики	нет
Характеристика жилого дома
Тип конструкции жилого дома	Кирпичный
Этажность	9
Год постройки здания	1956
Внешний вид здания	Удовлетворительный
Состояние подъезда	Удовлетворительное
Наличие охраны	Домофон
Придомовая территория	Не охраняемая
Инженерное оборудование:
-электроснабжение	Центральное
-водоснабжение горячее, холодное	Центральные
-отопление	Центральное
Слаботочные устройства	Антенна, радио, телефон

 

* По данным Заказчика и параметрам  типовых домов. 

Юридический статус:
Право на объект оценки	собственность
Правообладатель	Салахутдинова С.И.
Правоустанавливающий документ	Договор

 

4. АНАЛИЗ  НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО И НАИЛУЧШЕГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Заключение о наилучшем  использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта  оценки, исходя из анализа состояния  рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.