Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере жилой недвижимости

Многофункциональным объектом можно назвать отель «Корстон», также открывшийся в 2006 году. Холдинговая  компания «Кловер Групп», одна из ведущих  инвестиционно-девелоперских компаний России, также собирается реализовать в Казани проект многофункционального комплекса площадью 95 000 кв. м.

Наконец, в районе Оренбургского  тракта до 2009 года должен появиться  мультифункциональный бизнес-центр  «Азимут», включающий офисный центр  класса «А», четырехзвездочную гостиницу, конгресс-центр, выставочный комплекс и фитнес-клуб. Общая площадь офисного центра составит 17 000 кв.м. [51]

Выводы:

В настоящее время  в Казани существует переизбыток  торговых помещений небольшого формата  и дефицит площадей размером от 5 000 кв.м, пригодных для организации гипермаркетов.

Существует переизбыток  офисных помещений. Большим спросом  пользуются офисы классов «А»  и «В+».

Продолжается процесс  высвобождения низкокачественных  офисов и миграция арендаторов в  современные бизнес-центры.

Появляются многофункциональные  объекты, по средствам которых девелоперы и инвесторы смеряться застраховаться от недостатка спроса на торговые и  офисные площади.

 

3. Применение основных методов оценки недвижимости в условиях финансового кризиса

3.1. Организационно – экономическая характеристика ООО «Комфорт»

 

Компания ООО «Комфорт»  создана в 2006 году и является одной  из первых, начавших работу в соответствии с новыми требованиями законодательства об оценочной деятельности в РФ. В Компании работают специалисты, внесенные в реестр саморегулируемых организации оценщиков ООО РОО и НП «СМАО» и имеющие большой опыт работы в области оценочной деятельности, а также в банковской и сфере страхования.

Ответственность каждого  оценщика Компании застрахована в соответствии с требованиями законодательства. Кроме того, дополнительно застрахована ответственность Компании при осуществлении оценочной деятельности на сумму 10 000 000 руб. Компания аккредитована и сотрудничает с рядом кредитных учреждений и страховых организаций.

Специалисты Компании оказывают  полный комплекс услуг по определению  рыночной и других видов стоимостей, включая определение стоимости  бизнеса, акций и иных эмиссионных  ценных бумаг, земельных участков и  объектов недвижимости, машин, оборудования и транспортных средств, объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов, оценку инвестиционных проектов, долговых обязательств и ущерба, а также оценку иных объектов гражданских прав,  в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте.

ООО «Комфорт» ведет  взвешенную тарифную политику. Цены на услуги формируются в зависимости  от трудоемкости работ, специфики и  особенностей объекта оценки, сроков выполнения заказа и других факторов.

На сегодняшний день ООО «Комфорт» представляет собой крупную, высокоорганизованную и стабильную компанию с безупречной репутацией, услугами которой воспользовались многие топ-менеджеры казанских филиалов известных западных и российских компаний (KPMG, Pepsico и др.), а также некоторые государственные чиновники регионального уровня.

Девиз компании «Для Вас - как для себя». И это действительно  так. Подход к каждому клиенту  индивидуален, ООО «Комфорт» помогает в разрешении многих вопросов, подбирая лучшие варианты для клиентов.

Офис компании находится по ул. Мусина, д.61Г, интерьер офиса уютный и домашний. Сотрудники фирмы  всегда гостеприимны и искренне рады помочь, объяснить любые детали, если Вы не очень хорошо разбираетесь в тонкостях того, с чем Вам предстоит иметь дело.

Создатели и руководители компании ООО «Комфорт» - настоящие  профессионалы в работе с недвижимостью, которые знают, что нужно клиентам и как это реализовать максимально  эффективно, быстро, с наименьшими  материальными, физическими и моральными затратами. Каждый обратившийся в ООО «Комфорт» потенциальный клиент  получит подробный ответ на свой вопрос, а главное его решение – касается ли дело продажи, покупки или обмена квартиры, приватизации, срочного выкупа квартиры или ипотеки, расселения или сдачи в аренду дач, комнат, квартир или коттеджей.

Рассматриваемое предприятие  имеет линейную структуру управления. Во главе организации стоит генеральный  директор, у которого в подчинении находятся заместитель генерального директора по экономике, директора  департаментов, главный бухгалтер, заместитель по общим вопросам. Генеральный директор наделен полномочиями и осуществляет единоличное руководство подчиненными ему подразделениями и сосредотачивающий в своих руках все функции управления.

Организационная структура управления ООО «Комфорт» выглядит следующим образом на рисунке 2.1:

 

 

 

 

 

Рис. 2.1. Организационная структура управления ООО «Комфорт»

 

Каждое звено и каждый подчиненный имеют одного руководителя, через которого по одному единовременному  каналу проходят все команды управления. В этом случае управленческие звенья несут ответственность за результаты всей деятельности управляемых объектов. Речь идет о пообъектном выделении руководителей, каждый из которых выполняет все виды работ, разрабатывает и принимает решения, связанные с управлением данным объектом.

Во  главе структуры управления предприятием стоит генеральный директор. Он  осуществляет руководство работой  ООО «Комфорт», решает все финансовые вопросы связанные с постоянной работой предприятия, а организационные и финансовые вопросы, касающиеся используемой части прибыли и направленные на развитие организации решаются совместно с учредителем компании.

Заместитель генерального директора по экономике  осуществляет все необходимые контакты с клиентами, сотрудниками компании ООО «Комфорт», деловыми партнёрами,  решает вопросы и задачи, которые не входят в  компетенцию рядового сотрудника.

Главный бухгалтер и финансово-экономический  отдел ведет работу, связанную  с финансовой деятельностью предприятия. В этом отделе работают экономисты и бухгалтера. Совместно с главным бухгалтером они выполняют финансовые отчеты компании, ведут бухгалтерский учет и осуществляют выплату зарплаты.

Директора департаментов занимаются вопросами  деятельности отдельных департаментов ООО «Комфорт».

Заместитель генерального директора по общим  вопросам ведет учет договоров, осуществляет контроль за  дисциплиной труда. Ведёт  подбор наёмных сотрудников, следит за опрятным внешним видом  работников и решает возникающие  конфликтные ситуации как в коллективе, так и непосредственно с клиентами. Накладывает штрафы на работников за не соблюдение правил и норм рабочей дисциплины, в случае невыполнения имеет все полномочия на увольнение того или иного работника.

Спектр услуг ООО  «Комфорт» действительно  широк.  Большой опыт в области операций с недвижимостью и аргументировано высокая квалификация позволяет сотрудникам компании одинаково успешно рассматривать как вопросы срочного выкупа жилья, так и инвестиции в наиболее перспективные новостройки, а  всегда имеющаяся в распоряжении компания регулярно обновляемая аналитика позволяет оперативно давать исчерпывающие консультации и принимать наиболее грамотные решения по любым финансово-экономическим вопросам в сфере операций с недвижимостью. 

Положительная динамика развития ООО «Комфорт»  позволяет компании с уверенностью смотреть в будущее и неуклонно расширять диапазон предоставляемых услуг:

1. Департамент Коммерческой Недвижимости.

Деятельность департамента коммерческой недвижимости направлена на предоставление высоко профессионального комплекса услуг по подбору и реализации объектов в сегментах: офисная недвижимость, торговая недвижимость, складская недвижимость, индустриальная недвижимость, недвижимость развлекательного назначения, гостиничная недвижимость, предприятия питания (ресторан, кафе, фуд-корт), недвижимость специального назначения. Высокий профессионализм и опыт сотрудников отдела позволяет эффективно решать задачи клиентов в сфере коммерческой недвижимости.

2. Департамент Жилой Недвижимости.

Специалисты компании оказывают  полный спектр услуг на рынке недвижимости в Казани и Республике Татарстан. Имея богатый опыт, специалисты помогут купить/продать жилые помещения, квартиры, дома, приобрести жилье в новостройках, подобрать, сдать или снять в аренду объекты жилой недвижимости, полностью соответствующее вашим требованиям и пожеланиям.

3. Привлечение инвестиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости.

База данных компании постоянно пополняется привлекательными для инвестиций объектами в разных сегментах рынка. Учитывая сложившиеся за время сотрудничества отношения с застройщиками, ООО «Комфорт» может предложить инвесторам приобретение на выгодных условиях как объектов целиком, так и части площадей в инвестиционно-привлекательных объектах. При этом специалисты компании готовы взять на себя и последующую реализацию недвижимости на согласованных с клиентом условиях.

4. Управление объектами недвижимости.

Специалисты компании оказывают  качественные услуги по управлению недвижимостью различных форм собственности, на практике применяя современные формы и методы менеджмента, глубокие знания экономики, финансового планирования, практический опыт в управлении проектами, что позволяет значительно увеличить как доходность объектов, так и их привлекательность для потенциальных инвесторов.

5. Инвестиционный консалтинг.

Услуга предназначена, прежде всего, для застройщиков, девелоперов  и крупных инвесторов, реализующих  проекты в различных сегментах  рынка недвижимости, и связана  с:

- разработкой стратегий распоряжения собственностью;

- предоставлением рекомендаций по инвестированию и привлечению капитала;

- финансовым и экономическим анализом инвестиций в объекты недвижимости столицы;

- разработкой концепций объектов коммерческой и жилой недвижимости;

- разработкой стратегии продвижения проектов на рынке с целью повышения экономической эффективности инвестиций;

- анализ возможностей наилучшего использования земельных участков в соответствии с планами развития города.

6. Экспертная оценка недвижимости и бизнеса.

Наличие опытных специалистов позволяет решать практически любые  задачи, связанные с оценкой собственности:

- оценке недвижимости  и имущественных комплексов;

- оценке коммерческой деятельности; оценке залогового имущества для получения кредита;

- определению стоимости действующего предприятия;

- определению паев учредителей в уставном капитале;

- оценке целостных имущественных комплексов;

- оценке нематериальных активов.

Основные показатели деятельности ООО «Комфорт» представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Основные показатели деятельности ООО «Комфорт»

Наименование показателя	Методика расчета	2007г.	2008г.	Отклонение, +/-
Выручка, руб.	Общая сумма выручки от продажи  товаров, продукции, работ, услуг	7 133 648	8 723 711	1590063
Валовая прибыль, руб.	Выручка (выручка от продаж) – себестоимость  проданных товаров, продукции, работ, услуг (кроме коммерческих и управленческих расходов)	2 047 917	2 820 091	772174

Продолжение таблицы 3.1

Наименование показателя	Методика расчета	2007г.	2008г.	Отклонение, +/-
Чистая прибыль(нераспределенная прибыль), (непокрытый убыток), руб.	Прибыль (убыток) от обычной деятельности + чрезвычайные доходы – чрезвычайные расходы	688 330	889 165	200835
Производительность труда, руб./чел.	Выручка (выручка от продаж) / среднесписочная численность сотрудников (работников)	1024	1272	248
Фондоотдача, %	Выручка (выручка от продаж) / стоимость  основных средств	255	252	-3
Рентабельность активов, %	Чистая прибыль / балансовая стоимость  активов	11,00	12,84	1,84
Рентабельность собственного капитала, %	Чистая прибыль / (капитал и резервы  – целевые финансирование и поступления + доходы будущих периодов  - собственные  акции, выкупленные у акционеров)	12,51	14,18	1,67