Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере жилой недвижимости

Безусловно, все видели происходящие изменения на мировом рынке, все на себе ощущали снизившуюся доступность и возросшие ставки по кредитам. Но вера в устойчивость российской экономики и финансовой сферы и, что, наверное, и было основным для рынка недвижимости фактором, набранные высокие обороты развития рынка, обеспечивала участникам российского рынка недвижимости ощущение исключительности последнего и способности продолжать поступательное развитие, несмотря на крушение других, еще совсем недавно казавшихся непоколебимыми рынков.

На этом оптимистичном фоне события  конца сентября стали для российского  рынка недвижимости настоящим шоком. В одно мгновение миллионы заявленных квадратных метров превратились в десятки тысяч, дефицит «хороших» участков сменился их распродажей. В следующее мгновение неудовлетворенный спрос превратился в отложенный. Еще мгновение - и на рынке появились так называемые distressed assets, скидки, доходящие до 70%, рассрочки и подарки.

Сегодня страсти немного поутихли, паника сменилась попытками анализа  и прогноза ситуации. При этом основные вопросы, которые задает большинство участников рынка: когда закончится кризис и где будет то дно, которое послужит стартовой площадкой для новой волны роста.

Объемы жилищного строительства в России по итогам 2008 г. составили порядка 63,8 млн. кв. м, что на 4,5% выше прошлогоднего показателя. Однако темпы роста существенно снизились.

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного  строительства осуществлялись в  Московской области, где введено 12,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 6,0%, Москве - 5,1%, Санкт-Петербурге - 5,0%.

В 2008 г. продолжался рост объемов  индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и  заемных средств введено 196 700 жилых домов общей площадью 27 200 000 кв.метров, что составило 104,3% к 2007 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 42,7%.

За 2008 г. в Москве было построено 3,28 млн. кв. м жилья, в Подмосковье – 7,78 млн. кв. м. Следует отметить, что первоначальный план ввода жилья в Москве на 2008 г. был выполнен только на 63%. Снижение строительной активности в стране обусловлено замедлением роста инвестиций из-за ужесточения условий кредитования и роста процентных ставок.

Значительного снижения объема предложения  на первичном рынке Москвы в 2008 г. отмечено не было (снижение составило 4%), кризис в большей степени повлиял  на объекты, находящиеся на стадии проектирования. Тем не менее, сложившаяся ситуация, безусловно, приведет к существенному снижению объемов нового предложения в Москве. На вторичном рынке жилья объем предложения за год вырос на 20%.

Влияние финансового кризиса на вторичный рынок жилья Москвы выразилось в резком увеличении объема предложения (на 30% в период с сентября по декабрь), что связано в первую очередь с появлением большого количества инвестиционных квартир.

В 2008 г. рынок жилья Москвы прошел несколько стадий:

- активизации, для которой характерны переход спроса из отложенного состояния в активное и, как следствие, повышение ценового уровня - 12-15% за квартал (январь-июнь 2008 г.);

- ожидания дальнейшего развития  рынка, снижения активности покупателей  на рынке, снижения темпов роста  цен (июль – сентябрь 2008 г.);

- снижения спроса на недвижимость, снижения ценового уровня вследствие влияния финансового кризиса на российский рынок (октябрь – декабрь 2008 г.). В сентября – октябре цены предложения подвергались небольшой корректировке, в то время как цены реальных сделок снижались более существенно - на 20-30%. Однако уже в ноябре-декабре отдельные застройщики пошли на прямое изменение цен в прайс-листах – подобные снижения достигали 10%. К концу 2008 г. средняя цена на первичном рынке жилья Москвы составила $6 700 за кв. м, на вторичном - $6 800 за кв. м. Годовой рост цен составил 23%.

Развитие рынка элитной недвижимости в 2008 г. повторяло тренды развития рынка в целом, однако тенденции развития носили менее выраженный характер. Рост объемов предложения был менее существенным, спрос при этом остался достаточно умеренным, и в большинстве случаев «нереализованным» - покупатели предпочитали занимать «выжидательную» позицию и откладывать совершение сделок на неопределенные сроки.

Изменение баланса спроса и предложения на протяжении всего года отразилось, в первую очередь, на ценовых показателях. Однако коррекция цены в элитном сегменте также была менее заметна, чем в других сегментах. В итоге прирост цен на элитное жилье по итогам 2008 г. составил 19,5%, при этом снижение цен под влиянием кризиса составило не более 1,5%.

Средняя цена к концу 2008 г. достигла показателя $22 700 за кв. м. В 2008 г. рынок пополнился новым предложением, в том числе, в крупных жилых комплексах. В ЦАО за 2008 г. на рынок вышло 11 высокобюджетных объектов общей суммарной площадью более 370 тыс. кв. м. В то же время финансовый кризис привел к тому, что некоторые девелоперы начали заявлять о замораживании своих проектов, находящихся на стадии концепции, или полном отказе от них.

Рынок элитной аренды, традиционно стабильный и инертный, в 2008 г. показал достаточно высокую активность. Помимо сезонности на развитие рынка влияние оказал финансовый кризис: предложение начало пополняться за счет игроков рынка продажи - в условиях кризиса, когда продажа квартир стала затруднительной, именно арендный бизнес начал привлекать собственников жилья. Снижение спроса также было отмечено, однако оно оказалось менее существенным, чем в других сегментах - спрос начал поддерживаться за счет потребителей, переходящих из сегмента продаж, что компенсировало снижение «прямого спроса». Ставки на элитную аренду по итогам 2008 г. выросли более, чем на 12%, при этом снижение под влиянием кризиса составило порядка 13%. Средний уровень арендной платы к декабрю 2008 г. достиг показателя $6 500 за квартиру в месяц.

Средний уровень арендной платы на загородные дома за 2008 г. вырос более, чем на 25%, при этом снижение под влиянием кризиса составило 12%. В итоге, к концу 2008 г. года средний уровень арендной платы достиг показателя $19 900 в мес.

На рынке загородной недвижимости в течение 2008 г. было выведено в общей сложности 80 новых проектов, 60% из которых приходится на сегмент эконом-класса. Всего по итогам года на первичном рынке Московской области находилось 293 поселка. Кризисные условия обострили специфические характеристики загородного спроса, такие как, с одной стороны, его слабая ипотечная зависимость, но с другой стороны имеющаяся у потребителя возможность отложить покупку, так как загородная недвижимость зачастую является вторым или третьим приобретением. Поведение цен в течение 2008 г. было зависимо от общей конъюнктуры рынка: за первые 9 месяцев цены выросли, в среднем, на 20%. В 4 квартале снижение цен в зависимости от сегмента составило: 40% в экономклассе, 20% в бизнес-классе, в премиум же классе цены практически не изменились.

На рынке земли Московской области возросло предложение поселков, предлагающих участки без подряда: в течение 4 квартала на рынок было выведено 7 подобных проектов, тогда как всего за год - 15. Также значительно увеличился объем предложения земли: компании выставляют на продажу свои земельные активы с целью рассчитаться с задолженностями по кредитам и финансировать завершение текущих проектов.

По итогам 2008 г. в России было введено 63,8 млн. кв. м жилых площадей (765,6 тыс. новых квартир), что на 4,5% выше прошлогоднего показателя. Однако темпы роста существенно снизились: темп роста строительства в 2007 г. составил 19,4% (рис.2.1, 2.2) [49].

 

Рис. 2.1. Динамика объемов  жилищного строительства в России, 2003-2008 гг.

 

Снижение строительной активности в стране обусловлено замедлением роста инвестиций из-за ужесточения условий кредитования и роста процентных ставок. Мировой финансовый кризис, начавшийся еще в 2007 г., спровоцировал дефицит ликвидности, который испытывали российские банки и компании. В середине сентября ситуация усложнилась: мировой кризис принял для России новый оборот и в первую очередь ударил по бизнесу девелоперов. Из-за проблем с финансированием некоторые застройщики, в том числе и крупные, заявили о замораживании планируемых проектов и сосредоточились на завершении уже начатых объектов.

 

Рис.2.2. Ежемесячные объемы ввода жилья в России, 2005-2008 гг.

 

По данным Министерства строительного комплекса Московской области, по итогам 2008 г. в Подмосковье за счет всех источников финансирования было построено 7,78 млн. кв. м жилья (99,7% к 2007 г.), в том числе в многоэтажных домах – около 4,6 млн. кв. м (111,0 % к 2007 г.). Населением за свой счёт и с помощью кредитов (индивидуальное строительство) введено в эксплуатацию 3,2 млн. кв. м жилья, доля этих жилых домов в общем объёме введённого жилья составила 40,8 % (в 2007 г. – 46,8 %). Таким образом, темпы роста объема вводимого жилья в Подмосковье заметно сократились (в 2007 г. рост объема вводимого жилья составил 17,1%).

По итогам 2008 г. можно  говорить о существенном замедлении темпов жилищного строительства  в Москве. Значительный спад строительной активности наблюдался уже с начала года (рис.2.3) [49].

 

Рис.2.3. Темпы роста объемов жилищного строительства, в % к

аналогичному периоду  предыдущего года

 

По итогам 2008 г. на территории Москвы было введено 3,28 млн. кв. м общей площади жилых домов, что ниже аналогичного показателя за 2007 г. на 32%. Следует отметить, что изначально в 2008 г. в Москве планировалось возвести 5,2 млн. кв.м жилья, таким образом первоначальный план был выполнен только на 63%.

Снижение объемов ввода  жилья в столице связано с  рядом причин: дефицит площадок под жилую застройку, увеличение себестоимости девелоперских проектов, сложность процедуры получения разрешения на строительство. Кроме того, после запрета в Москве на точечное строительство большинство проектов, которые должны были быть реализованы в этом году, оказались замороженными.

Последствия мирового финансового кризиса повлияли на развитие российской экономики, в частности, на строительную отрасль. В первую очередь, это связано с угрозой сокращения объемов финансирования строительства, ростом стоимости заемных средств:

В условиях кризиса банки, стремясь снизить собственные риски, минимизируют предоставление кредитов другим банкам, предприятиям реального сектора и населению. 

Снижение доступности финансовых ресурсов может привести к тому, что:

- застройщики (в первую очередь региональные) не смогут рефинансировать краткосрочные займы, взятые под  долгосрочные проекты;

- на рынке начнется заморозка жилищных проектов;

- возникнет риск недофинансирования и недостроя объектов, по которым у застройщиков есть обязательства перед покупателями по предварительным договорам продажи;

- частные лица будут испытывать затруднения с получением кредитов на приобретение жилья.

Вместе с тем, существует ряд  факторов, говорящих в пользу устойчивости российского рынка недвижимости:

Во-первых, недостаточная обеспеченность населения качественным жильем формирует долгосрочный спрос на недвижимость эконом-класса.

Во-вторых, отток денежных средств  с финансовых рынков, банковских депозитов, позволяет говорить о том, что  в настоящее время нет надежных и доходных долгосрочных инвестиционных инструментов, доверие к инструментам фондового рынка снизилось. В связи с этим рынок недвижимости рассматривается как один из перспективных инструментов вложения средств.

В-третьих, Правительством Российской Федерации было разработано несколько программ господдержки, свидетельствующих о том, что строительная отрасль стратегически важна для страны:

- государство планирует оптом выкупать готовое жилье у застройщиков по установленным ценам в объемах, позволяющих осуществить завершение всех начатых проектов жилищного строительств, в частности через специализированные фонды по содействию развитию ЖКХ;

- поддержка рынка ипотеки будет осуществляться через созданные инструменты Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК);

- выделяются дополнительные денежные средства на обеспечение жильем военнослужащих, а также на финансирование расселения аварийного жилья;

- обеспечение необходимых объемов ввода жилья будет достигаться за счет дополнительного привлечения средств региональных бюджетов.

Представленные меры говорят о высокой заинтересованности Правительства РФ в поддержание  строительной отрасли в долгосрочной перспективе.

Всего на приобретение жилья  для военных и переселенцев из ветхого жилья в ноябре—декабре 2008 года в рамках программы поддержки строительной отрасли в период кризиса государство направило 82 600 000 000 руб., Минобороны выделило 21 000 000 000 руб., Минрегионразвития — 11 600 000 000 руб., фонд содействия ЖКХ — 50 000 000 000 руб. В 2009 году на реализацию антикризисной программы в строительной отрасли планируется направить более 1 000 000 000 000 руб., из которых 320 000 000 000 руб. выделяет федеральный бюджет, 80 000 000 000 руб.— региональные бюджеты, столько же — фонд содействия ЖКХ, 570 000 000 000 руб.— средства частных инвесторов и банков.

Одновременно идет интенсивное  развитие и внедрение новых технологий, строительных материалов, типов жилья, рассчитанных на различные потребительские  запросы и доходные группы.

На протяжении длительного  периода с 2003 года цены на жилье непрерывно росли. В 2008 году в целом цены выросли в среднем по стране на 10,3% (к уровню декабря 2007 года), при этом в Москве цены за тот же период выросли на 12,7%, в Московской области - на 16,2%.

Однако в результате развернувшегося кризиса на финансово-кредитных рынках в РФ и за рубежом, сокращения объемов ипотечного кредитования, рост цен на жилищном рынке остановился, в ряде регионов произошла определенная коррекция цен в сторону снижения. В IV квартале 2008 г. цены на жилье в РФ начали снижаться в квартальном выражении – снижение составило 0,6% к III кварталу 2008 года.

Снижение цен и объемов  продаж, а также сложности с  получением финансирования в 2009 году скажутся, прежде всего, на снижении объемов предложения  на первичном рынке жилья, что создаст эффект отложенного спроса с последующим ростом цен. Так, потребности населения в жилье в РФ в целом оценивается в 1 600 000 000 кв.м. нового жилья (Институт Экономики Города). Они формируются, прежде всего, за счет необходимости замены аварийного и ветхого жилья, модернизации и качественного обновления существующего жилого фонда, демографических сдвигов. Возможная заморозка застройщиками, которые не смогут найти достаточное финансирование, чтобы реализовать начатые жилищные проекты, также может привести к дефициту предложения, что в свою очередь увеличит дисбаланс на рынке жилья и будет способствовать росту цен.