Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере жилой недвижимости

В период 2000-2008 гг. рост среднедушевых  населения в РФ в целом соответствовал индексу цен на первичном рынке  жилья. Среднегодовые доходы населения в 2008 году увеличились на 19,9% относительно показателя 2007 года. Снижение темпов роста цен при сохранении имеющейся тенденции к росту доходов увеличит доступность жилья для населения.

Доля ипотечных сделок при продаже квартир по экспертным оценкам, сделанным на основе данных Федеральной регистрационной службы РФ и АИЖК в среднем по РФ составляет  11-15%. Объем выданных жилищных кредитов в 2007 г. составил около 650 млрд. рублей, из них ипотечных кредитов – 556 400 000 000 рублей. В 2008г. ипотечных кредитов было выдано на сумму 630 000 000 000 рублей, что на 13% больше, чем в 2007г.

В настоящий момент в  системе ипотечного кредитования произошло  замедление объемов кредитования –  трудности, возникшие в сфере  фондирования и рефинансирования ипотечных банков в связи с мировым ипотечным кризисом, привели к сокращению числа выдаваемых ипотечных кредитов и росту ставок по ипотеке в российских банков, которые зависели от привлечения зарубежных ресурсов. Основную долю в объемах выдаваемых ипотечных ресурсов в IV квартале 2008 г. составляли банки с государственным участием: Сбербанк РФ и ВТБ.

Процентные ставки по кредитам выросли в среднем на 3% - 5%, условия получения ипотечного кредита ужесточились, часть банков, не имеющих самостоятельной депозитной базы, а также возможности привлекать и рефинансировать ипотечные кредиты приостановили программы ипотечного кредитования. Однако в начале февраля 2009 года ряд банков, ранее приостановивших ипотечное кредитование, возобновили выдачу ипотечных кредитов населению.

В настоящее время, Правительство  РФ принимает меры для стабилизации ситуации на ипотечном рынке –  на рефинансирование кредитов АИЖК в 2008г. выделено 60 000 000 000 руб., в 2009 г. будет  выделено еще не менее 250 000 000 000 руб., что позволит АИЖК снизить ставку по ипотечным кредитам с текущих 13-18% годовых до 11-15% [50].

2.2. Коммерческая недвижимость

События, происходящие сегодня  на мировых рынках, так или иначе,  меняют  конъюнктуру  российского  рынка недвижимости. Как  показывает практика, наиболее  сложная ситуация  складывается  на  рынке  коммерческой недвижимости  России.  За  последние  месяцы  по значительному  количеству  сделок  переговоры  были приостановлены,  сокращается  финансирование  многих проектов,  происходит  смена  собственников  объектов недвижимости,  которые  корректируют  арендные  ставки, стимулируя  срочный  приток  денежных  средств.  Многие девелоперы  коммерческой  недвижимости  вынуждены «замораживать» строительство на «бумажном» этапе, т.е. на  
этапе разработки проекта, уменьшать численность персонала и активно искать соинвесторов.

Вполне очевидно, что подобное развитие ситуации на рынке коммерческой  недвижимости  приводит  к  постепенному снижению цен продаж и аренды.

Необходимо  отметить,  что  в  нынешних  условиях  на  рынке коммерческой  недвижимости  в  наиболее  выгодном положении  оказались  арендаторы,  т.к.  собственники  готовы предоставлять более гибкие условия аренды. Сейчас удачное время  для  поиска  новых  помещений  или  для  пересмотра существующих условий аренды. 

В  сегменте  офисной  недвижимости  из  заявленных  на 2009 год 2-х млн. кв. м офисных площадей на рынок выйдет не  более  500  тыс.  кв.  м,  но  даже  этот  объем  значительно повлияет  на  снижение  ставок  аренды.  Наступил благоприятный  период  для  заключения  длительных договоров  аренды (сроков  на  5-7  лет).  Рынок  офисной недвижимости  входит  в  стадию,  когда  условия  начинает диктовать арендатор [51]. 

Рис. 2.4. Динамика объемов предложения, млн.кв. м

Аналогичная  ситуация  складывается  и  на  рынке  торговой недвижимости.  Спрос  на  площади  в  ТРК  стал  менее активным,  но  не  остановился. Арендаторы  более  тщательно подходят  к  участию  в  проектах  с  точки  зрения  получения долгосрочной экономической выгоды. В связи с ситуацией на рынке  долгосрочных  проектов  арендаторы  хотят  получить гарантии,  что  проект  будет  доведен  до  конца,  и  его строительство  не  приостановится,  и  тем  более  не «заморозится».  Многие  собственники  идут  на  очень выгодные  условия  для  арендаторов,  такие  как  снижение  
ставок,  менее  жесткие  условия  договоров  и  т.д.  с  целью привлечения их в проект.

Таким  образом,  рынку,  на  котором  доминировали собственники, положил конец мировой финансовый кризис. В  условиях  тотального  кризиса  свои  надежды  на  лучшее будущее  девелоперы  связывают  только  с  государством:  оно может  помочь  через  госбанки  или  выкупить  часть  объектов на открытом рынке. 

Говоря о состоянии  рынка коммерческой недвижимости в Казани можно отметить, что в столице Татарстана наблюдается переизбыток торговых площадей. К такому мнению склоняются многие эксперты и аналитики. Их выводы обусловлены тем, что в последние годы торговые объекты в городе действительно построили достаточно много. Так, по данным мэрии Казани, в 2005 году на тысячу жителей города приходилось 775 кв. м торговых площадей. Тогда татарская столица стала в один ряд по обеспеченности торговыми площадями с Москвой и Санкт-Петербургом.

В минувшие три года строительно-торговая   лихорадка   продолжалась, причем инвесторы и девелоперы явно были склонны к гигантомании. В результате в начале 2008 года на одну тысячу Казанцев приходится уже 813 кв.м. торговых площадей (В Санкт-Петербурге – 779 кв.м. на тысячу жителей, в Екатеринбурге – 701 кв.м., в Волгограде – 43 кв.м.).

 Борьба  и за арендаторов,  и за посетителей в последнее  время необычайно обострилась,  еще два-три крупных торговых  объекта и кризис будет очевиден.

Тем не менее, согласно данным компании Cushraan&Wakefield/ Stiles&Riabokobylko (CWSR), по состоянию на январь 2008 года в современных торговых центрах Казани пустуют всего 2.6% площадей, при этом арендные ставки составляют от 500 до 2 000 руб. за кв. м в месяц, включая операционные расходы.

Если брать не только современные ТЦ, то в городе действительно наблюдается избыток торговых помещений (в основном от 50 до 200 кв. м), предлагаемых в аренду. Впрочем, это можно сказать не только о крупных объектах: если анализировать ситуацию в целом, на рынке торговой недвижимости невостребованными остаются около 500 000 кв. м площадей.

В связи с неослабевающим интересом к столице Татарстана крупных федеральных и зарубежных сетевых компаний уже заметен  дефицит площадей размером от 5 000 кв. м, пригодных для организации  гипермаркетов. Так, крупнейшая немецкая сеть розничных магазинов MediaMarket, специализирующаяся на продаже электроники, компьютеров и программного обеспечения, по некоторым сведениям, не пришла в Казань, так как не смогла найти помещений необходимого размера.

Учитывая, что выгодно  расположенные торговые площади  размером от 50 000 до 100 000 кв. м постепенно становятся редкостью, не исключено, что  со временем некоторые крупные торговые компании  начнут открывать не гипермаркеты, а супермаркеты или универсальные магазины. Так поступила федеральная сеть гипермаркетов детских товаров «Бананамама», с 2006 года открывающая в регионах не только гипермаркеты, но и универсамы.

И федеральная торговая сеть «Вестер», первый гипермаркет  которой «Вестер Гипер» площадью 4 600 кв. м расположился в казанском торговом центре «Грани» на улице Сибирский Тракт. Федеральная сеть «Вестер», созданная в 2006 году, успешно развивает в регионах форматы супермаркета (общая площадь -1 6000 – 4 000 кв. м, торговая – 1 200 – 3 000 кв. м), универсама (общая площадь -1.1—1,6 кв. м, торговая площадь – 0,8 – 1,2 кв. м) и «магазина у дома» «Сосед» (общая площадь - 400-600 кв. м, торговая - 300-450 кв. м).

Не все районы Казани имеют развитую торговлю. Так, если, согласно данным мониторинга, проведенного мэрией Казани, в Вахитовском районе на тысячу жителей приходится 1 620 кв. м торговых площадей, тот же показатель по Авиастроительному району составляет всего лишь 197 кв. м.

Некоторые эксперты настоятельно рекомендуют девелоперам и инвесторам переключиться на не слишком хорошо освоенные районы - например, на тот же Авиастроительный, на активно застраивающиеся микрорайоны «Азино» или жилой комплекс «Светлая Долина», располагающийся в Высокогорском районе Татарстана, неподалеку от Казани. На этих территориях наиболее выгодно строить и развивать не столько крупные торгово-развлекательные комплексы, сколько супермаркеты, дисконт-центры шли магазины шаговой доступности.  Именно развитие «магазинов у дома», похоже, в ближайшие два-три года будет активно поощряться муниципальными властями. К примеру, представителям малого бизнеса, открывающим такие точки, будет доступно участие в программе льготного кредитования, учрежденной при участии исполкома Казани. В рамках этой программы КБЭР «Банк Казани» предоставляет коммерсантам, работающим в определенных отраслях, кредиты под 14% годовых, причем 5% компенсирует за счет бюджетных средств мэрия. В 2007 году пять кредитов на общую сумму 10 000 000 руб. было выдано именно предпринимателям, открывшим магазины шаговой доступности. Программа рассчитана на поощрение развития не столько сферы торговли, сколько производства товаров и услуг.

Магазины шаговой доступности  нужны городу не меньше, чем крупные  торговые центры и гипермаркеты. «Магазином у дома» может считаться торговая точка, которая расположена вблизи жилых домов и в которой можно приобрести товары первой необходимости. Площадь объекта должна составлять не менее 150 кв. м. Наряду с торговым залом, рассчитанным на одновременное пребывание до 30 покупателей, магазин должен располагать небольшим складским помещением и холодильным оборудованием.

В настоящее время  объем рынка офисной недвижимости Казани составляет более 300 000 кв.м. Например, такие города-миллионники, как Новосибирск  и Екатеринбург, достигнут такого же объема офисных площадей только к 2009 году.

На первый взгляд перенасыщенность рынка офисной недвижимости Казани еще более очевидна, чем рынка торговой недвижимости. Сейчас даже в центре города можно найти бизнес-центры в которых пустует 30—40% площадей.

Предложение офисных  помещений любого класса  от «А»  до «D» в Казани сейчас уже намного превышает спрос. Многие из них остаются невостребованными. Такая ситуация сложилась отчасти потому, что многочисленные бизнес-центры, появлявшиеся в Казани в 2005-2006 годах, строились без анализа и учета потребностей рынка. Выигрыш арендатора в итоге очевиден: выбор огромен, стоимость аренды подолгу остается стабильной, а собственник помещения готов идти на уступки.

В прошедшем 2007 году арендные ставки в офисах если и выросли, то не более чем на 5-10%. Причем существует немало офисных зданий (преимущественно классов «С» и «D»), в которых стоимость аренды не изменялась вовсе в течение 2007 года и истекшего периода 2008-го.

По информации CWSR, с  начала 2007 года вплоть до ноября-декабря  цены на аренду оставались неизменными. Однако мониторинг, проведенный компанией в январе, показал, что арендные ставки в качественных офисных зданиях все же поднялись - на 50-160 руб. за кв. м в зависимости от объекта. Так, с 860 до 1 000 руб. за кв. м увеличилась стоимость аренды в бизнес-центре «Корстон». Это связано с традиционным новогодним повышением цен. Сейчас в центре Казани стоимость аренды офисных помещений класса «А» составляет от 900 до 2 500  руб. за кв. м, класса «В+» - от 600 000 до 1 000 руб. за кв. м. Как правило, наиболее востребованные помещения — до 100 кв. м, хотя у крупных федеральных компаний пользуются спросом площади по 150 - 250 кв. м.

Хотя совокупная площадь  офисной недвижимости в Казани составляет около 330 000 кв. м, к качественному  предложению, то есть к офисам классов  А» и «В, можно отнести около 100 000 кв. м. Объем офисной недвижимости класса «А» составляет 57 000 кв. м, «В+» - 44 000 кв. м. Арендаторы, понимая преимущества современных бизнес-центров, предпочитают по возможности перебираться в них. Кроме того, крупные федеральные и зарубежные компании, которые продолжают открывать представительства в Татарстане, выбирают именно высококлассные офисы.

Из-за падающего спроса арендные ставки в офиса «С» и  «D» перестали расти, и, вполне возможно, продолжат снижаться и далее. Что касается пустующих помещений в качественных офисах, то пока этот показатель не превышает 10-15%. Если в бизнес-центре заняты все помещения, его востребованность, возможно, свидетельствует о том, что ставки были слишком низки. Практика показала, что, подняв цены и оставив незанятыми около десятой части площадей, собственник часто получает больше прибыли, чем снизив арендную ставку и сдав все площади.

Проектирование, строительство  и ввод в эксплуатацию офисных  площадей классов «А» и «В+»  в Казани продолжается. По прогнозу CWSR, к 2009 году объем офисной недвижимости города может увеличиться до 409 000 кв. м. Понятно, что (в условиях настолько возросшей конкуренции, даже несмотря на постоянное появление новых потенциальных арендаторов, собственники офисных помещений классов «С», «D» и отчасти «В» рискуют либо лишиться значительной части доходов. Участь владельцев невостребованных помещений по большей части предопределена: им надо либо снижать ставки до минимально возможного предела, либо попытаться продать площадь в собственность какой-либо компании.

Эксперты предлагают различные методы «выживания» для  тех, кто желает успешно конкурировать  на рынке офисной недвижимости. Многие деловые центры нуждаются в реконцепции  с участием привлеченных профессионалов, которая может включать, в частности, реинжиниринг (замену инженерных сетей), редевелопмент (внутреннюю перестройку объекта). Реконцепция здания оправдают себя даже в том случае, если собственнику придется взять кредит под эту же недвижимость. Оптимальное решение - «подтянуть» морально или физически устаревший офисный объект до наиболее востребованного класса «В» (или «В+»), конечно, когда такое усовершенствование в принципе возможно. Правда, есть одно «но»: если офисное здание расположено вдали от оживленных магистралей и не располагает удобной и просторной парковкой, то реконцепция тоже вряд ли исправит положение.

Другой предложенный экспертами вариант - перепрофилирование невостребованных офисных помещений  классов «С» и «D» в торговые, производственные или складские. Хотя, конечно, и такие метаморфозы возможны далеко не всегда и ограничены местоположением, инфраструктурой и особенностями объекта. Несколько лет назад из-за дефицита некоторые складские помещения Казани приходилось переоборудовать в офисы. Теперь, возможно, настало время для обратной трансформации.

Многофункциональность, похоже, станет главным козырем девелоперов  и инвесторов, стремящихся застраховаться от недостаточного спроса на торговые или офисные площади. Первым в  этой области в Казани стал офисно-торговый комплекс Suvar Plaza, появившийся в 2006 году в центре города, на пересечении улиц Павлюхина, Хади Такташа и Спартаковской. Общая площадь центра составляет около 60 000 кв. м, при этом торговая - 33 000 кв. м, офисная - 17 000 кв. м. Развлекательная составляющая включает четырехзальный кинотеатр Grand Cinema с зоной развлечений.