Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере жилой недвижимости

Еще год тому назад  Ассоциацией строителей России подготовлена Концепция социальной жилищной политики и социального жилья. Данный документ рассмотрен во многих российских регионах и получил поддержку, как с  точки зрения необходимости принятия подобного документа на федеральном уровне, так и поддержку его основных положений.

Совершенно очевидно, что для большей части российских граждан вопрос обеспечения жильем может быть решен только в рамках реализации социальных жилищных программ, осуществляемых на принципах частно-государственного партнерства, где государство выступает соинвестором строительства социального жилья. К сожалению применяемые сегодня меры государственной поддержки в виде жилищных субсидий, выделяемых для приобретения жилья на рынке, дополнительно «разогревают» рынок и снижают эффективность использования бюджетных средств.

Прежде всего, должен быть разработан механизм регулирования  цен в сегменте жилья, предназначенном  для поддержки нуждающихся граждан. Речь идет не об административном регулировании цен на рынке, а о применении стимулирующих мер для застройщиков, осуществляющих строительство социального жилья, например, налоговых льгот.

Главным механизмом в  вопросе обеспечения граждан  жильем должно стать создание за счет государственных средств инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на площадках, предназначенных для строительства социального жилья [20, с.44].

Таким образом, анализируя ситуацию на строительном рынке, отметим, что банки практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов из-за существенного снижения ликвидности и качественного роста рисков нереализации готовых жилищных объектов. Кроме того, резко снизились объемы ипотечного жилищного кредитования.

Почти в 20 раз сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Только 15 банков сохранили ипотечные программы. При этом 80% объема ипотечного кредитования приходится на долю пяти крупнейших, в основном, государственных банков.

Произошла массовая остановка  продаж жилья, связанная с ожиданием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость и сокращением объемов ипотечного жилищного кредитования.

Снижается спрос строительных компаний на строительные материалы. В  результате, предприятия строительной индустрии вынуждены сокращать объемы производства основных строительных материалов. Примерно половина цементных заводов России уже остановила печи. Практически все заводы перешли на сокращенную рабочую неделю.

Девелоперы вынуждены  «замораживать» значительное количество строительных проектов, находящихся на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также замедлять темпы начатого строительства, вплоть до его полной остановки, из-за нехватки средств для расчетов с подрядными организациями.

Нередкими стали случаи перехода на бартер при расчетах между девелоперскими и подрядными компаниями. Отсутствие у девелоперов средств на продолжение строительства приведет к разорению сотен подрядных организаций.

В результате, в 2009–2010 годах  ожидается реальное сокращение объемов ввода жилья (на 20–25%).

Нарастает угроза появления  новой волны «обманутых дольщиков», спровоцированная не столько механизмами  привлечения средств граждан, сколько  резко сократившимися объемами финансирования строительства.

Особую тревогу вызывают активно продвигаемые Государственной Думой РФ поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№214-ФЗ), которые де-факто сводятся к запрету застройщикам привлекать средства населения на этапе строительства.

Принятие подобных законодательных  новаций приведет к существенному  сокращению деятельности частных предпринимателей в жилищном строительстве, поскольку в России функционирует лишь несколько банков, которые могут полностью профинансировать комплексное освоение территории.

В создавшихся условиях для девелоперов, строящих социальное жилье, было бы целесообразно предусмотреть налоговые льготы, а также отсрочку по земельному налогу на срок до трех лет [21, с.20].

В связи с общим  кризисом ликвидности и оттоком  инвестиций из России объемы кредитования банками существенно снизились, соответственно снизились объемы оценочных  услуг в целях залога. Вместе с  тем, отмечается увеличение спроса на оценку для целей кредитования в тех случаях, когда ранее банками выдавались кредиты надежным кредиторам без проведения соответствующих процедур залога, а в настоящее время указанные кредиторы кредитуются под обеспеченный залог. В общем, отмечается пристальное внимание банков к качеству кредитов, в связи с чем предъявляются жесткие требования к оценке предмета залога, в том числе к оценке не только стоимостных показателей, но и показателей ликвидности, прогнозных показателей в отношении оцениваемого имущества и др.

Аналогично, возросли требования к улучшению качества оценки объектов страхованиям (оценка для целей страхования) на фоне общего снижения объемов оценочных  работ для целей страхования.

В отношении оценки стоимости  объектов недвижимости с одной стороны сказываются условия снижения объемов продаж объектов недвижимости, а с другой – огромная неопределенность и динамика изменения стоимости таких объектов, а следовательно потребность в переоценке указанных объектов в новых экономических реалиях.

Особенно это скажется на оценке арендных ставок по объектам недвижимости – в связи активным пересмотром ставок аренды.

Безусловно, снизились  до минимума потребности оценки стоимости  инвестиционных проектов в связи  с повсеместным сворачиванием девелоперских проектов.

Нужно отметить, что типовые  оценки (оценка для МСФО, переоценка активов, оценка для целей оформлении прав наследства, оценка для целей  налогообложения и др.) – будут  на прежнем уровне.

Будет востребована рынком оценка в случаях банкротств предприятий (оценка на различных стадиях банкротства – от рыночной стоимости предприятия, отдельных активов предприятия до оценки ликвидационной стоимости предприятия).

Очевидно, будет иметь  большой успех оценка инвестиционной стоимости объектов в связи с накоплением ликвидности отдельными субъектами рыночных отношений и последующего «выброса» денежной массы (после достижения дна рынка) – оценка с целью поиска инвестиционно привлекательных объектов и последующего их приобретения, в т.ч. с целью инвестиций в банкротные предприятия с целью их последующей реанимации, инвестиций в обесцененную недвижимость и др.

Будет востребована рынком оценка при продаже (покупке) предприятий, при реструктуризации (ликвидация, слияния, поглощение, выделение предприятий из холдинга), оценка ценных бумаг.

Таким образом, в кризисных  условиях, на фоне общего снижения деловой  активности, объемы оценочных услуг  существенно не снизятся (в натуральных  показателях), уменьшатся в денежных показателях за счет снижения стоимости оценочных услуг, падения курса рубля и инфляционных процессов. Оценка поднимется на более высокий уровень качества, что потребует от компаний совершенствования системы качества оценочных услуг и повышения уровня их технологичности.

3.2. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества

1. Общая часть Отчета об оценке

1.1. Основание для проведения оценки:

Договор на проведение оценочных  работ от 09 декабря 2008 г. № 08/12/09.

Заказчик оценки:

Физическое лицо: Салахутдинова  Светлана Ильфаровна

Адрес: г. Казань, ул. Ст.Разина, д.50, кв.27.

Оценщик:

ООО «Комфорт» в лице генерального директора Нугуманова Олега Закиржановича.

Адрес:  юридический: г. Казань, ул. Мусина, д.61, корп. Г.

Фактический адрес:  г. Казань, ул. Мусина, д.61, корп. Г.

Объект оценки:

Недвижимое имущество  – 1/4 доли в праве общедолевой  собственности в 3-х комнатной  квартире, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Трофимова, д. 1/17, кв. 61.

Вид определяемой стоимости:

В настоящем отчете определяется рыночная стоимость объекта оценки.

Цель (назначение) оценки:

Определение рыночной стоимости  для продажи с аукциона.

Вид определяемой стоимости:

В настоящем отчете определяется рыночная стоимость объекта оценки.

Дата определения  стоимости:

10 декабря 2008 года.

Дата составления  отчёта:

11 декабря 2008 года.

1.2. Квалификация оценщика

Нугуманов Олег Закиржанович:

• Сертификат № 372 о праве на подготовку и оформление сделок с недвижимостью, в том числе аукционов и конкурсов, оценку и переоценку стоимости основных фондов предприятий, недвижимого имущества и оборудования, оценку инвестиционных проектов, экономическую и правовую экспертизу в сфере недвижимости, выдан Научно практическим центром Высшей школы делового администрирования Международного университета 31.03.1997 года
• Квалификационный аттестат № 2271 о прохождении аттестации специалиста, осуществляющего риэлтерскую деятельность, выдан Аттестационной комиссией при Московской лицензионной палате 11.10.2001 года,
• Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 439787 (регистрационный номер 2116-2Д) о повышении квалификации по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация – оценка стоимости предприятий (бизнеса), выдано Межотраслевым ИПК Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова 18.10.2002 года.
• Свидетельство о повышении квалификации по программе: Практические приёмы и методы оценки машин, оборудования и автотранспорта», выдано Межотраслевым ИПК Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова 7 августа 1999  года, рег. № 628-9Д.
• Удостоверение Центра содействия жилищной реформе об окончании курса «Риэлторская деятельность» и сдаче экзамена Городской экзаменационной комиссии при Департаменте жилья г Москвы, рег. № РД -1259 от 13 декабря 1995 года.
• Международный Сертификат института управляющих недвижимостью IREM Institute of Real Estate Management  CPM (Certified Property Manager), № 16640 от 20 апреля 1998 г.
• Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков некоммерческое партнёрство «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ».

1.3. Этапы и способы проведения  оценки.

Процесс оценки включает в себя следующие этапы:

1. Установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;

 информации  о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

• иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом.

2. Анализ рынка, к которому относится Объект.

3. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта.
5. Составление и передача Заказчику настоящего Отчета.

1.4. Подходы и методы, используемые  для определения рыночной стоимости  объекта оценки.

При проведении оценки объектов недвижимости рассматривались к применению в расчёте рыночной стоимости следующие подходы к оценке:

• затратный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения Объекта, с учетом его износа);
• сравнительный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними);
• доходный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от Объекта).

1.5. Сертификат качества оценки

Принимающие участие  в работе оценщики гарантируют, что  в соответствии с имеющимися у  них данными:

1. Содержащиеся в настоящем Отчете расчеты, выводы, заключения и мнения принадлежат Оценщикам и действительны с учетом оговоренных допущений, ограничений и пределов применения полученного результата проведения оценки Объекта.
2. Стороны выдвигают и взаимно принимают к выполнению требования строгой конфиденциальности в отношении любой информации, полученной от Заказчика или переданной ему по результатам оценки.
3. Оценка Объекта проводилась Оценщиками при соблюдении требований к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
4. Оценка проведена, а настоящий Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (//Российская газета. - 06 авг. 1998. № 148 - 149), а также в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года № 519 "Об утверждении стандартов оценки" (//Российская Бизнес - газета. - 24 июля 2001. № 29).
5. Приведенные в настоящем Отчете данные, на основе которых проводилась оценка Объекта, были собраны Оценщиками и обработаны добросовестно и основательно, в связи с чем обеспечивают достоверность настоящего Отчета и данных, приведённых в нём.
6. В штате фирмы имеются квалифицированные специалисты, обладающие достаточной компетенцией в данной области оценки, для которых данное место работы является основным, и которые имеют документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.
7. Защита прав Заказчика обеспечивается страхованием гражданской ответственности Оценщика Полис № 19/08-090317, выдан Страховой акционерной компанией «ИНФОРМСТРАХ», срок действия договора: с  05.07.2008 г. по 04.07. 2009 г.).
8. Оценщик в своих действиях выступает как независимый эксперт, размер вознаграждения которого никоим образом не связан с его выводами о стоимости объекта оценки.