Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере жилой недвижимости

Стоимость квартиры (доли), определённая методом сравнительных продаж рассчитывается по формуле:

Ст = ((С_{ан. I} * К_i)/n)_,   (5.2)

где:

С_ан.i – рыночная стоимость i-го аналога,

К_i – обобщённый коэффициент отличия аналога от оцениваемого объекта,

n – количество аналогов.

Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблицах 5.1. и 5.2.

Как было отмечено выше, оцениваемый объект представляет собой долю в квартире. Оценка методом сравнительного анализа продаж производилась по двум возможным вариантам расчёта.

В первом варианте расчёта оценивалась рыночная стоимость доли, как составляющая рыночной стоимости всей квартиры с внесением соответствующих поправок. (Таблица 5.1.)

Во втором варианте расчёта  оценивалась рыночная стоимость  доли по рыночной стоимости квартиры, с внесением поправки на долю (Таблица 5.2.).

В результате согласования расчётов по двум вариантам была определена итоговая рыночная стоимость оцениваемой  доли (таблица 6.1.)

Рассмотрим более подробно 2 варианта расчёта:

Для расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта были взяты варианты наиболее сходных по своим параметрам продаваемых долей в квартирах (таблица 5.1. 1-й вариант) и квартир (Таблица 5.2., 2-й вариант), расположенных в том же районе, что и  оцениваемый объект и внесены поправки в виде весовых коэффициентов на отличие свойств отдельных параметров.

При расчёте рыночной стоимости доли во 2-м варианте расчёта  по рыночной стоимости квартиры и  продаваемых долей в аналогичных  квартирах методом парных продаж был выведен коэффициент-мультипликатор, учитывающий отличие в стоимости 1 кв.м. полезной площади при продаже всей квартиры к 1 кв.м. полезной площади комнат. Суть метода парных продаж заключается в сравнении рыночной стоимости 2-х идентичных объектов по всем параметрам, за исключением одного - исследуемого. В результате этого сравнения выявляется зависимость рыночной стоимости от влияния исследуемого параметра.

В нашем случае оценки исследовалась  зависимость рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади доли в квартире от стоимости 1 кв.м. общей  площади полноценной всей квартиры. Результаты исследования и расчёт коэффициента - мультипликатора К рын. доля/квартира представлены в Таблице 5.3.   

                                              

				Таблица 5.3.
КВАРТИРЫ
СРАВНИТЕЛЬНАЯ ФОРМА  ПО ПРЕДЛАГАЕМЫМ ВАРИАНТАМ	Объект №1, м.Пролетарская, Симоновский Вал ул, д. 7, корп. 2	Объект №2,    м.Пролетарская, Симоновский Вал ул, д. 22, корп. 4	Объект №3, м.Красногвардейская, Задонский проезд, д. 16, корп. 1,	Объект № 4 м. Шаболовская, Загородное ш, д. 10, корп. 1
Источник информации	ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-01-60	ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-46-00	ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-32-23	ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-01-60
Рыноч.стоим.квартиры, рубли	7 300 000	6 750 000	6 200 000	8 500 000
Рыночная стоимость 1 кв.м общей площ., рубли	165 909	168 750	131 078	223 684
Общ. площ.квартиры	44	40	47,3	38
Количество комнат	2	2	2	2
Площадь кухни	5,5	7,5	7	6
Этаж	2	4	6	9
Этажность дома	5 пан	9 пан	12 пан	14 пан
Усреднённая рыночная стоимость 1 кв.м жилой  (полезной) площ., рубли	172 355
КОМНАТЫ
СРАВНИТЕЛЬНАЯ ФОРМА  ПО ПРЕДЛАГАЕМЫМ ВАРИАНТАМ	Объект №1, м.Пролетарская ЮВАО, ул. Мельникова, д. 15/10	Объект № 2                          ЮВАО, Пролетарская, Абельмановская ул, д. 11	Объект№3                           м.Красногвардейская, Задонский проезд, д. 16	Объект № 4                         м. Ленинский пр-т, Загородное ш, д. 10
Источник информации	тел: (495) 729-56-59	ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-02-20	ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-04-30	ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-04-30
Рыноч.стоим.доли, рубли	1 200 000	1 600 000	1 200 000	1 200 000
Общ. площ.доли	14,3	15,0	12,0	10,3
кол-во комнат в квартире	2	2	2	2
Общ. площ.квартиры	43	45,1	48	41
Площадь кухни	6	6	6	5,9
Этаж/ЭтажностьДома	3	6	6	4
Тип дома	5 кирп	9 пан	14 пан	12 пан
Тип перекрытий	ж/б	ж/б	ж/б	ж/б
Месторасположение дома	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Расстоян. от метро	5 трансп	5 пешк	5 пешком	10 трансп
Рыночная стоимость 1 кв.м общ. пл., рубли	83 740	106 667	100 000	117 073
Усреднённая рыночная стоимость 1 кв.м жилой  (полезной) площ., рубли	101 870
Мультипликатор К рын  доля/квартира	0,59

После расчёта мультипликатора  по данным таблиц 5.2. и 5.3. была найдена  стоимость общей площади оцениваемой  доли:

 

Средняя уточнённая рыночная стоимость,рубли	11 067 449
Стоимость 1 кв.м. общей  пл.,рубли	130975,73
Мультипликатор К рын  доля/квартира	0,59
Стоимость 1 кв.м. жилой  пл. комнаты,$	77412,76
Общая пл. оцениваемой  доли, кв.м.	21,13
Стоимость оцениваемой  доли, рубли	1 635 345

 

Поправки в виде весовых  коэффициентов были введены на параметры, отличающие объекты-аналоги от оцениваемого объекта.

Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

  (5.1)

Р₀ - начальная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения);

Р_скорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;

П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 … - поправки на отличие свойств аналогов.

Вес и значение всех поправок установлены экспертным методом оценки с учётом мнения специалистов ведущих риэлтерских агентств («МИЭЛЬ», «ИНКОМ», «Азбука жилья», «МИАН», «НОТРА», «БЕСТ», «ДОМОСТРОЙ»), а также личного опыта и наработок оценщика. Значения поправок приведены в таблицах 5.4. и 5.5.

                Таблица 5.4

Поправки на отличие  свойств аналогов (1-й вариант  расчёта)

Наименование параметра	Разница между аналогом и оцениваемым  объектом	Разница в рыночной стоимости,%
Общая площадь комнаты, кв.м.	8/30	77
Кол-во комнат в квартире	3/4	3
кол-во лиц. счетов в квартире у  соседей	на 1 лицевой счёт меньше, чем комнат в квартире (4-5-х к.кв.)	3
Кол-во соседей на 20 кв.м. общ. Пл. кв-ры	0,5/2	20
перспективы освобождения соседних комнат	есть нет	15
Площадь кухни, м	5/10	7,5
Статус комнаты	приватизир/не приватизир	10,0
Этаж	1/средний,	5,0
Этаж	1/последний	2,0
Тип перекрытий	смеш./ж/б	4,0
Месторасположение дома	хорошее/удовлетворит	1,5
Расстоян. от метро	15 пешком/5пешком	5,0
Куда выходят окна	двор/улица	2,7
наличие балкона	есть/нет	5,0
наличие газовой колонки	есть/нет	2,0
наличие отдельного тел №	есть/нет	3,0
Высота этажа	2,5/3,2	2,0
Лифт	есть/нет (5-эт.дом)	1,5
Сан узел	разд/совм	2,5
физ. состояние подъезда	хор/удовл.	0,8
физ.состояние дома и внешний  вид	хор/удовл.		0,8
Физ.состояние кварт.	треб косм ремонта/хорошее		6,0
Физ.состояние кварт.	треб ремонта/хор.состояние		12,0
Сост. внутр.коммун.	хорошее/ удовлетв		0,8
Прочее	продажа от хозяев		5,0
Срок оформления	1 мес/2 мес		3,0

 

Таблица 5.5

Поправки на отличие  свойств аналогов (2-й вариант расчёта)  

Наименование параметра	Разница между аналогом и оцениваемым  объектом	Разница в рыночной стоимости,$	Разница в рыночной стоимости,%
Общ. площ.квартиры, кв.м	40/50	28000	7,0
Площадь кухни, м	7,7/10	11040	2,8
Тип дома	панель/кирпич	10000	2,5
Этаж	1/средний	40000	10,0
Этаж	2/средний	8000	2,0
Этаж	последний/средний	16000	4,0

Продолжение таблицы 5.5

Наименование параметра	Разница между аналогом и оцениваемым  объектом	Разница в рыночной стоимости,$	Разница в рыночной стоимости,%
тип комнат	смежные/изолированные	10000	2,5
Высота этажа,м	2,5/3,2	10000	2,5
Месторасположение дома	хорошее/удовл	8000	2,0
Расстоян. от метро	15 пешком/8 пешком	12000	3,0
Куда выходят окна	двор/улица	10800	2,7
Наличие балкона	балкон/нет	8000	2,0
Наличие балкона	лоджия/нет	10000	2,5
Наличие телефона	есть/нет	2000	0,5
Мусоропровод	на лестн. площ./во дворе	6000	1,5
Лифт	есть/нет	6000	1,5
наличие газ. Колонки	есть/нет	20000	5,0
Сан узел	разд/совм	6000	1,5
Полы	линолиум/паркет	3200	0,8
физ. состояние подъезда	хор/удовл.	2400	0,6
физ.состояние дома и внешний  вид	хор/удовл.	2400	0,6
Физ.состояние кварт.	треб косм ремонта/треб ремонт	20000	5,0
Физ.состояние кварт.	хорошее/треб ремонт	40000	10,0
Сост. Внутр.коммун.	хорошее/ удовлетв	2400	0,6
Право на квартиру	собственность/дог найма	32000	8,0
прочее	продажа от хозяев	18000	4,5
Возможность торга	есть/нет	10000	2,5
Срок оформления	1 мес./2 мес	10000	2,5

 

Таким образом, при расчёте  двумя вариантами были получены два  достаточно  близких значения рыночная стоимости оцениваемой доли:

В первом варианте расчёта  – 1 726 095 рублей

Во втором варианте расчёта  – 1 635 345 рублей.

6. СОГЛАСОВАНИЕ  РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества  выносится Оценщиком на основе анализа  полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества представленных в таблице 6.1.

Для согласования результатов  определяются веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, формируют итоговую рыночную стоимость имущества.

Для определения веса различных подходов использовались четыре критерия, которые описывают те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки.

Как было отмечено выше, для расчёта рыночной стоимости  использовался только сравнительный подход оценки, в рамках которого был произведён расчёт двумя вариантами.

По мнению оценщика оба  варианта расчёта приемлемы для  расчёта рыночной стоимости оцениваемой  доли но из-за большей сложности  расчёта во втором варианте, ему  был присвоен наименьший вес.

Таблица 6.1

Результаты согласования  стоимостей

Подход	Вариант1 по сравнению продаж квартир	Вариант2 по сравнению продаж долей
Величина ориентира (стоимость  доли), рубли	1 635 345	1 726 095
Достоверность и достаточность  информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	7	7
Способность метода учитывать структуру  ценообразующих факторов, специфичных  для объекта	3	7
Способность метода отразить мотивацию, действительные намерения типичного  покупателя/продавца	3	7
Соответствие метода виду рассчитываемой стоимости	6	7
Итого сумма баллов для данного  подхода	19	28
Подход применялся	Да	Да
Сумма баллов	47	47
Вес подхода, %	40,43%	59,57%
Согласованная величина стоимости , рубли	1 689 409

 

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила: 1 689 409 рублей.

 

Заключение

 

Последствия мирового экономического и финансового кризиса, которые стали ощутимыми в России уже во второй половине 2008 года, отразились на оценочной деятельности как на одном из направлений бизнеса консалтинговых компаний. Кроме этого, кризис отразился на рыночной потребности в оценочных услугах и доминирующих целях проведения оценки. Сложившаяся рыночная ситуация имеет прямое влияние и на сами результаты оценки, которые свидетельствуют о значительном падении рыночной стоимости объектов недвижимости.

На основании проведенного дипломного исследования необходимо сделать следующие выводы и дать предложения:

1. В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов:

- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее  объекта оценки. Затратный подход отразит стоимость постройки объекта как коробки или просто совокупную стоимость строительных материалов. Применение сравнительного подхода дает представление о том, сколько сегодня стоит объект, исходя из существующих на рынке сделок с аналогами. А величина стоимости здания, полученная в рамках доходного подхода, будет складываться из доходов, которые получит владелец в будущем.

Анализ современной  оценочной практики показал, что методология затратного подхода используется как при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании), так и при реализации концепции ценности (остаточная стоимость замещения, стоимость участка земли для девелопмента, оценка ценности инвестиций в недвижимость и т.д.)

Структура затратного подхода  включает определение стоимости  участка земли, как свободного в  наилучшем или текущем использовании, стоимости строительства улучшений, величины прибыли предпринимателя и накопленного износа. Возможность подобного подхода к оценке стоимости недвижимости базируется на допущении наличия рынка для оцениваемой недвижимости, на котором типичный покупатель имеет возможность приобрести по рыночным ценам участок земли и построенные по его заказу улучшения.