Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере жилой недвижимости

В нынешнем году российский фондовый рынок потерял в цене более 50%. Несмотря на легкий подъем, отмеченный в конце сентября, финансовая система  страны дрогнула. Кризис в США, заразивший большую часть экономик мира, сказывается и в России (и влияет на ее миллиардеров), особенно сильно затрагивая банки, которые во многом опирались на доступ к зарубежным ликвидным средствам.

Кризис затронул как  банки, которые заняли деньги за рубежом  и в России, выпустили секьритизированные облигации, так и компании, цены на продукцию которых упали, а также компании, которые выпустили акции и не смогли их продать по планируемым цена, и граждан, которые купили паи ПИФов, акции и облигации, но не смогли продать их из-за низкой цены.

Зная сегодняшнюю ситуацию в России, можно предположить по каким направлениям будет  развиваться  кризис внутри страны.

1. Множество высококвалифицированных сотрудников лишатся работы.

2. Из финансово-хозяйственного  оборота будут выведены десятки, если не сотни миллиардов рублей банковских активов.

3. Деятельность малых  и средних предприятий будет фактически парализована. Так как, они лишатся оборотных средств, утратят возможность пополняться кредитными ресурсами, не смогут вовремя выплачивать заработную плату и налоги, не смогут своевременно расплачиваться с контрагентами.

4. Курс рубля к доллару  ослабеет по причине вывода  банковских средств на заграничные  счета.

5. Ухудшится предпринимательский и инвестиционный климат.

6. Социальная атмосфера в обществе накалится, так как, не смотря на гарантированные выплаты по вкладам до 700 тысяч рублей, возникнет организационная неразбериха, и потребуются значительные наличные средства, оперативно предоставить которые Банк России не в состоянии.

7. Доверие иностранных финансовых партнеров будет ослабевать.

8. Некоторая часть иностранных инвестиций в Россию не вернется, так как они, по сути, являясь средствами российских предпринимателей, направлялись из оффшорных зон.

9. Дополнительно возрастет инфляция, поскольку часть средств окажется на потребительском рынке.

Анализ причин, которые  привели к финансовому кризису  на западе, показывает, что в условиях эйфории, вызванной наличием огромного  количества достаточно дешевых денег  и приведшей к утрате инстинкта самосохранения финансовой системы, главными факторами кризиса стали:

а) искусственное повышение  доступности ипотечных кредитов за счет снижения требований к платежеспособности заемщиков и качеству кредитных  продуктов (уменьшение первичного взноса и первоначальных месячных платежей — так называемые «сабпрайм-кредиты»);

б) устойчивая тенденция к снижению цен на жилье. Масштаб и глубина кризиса были спровоцированы, с одной стороны, невмешательством государства, строго следующего либеральной доктрине, согласно которой «рынок сам все расставит по своим местам», а с другой стороны, — недобросовестностью рейтинговых агентств и безответственностью инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги.

Что касается ситуации на инвестиционно-строительном рынке, в особенности в секторе жилищного строительства, то здесь действует ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции, которые несут в себе серьезные угрозы, как для развития стройкомплекса, так и для экономики страны в целом [21, с.18].

Начало реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в 2005 году совпало по времени с масштабной реорганизацией всей системы государственного управления, в том числе затронувшей управление строительным комплексом (упразднение Госстроя России) и принятием жилищного пакета законов, (в особенности федерального закона № 214-ФЗ, регулирующего отношения в сфере долевого строительства, и Градостроительного кодекса Российской Федерации, в части аукционной продажи земельных участков под жилищную застройку), существенно изменивших правовые основы реализации инвестиционно-строительных проектов.

Это не могло не оказать  негативного влияния на темпы  ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3–4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние вышеупомянутых законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 году.

Об этом свидетельствуют  данные Росстата за первую половину 2008 г., согласно которым произошло значительное, почти в 5 раз по сравнению с 2007 годом, снижение темпов жилищного строительства.

Необходимо отметить, что указанный фактор, будет оказывать  влияние в среднесрочной перспективе, поскольку перестройка работы девелоперов  в соответствии с нормами закона о долевом строительстве и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.

Серьезный дисбаланс  между платежеспособным спросом  и предложением в сторону спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке (посредством ипотечного жилищного кредитования, адресных жилищных субсидий на цели приобретения жилья и т.п.) привел к сохранению в 2005–2006 годах высокой динамики роста цен. Максимум роста цен пришелся на 2006 год, когда в среднем по России цены на жилье за год выросли на 54%, а в городах — миллионниках почти в 2 раза.

В 2007 году во вновь построенное  жилье въехало порядка 700 тыс. семей, что составляет около 1,4% от их общего числа, в то время как платежеспособный слой населения, по данным Минрегиона России, составляет около 20% российских граждан. Всеми формами государственной поддержки в 2007 году воспользовалось чуть больше 70 тыс. семей или около 0,15% населения.

Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам. В результате, снизилась доступность  жилья даже для обладающего стабильными  доходами достаточно узкого слоя населения.

Об этом свидетельствует замедление в 2007 году темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупки в кредит) как минимум на 30–50%. Эта тенденция сохраняется и в 2008 году, несмотря на некоторое сезонное оживление продаж. 

На сокращение количества продаж (в том числе, так называемых «инвестиционных квартир») также  влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках, усилившееся после  обвала котировок акций на российских финансовых площадках 16–17 сентября 2008 года.

Следствием этого впервые  за последние годы стал рост рисков не реализации построенного жилья на рынке.

В 2007–08 гг. у девелоперов  возникли проблемы с кредитованием  строительных проектов со стороны банков.

Этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе экономики в сочетании  с увеличивающимися рисками не реализации построенного жилья, породил серьезные  трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.

Снижение объемов и  увеличение стоимости банковского  кредитования, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели  к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие – выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи – ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.

В результате возникли предпосылки  для снижения цен на рынке жилья.

Дальнейшая пролонгация  сложившегося положения с финансированием  жилищного строительства чревата  угрозами обвального падения цен, существенного увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов.

Высокая динамика продажных  цен на жилье в 2005–2006 годах вызвала резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 году, обусловившее высокий рост себестоимости строительства. В первую очередь подорожание коснулось цемента, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7–8 тыс. рублей за тонну), и отчасти металла.

Можно было бы понять, если бы рост цен на стройматериалы был  обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, так и физически. Однако слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы строителей и стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.

Строители попали «в вилку» — с одной стороны рост стоимости  кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой — рост себестоимости построенного жилья.

Для того чтобы остановить рост цен на стройматериалы, Правительство  РФ, действуя в интересах строительных компаний, в середине 2007 года отменило ввозные пошлины на цемент, что послужило сигналом для импортеров. В результате, в Россию хлынул более дешевый иностранный цемент. Доля импорта в течение короткого времени выросла с 2% до почти 10%. Цена российских производителей цемента упала до 3,2 тыс. рублей за тонну, снизились их доходы, произошло сокращение производства, что свидетельствует о снижении спроса на цемент в условиях замедления темпов ввода жилья. Только на предприятиях крупнейшей российской цементной компании «Евроцемент» производство цемента снизилось более чем на 20%.

В преддверии принятия Долгосрочной стратегии строительства массового жилья, предусматривающей достижение к 2020 году ежегодного объема ввода на уровне 1 кв.м на человека, в условиях увеличивающихся объемов промышленного и транспортного строительства, а также строительства объектов энергетики, необходимо принять комплекс мер, направленный на создание условий для ускоренного развития отечественной промышленности строительных материалов, обеспечивающий баланс интересов строительных компаний и производителей стройматериалов.

Действие приведенных  выше факторов не позволяет сделать  однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке в краткосрочной  перспективе, поскольку она существенно  зависит как от внешней среды, так и от глубины кризисных  явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь в его банковском сегменте (от уровня ликвидности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка.

С одной стороны, ряд  факторов препятствуют ускорению темпов ввода жилья и, как следствие, стимулируют повышению цен на рынке жилья, другие факторы снижают (платежеспособный) спрос и тем  самым способствуют их снижению.

Но в любом случае можно однозначно констатировать, что рынок лихорадит, а это таит в себе потенциальные значимые угрозы неблагоприятного развития.

В соответствии с этим, необходимо перестроиться и выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.

Это возможно только на принципах  государственно-частного партнерства  с использованием государственных  и муниципальных финансов.

Частно-государственное  партнерство — это институциональный  и организационный альянс между  государством и бизнесом в целях реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности: от развития стратегически важных отраслей промышленности и научно-исследовательских конструкторских работ (НИОКР) до обеспечения общественных услуг.

Этот механизм особенно эффективен в ситуации, когда имеются различия между частными и общественными интересами. То, что может быть эффективным для частной компании, оценивающей результат своей деятельности, прежде всего, с точки зрения получения прибыли, вовсе не означает автоматически эффективности для общества в целом, и наоборот.

При этом необходимо ясно осознавать, что сравнительно легких и дешевых денег теперь долгое время не будет. Это касается не только ипотечного кредитования, но и кредитования строительства.

Если в условиях стабильно развивающегося рынка основной целью использования государственных и муниципальных финансов в реализации жилищных программ была социальная поддержка и защита тех категорий граждан, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы (а их доля в Российской Федерации составляет порядка 80% населения), то в ситуации нестабильности на рынке государственные ресурсы дополнительно должны решать важнейшую прямую экономическую задачу по стабилизации ситуации.

В этом плане еще большую  актуальность приобретает задача формирования социально-ориентированной жилищной политики, в основе которой должна лежать комплексная система жилищного финансирования, обеспечивающая стабильное прогнозируемое развитие строительного комплекса и решение социальных проблем населения.