19. Информация, используемая при
проведении оценки, должна удовлетворять
требованиям достаточности и
достоверности.
Информация считается достаточной,
если использование дополнительной
информации не ведет к существенному
изменению характеристик, использованных
при проведении оценки объекта оценки,
а также не ведет к существенному изменению
итоговой величины стоимости объекта
оценки.
Информация считается достоверной,
если данная информация соответствует
действительности и позволяет пользователю
отчета об оценке делать правильные выводы
о характеристиках, исследовавшихся оценщиком
при проведении оценки и определении итоговой
величины стоимости объекта оценки, и
принимать базирующиеся на этих выводах
обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ
достаточности и достоверности
информации, используя доступные
ему для этого средства и
методы.
Если в качестве информации, существенной
для определения стоимости объекта
оценки, используется экспертное
суждение оценщика или привлеченного
оценщиком специалиста (эксперта), для
характеристик, значение которых оценивается
таким образом, должны быть описаны условия,
при которых указанные характеристики
могут достигать тех или иных значений.
Если при проведении оценки
оценщиком привлекаются специалисты (эксперты),
оценщик должен указать в отчете их квалификацию
и степень их участия в проведении оценки,
а также обосновать необходимость их привлечения.
Оценщик при проведении оценки
не может использовать информацию
о событиях, произошедших после даты
оценки.
20. Оценщик при проведении оценки
обязан использовать затратный,
сравнительный и доходный подходы
к оценке или обосновать отказ
от использования того или
иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно
определять конкретные методы оценки
в рамках применения каждого из подходов.
21. Доходный подход применяется,
когда существует достоверная
информация, позволяющая прогнозировать
будущие доходы, которые объект
оценки способен приносить, а
также связанные с объектом
оценки расходы. При применении доходного
подхода оценщик определяет величину
будущих доходов и расходов и моменты
их получения.
Применяя доходный подход к
оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования.
Под периодом прогнозирования
понимается период в будущем,
на который от даты оценки производится
прогнозирование количественных характеристик
факторов, влияющих на величину будущих
доходов;
б) исследовать способность объекта
оценки приносить поток доходов
в течение периода прогнозирования,
а также сделать заключение о
способности объекта приносить поток
доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования,
отражающую доходность вложений
в сопоставимые с объектом
оценки по уровню риска объекты
инвестирования, используемую для приведения
будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения
потока ожидаемых доходов в
период прогнозирования, а также
доходов после периода прогнозирования
в стоимость на дату оценки.
22. Сравнительный подход применяется,
когда существует достоверная и доступная
для анализа информация о ценах и характеристиках
объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход
к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения
и провести сравнительный анализ
объекта оценки и каждого объекта-аналога
по всем элементам сравнения. По каждому
объекту-аналогу может быть выбрано несколько
единиц сравнения. Выбор единиц сравнения
должен быть обоснован оценщиком. Оценщик
должен обосновать отказ от использования
других единиц сравнения, принятых при
проведении оценки и связанных с факторами
спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы
сравнения для объектов-аналогов
по каждому элементу сравнения
в зависимости от соотношения
характеристик объекта оценки
и объекта-аналога по данному
элементу сравнения. При внесении корректировок
оценщик должен ввести и обосновать шкалу
корректировок и привести объяснение
того, при каких условиях значения введенных
корректировок будут иными. Шкала и процедура
корректирования единицы сравнения не
должны меняться от одного объекта-аналога
к другому;
в) согласовать результаты корректирования
значений единиц сравнения по
выбранным объектам-аналогам. Оценщик
должен обосновать схему согласования
скорректированных значений единиц
сравнения и скорректированных
цен объектов-аналогов.
23. Затратный подход применяется,
когда существует возможность
заменить объект оценки другим
объектом, который либо является
точной копией объекта оценки,
либо имеет аналогичные полезные
свойства. Если объекту оценки
свойственно уменьшение стоимости
в связи с физическим состоянием, функциональным
или экономическим устареванием, при применении
затратного подхода необходимо учитывать
износ и все виды устареваний.
24. Оценщик для получения итоговой
стоимости объекта оценки осуществляет
согласование (обобщение) результатов
расчета стоимости объекта оценки при
использовании различных подходов к оценке
и методов оценки.
Если в рамках применения какого-либо
подхода оценщиком использовано
более одного метода оценки, результаты
применения методов оценки должны
быть согласованы с целью определения
стоимости объекта оценки, установленной
в результате применения подхода.
При согласовании результатов
расчета стоимости объекта оценки
должны учитываться вид стоимости,
установленный в задании на
оценку, а также суждения оценщика о качестве
результатов, полученных в рамках примененных
подходов.
Выбранный оценщиком способ согласования,
а также все сделанные оценщиком
при осуществлении согласования
результатов суждения, допущения
и использованная информация должны
быть обоснованы. В случае применения
для согласования процедуры взвешивания
оценщик должен обосновать выбор использованных
весов.
25. По итогам проведения оценки
составляется отчет об оценке.
Требования к содержанию и
оформлению отчета об оценке
устанавливаются Федеральным законом
от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности
в Российской Федерации" (Собрание законодательства
Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002,
N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст.
167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N
31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482) и в федеральных
стандартах оценки.
26. Итоговая величина стоимости
объекта оценки, указанная в отчете
об оценке, может быть признана
рекомендуемой для целей совершения сделки
с объектами оценки, если с даты составления
отчета об оценке до даты совершения сделки
с объектом оценки или даты представления
публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
27. Итоговая величина стоимости
должна быть выражена в валюте
Российской Федерации (в рублях).
5.3.2
Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)
(утв.
Приказом Минэкономразвития
РФ от 20 июля 2007 г. N 255)
I. Общие положения
1. Настоящий федеральный стандарт
оценки разработан с учетом
международных стандартов оценки и
раскрывает цель оценки, предполагаемое
использование результата оценки, а также
определение рыночной стоимости и видов
стоимости, отличных от рыночной.
2. Настоящий федеральный стандарт
оценки является обязательным
к применению при осуществлении
оценочной деятельности.
II. Цель оценки и предполагаемое
использование результата
оценки
3. Целью оценки является определение
стоимости объекта оценки, вид
которой определяется в задании
на оценку.
4. Результатом оценки является
итоговая величина стоимости
объекта оценки. Результат оценки
может использоваться при определении
сторонами цены для совершения
сделки или иных действий с
объектом оценки, в том числе
при совершении сделок купли-продажи,
передаче в аренду или залог, страховании,
кредитовании, внесении в уставный (складочный)
капитал, для целей налогообложения, при
составлении финансовой (бухгалтерской)
отчетности, реорганизации и приватизации
предприятий, разрешении имущественных
споров, принятии управленческих решений
и иных случаях.
III. Виды стоимости
5. При использовании понятия стоимости
при осуществлении оценочной
деятельности указывается конкретный
вид стоимости, который определяется
предполагаемым использованием
результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности
используются следующие виды стоимости
объекта оценки:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
6. При определении рыночной стоимости
объекта оценки определяется наиболее
вероятная цена, по которой объект оценки
может быть отчужден на дату оценки на
открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией,
а на величине цены сделки не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства,
то есть когда:
одна из сторон сделки не
обязана отчуждать объект оценки,
а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены
о предмете сделки и действуют
в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом
рынке посредством публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой
разумное вознаграждение за объект
оценки и принуждения к совершению
сделки в отношении сторон
сделки с чьей-либо стороны не
было;
платеж за объект оценки выражен
в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом
рынке означает, что объект оценки
представлен на открытом рынке
посредством публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов, при
этом срок экспозиции объекта на
рынке должен быть достаточным для привлечения
внимания достаточного числа потенциальных
покупателей.
Разумность действий сторон сделки
означает, что цена сделки - наибольшая
из достижимых по разумным
соображениям цен для продавца
и наименьшая из достижимых по разумным
соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации
означает, что стороны сделки
в достаточной степени информированы
о предмете сделки, действуют,
стремясь достичь условий сделки,
наилучших с точки зрения каждой
из сторон, в соответствии с полным
объемом информации о состоянии рынка
и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств
означает, что у каждой из сторон
сделки имеются мотивы для
совершения сделки, при этом в
отношении сторон нет принуждения совершить
сделку.
7. Рыночная стоимость определяется
оценщиком, в частности, в следующих
случаях:
- при изъятии имущества для
государственных нужд;
- при определении стоимости размещенных
акций общества, приобретаемых обществом
по решению общего собрания акционеров
или по решению совета директоров (наблюдательного
совета) общества;
- при определении стоимости объекта
залога, в том числе при ипотеке;
- при определении стоимости неденежных
вкладов в уставный (складочный)
капитал;