Договор социального найма (правовая характеристика)

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В ходе проведённого исследования была достигнута поставленная цель и решены обозначенные задачи, в том числе были сделаны следующие выводы.

Отношения сторон по договорам найма  регулируются гражданским и жилищным законодательством.

Статья 671 ГК РФ предусматривает, что  по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: договор социального и коммерческого найма. Целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье.

Но гражданское законодательство рассматривает только общие вопросы, связанные с договором социального найма. Правила его заключения и исполнения регулируются нормами жилищного законодательства Российской Федерации.

Таким образом, правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом, регулируются гражданским законодательством, а с социальным наймом - жилищным законодательством.

Жилищное законодательство выделяет различные виды жилого фонда в  зависимости от формы собственности (частный, государственный, муниципальный). В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может  быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое  помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого  по договору социального найма или  договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым  помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт  жилого помещения, включающую  в себя плату за услуги и  работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата же за наем жилого помещения по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению сторон, одностороннее изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального  найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Кроме того, расторжение допускается по инициативе каждой из сторон:

1. Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  с согласия в письменной форме  проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

2. Наймодатель также вправе расторгнуть договор социального найма жилого помещения, но уже в судебном порядке в случае:

а) невнесения нанимателем платы  за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести  месяцев;

б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое  делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использования жилого помещения  не по назначению.

Кроме того, договор социального  найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко  проживавшего нанимателя.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены  семьи нанимателя (к ним отнесены проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя) жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Проблема выселения нанимателя жилого помещения по договору социального  найма неразрывно связана с проблемой  выселения членов его семьи. Важно  учитывать, что статус нанимателя не предоставляет никаких правовых преимуществ перед членами семьи нанимателя. Объем прав и обязанностей нанимателя равен объему прав и обязанностей членов его семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, которые продолжают проживать в жилом помещении нанимателя, солидарно исполняют обязанности по внесению квартирной платы за жилое помещение, оплачивают эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, фактически являются сонанимателями по договору социального найма. Факт утраты семейных отношений не может рассматриваться как единственное основание утраты членами семьи нанимателя права пользования занимаемым жилым помещением с последующим выселением.

Анализ судебной практики показывает, что большое значение при признании  права пользования жилым помещением за членами семьи нанимателя имеет соблюдение порядка вселения в жилое помещение нанимателя по договору социального найма жилого помещения, предусмотренного нормами ЖК РФ или ЖК РСФСР в зависимости от времени вселения. Однако не следует сводить установленный порядок к институту регистрации "прописки" по месту жительства.

Признание права бывшего члена  семьи нанимателя пользоваться жилым  помещением умершего супруга-нанимателя обусловлено совокупностью факторов, являющихся юридически значимыми для  судебных инстанций. К таковым относятся: постоянное и длительное проживание в жилом помещении нанимателя, несение расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, текущего ремонта жилого помещения. Отсутствие регистрации (прописки) по месту проживания умершего супруга-нанимателя не является основанием для признания пережившего супруга утратившим право на жилое помещение с последующим выселением. Актуальной на сегодняшний день является возможность применения толкования Верховного Суда РФ к делам указанной категории в случаях вселения члена семьи нанимателя по нормам действующего ЖК РФ.

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // "Парламентская газета", N 4, 23-29.01.2009.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010) // "Парламентская газета", N 7-8, 15.01.2005.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 07.02.2011) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 07.02.2011) // "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.
5. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (ред. от 29.12.2004) // Ведомости СНД и ВС РФ. 21.01.1993. N 3. Ст. 99. Утратил юридическую силу.
6. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 11.
7. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.
8. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.
9. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. N 8.
10. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" // Вестник Конституционного Суда РФ. 1995. N 2 - 3.
11. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 года N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой" // Вестник Конституционного Суда РФ. 1995. N 2 - 3.
12. Определение Верховного Суда РФ от 23 октября 2001 года N 46-ВПР01-18 // Текст опубликован не был. Правовая система "Консультант".
13. Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2008 по делу N 5-В08-88 // Текст опубликован не был. Правовая система "Консультант".
14. Решение Одинцовского городского суда Московской области от 9 ноября 2009 г. по делу N 2-6607/09.
15. Афонина А. В. Жилищное право: курс лекций / А. В. Афонина. — М.: Эксмо, 2009. — 240 с.
16. Афонина А.В. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Дашков и К, 2007. 376 с.
17. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656 с.
18. Краткий курс по жилищному праву : учеб. пособие / Г. С. Антосевич. — 2-е изд., стер. — М. : Издательство «Окей-книга», 2009. — 144 с.
19. Крашенинников П.В. Жилищное право. - 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищ. кодекса Рос. Федерации. – М.: Статут, 2005. - 315 с.
20. Крашенинников П.В. Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп.– М.: Статут, 2008. – 379 с.
21. Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. – 413 с.
22. Кудашкин А.В. Жилищное право. - М.: Изд. "За права военнослужащих", 2005. — 381 с.
23. Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60 - 91) // СПС КонсультантПлюс. 2005.
24. Филиппова Е.С. Жилищное право. - М.: Юстицинформ, 2007. — 448 с.
25. Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — 256 с.
26. Александрова Т. Капотня заждалась // Квартирный ряд. 11.10.2006. N 40(611)5. С. 16.
27. Андропов В.В. Бесплатное пользование жилым помещением на условиях социального найма как форма отношений, основанных на возмездном договоре // "Семейное и жилищное право". 2007. N 4.
28. Афонина А.В. Договор социального найма жилого помещения // "Жилищное право". 2007. N 10. С. 31.
29. Бакирова Е. Признание недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма // "Арбитражный и гражданский процесс". 2008. N 8.
30. Бакирова Е.Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // "Семейное и жилищное право". 2008. N 3. С. 14.
31. Бандо М.В. О правообразующем значении и юридической природе правоотношения по предоставлению жилья в социальный наем // "Семейное и жилищное право". 2009. N 2.
32. Батурин Р.А. Актуальные вопросы предоставления жилых помещений по договорам социального найма при выселении из аварийных домов // "Жилищное право". 2009. N 4.
33. Березовская Т. Ностальгия по лицевому счету // Домашний адвокат. 2005. N 23. С. 14.
34. Бобровская О.Н. Определение порядка пользования жилым помещением по договору социального найма // "Семейное и жилищное право". 2008. N 6. С. 16-18.
35. Бобровская О.Н. Право пользования жилым помещением по договору социального найма: актуальные проблемы межотраслевой теории и судебной практики // "Гражданское право". 2008. N 2.
36. Боголюбов А.В. О нормах предоставления площади жилого помещения по договору социального найма семье военнослужащего, в составе которой имеется инвалид // Право в Вооруженных Силах. 2009. N 10. С. 92 - 96.
37. Брюховецкий Н. Совместность проживания как условие реализации права пользования жилым помещением по договору социального найма // "Семейное и жилищное право". 2007. N 5.
38. Быков В. Выселение как следствие расторжения договора социального найма // "Жилищное право". 2007. N 11.
39. Карпухин Д.В. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей // Жилищное право. 2010. N 3. С. 73 - 96.
40. Карпухин Д.В. Правоприменительная проблематика выселения из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей // "Жилищное право". 2008. N 12. С. 36.
41. Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // "Современное право". 2007. N 7. С. 10.
42. Корякин В.М. О правилах предоставления гражданам, уволенным с военной службы, жилых помещений в собственность бесплатно или по договорам социального найма (комментарий к Постановлению Правительства Российской Федерации от 6 ноября 2009 г. N 903) // Право в Вооруженных Силах. 2010. N 1. С. 23 - 27.
43. Литовкин В.Н. О распределении обязанностей по осуществлению ремонта жилого помещения по договору социального найма // Комментарий судебной практики. Вып. 15 / под ред. К.Б. Ярошенко. М.: Юридическая литература, 2010. С. 17 - 23.
44. Никифорова Е. Социальный наем жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 11. С. 55 - 82.
45. Селиванова Е.С. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, по договору коммерческого найма // "Юридический мир". 2008. N 3.
46. Семенов С.Н., Шульга И.В. Проблемы солидарной ответственности в социальном найме жилых помещений // "Семейное и жилищное право". 2008. N 2.
47. Трофимов Е.Н. К вопросу о предоставлении военнослужащим и членам их семьей нескольких жилых помещений на условиях социального найма // Право в Вооруженных Силах. 2010. N 2. С. 59 - 62.
48. Трофимов Е.Н. О праве на получение жилья по договору социального найма военнослужащими, которые ранее реализовали право на получение жилья в качестве члена семьи военнослужащего // Право в Вооруженных Силах. 2010. N 11. С. 54 - 56.
49. Уруков В.Н. Расторжение договора социального найма жилого помещения в случае выезда нанимателя и членов семьи в другое место жительства (п. 3 ст. 83 ЖК РФ) // Социальное и пенсионное право. 2007. N 4. С. 25 - 32.
50. Фаршатов И.А. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма // "Российская юстиция". 2008. N 5.
51. Чичерова Л.Е. Имущественные права членов семьи на жилое помещение // Юридическая пресса. 2006. N 1.
52. Шаманаев В.И. О праве пользования жилым помещением по договору социального найма и регистрации граждан по месту жительства: некоторые аспекты правоприменительной практики // "Жилищное право". 2009. N 8. С. 25-26.
53. Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора // Жилищное право. 2009. N 10. С. 85 - 107.
54. Шитова М.А. Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма // Жилищное право. 2009. N 11. С. 79 - 93.

¹ Краткий курс по жилищному праву : учеб. пособие / Г. С. Антосевич. — 2-е изд., стер. — М. : Издательство «Окей-книга», 2009. — С. 8.

² Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора // Жилищное право. 2009. N 10. С. 85 - 107.

³ Никифорова Е. Социальный наем жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 11. С. 55 - 82.

⁴ Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. – С. 30.

⁵ Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60 - 91) // СПС КонсультантПлюс. 2005.

⁶ Никифорова Е. Социальный наем жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 11. С. 55 - 82.

⁷ См.: Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // "Современное право". 2007. N 7. С. 10.

⁸ Постановление Правительства РФ от 04.09.2003 N 552 "Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания".

⁹ Бакирова Е.Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // "Семейное и жилищное право". 2008. N 3. С. 14.

¹⁰ Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60 - 91) // СПС КонсультантПлюс. 2005.

¹¹ Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — С. 72.

¹² См.: Березовская Т. Ностальгия по лицевому счету // Домашний адвокат. 2005. N 23. С. 14.

¹³ См.: Чичерова Л.Е. Имущественные права членов семьи на жилое помещение // Юридическая пресса. 2006. N 1.

¹⁴ Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора // Жилищное право. 2009. N 10. С. 85 - 107.

¹⁵ Бюллетень от 24 августа 2004 г. N 8

¹⁶ Карпухин Д.В. Правоприменительная проблематика выселения из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей // "Жилищное право". 2008. N 12. С. 36.

¹⁷ Определение Конституционного Суда РФ от 16.11.2006 N 503-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Хухаревой Ольги Николаевны на нарушение ее конституционных прав частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации" // Правовая система "Консультант".

¹⁸ Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.

¹⁹ Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.

²⁰ Российская газета. N 123. 08.07.2009.

²¹ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 14.07.2008, с изм. Фед. закона от 26.01.1996) // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410, ст. 411, N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160, ст. 167, N 13. Ст. 1179, N 46 (ч. 1). Ст. 4434, N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, ст. 45, N 13. Ст. 1080, N 19. Ст. 1752, N 30 (ч. 1). Ст. 3100; 2006. N 6. Ст. 636; 2006. N 52 (1 ч.). Ст. 5497; 2007. N 1 (1 ч.). Ст. 39, N 5. Ст. 558, N 17. Ст. 1929, N 27. Ст. 3213, N 31. Ст. 3993, N 31. Ст. 4015, N 41. Ст. 4845, N 44. Ст. 5282, N 45. Ст. 5428, N 49. Ст. 6048, N 50. Ст. 6247; 2008. N 17. Ст. 1756, ст. 29 (ч. 1), ст. 3418.

²² Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора // Жилищное право. 2009. N 10. С. 85 - 107.

²³ Александрова Т. Капотня заждалась // Квартирный ряд. 11.10.2006. N 40(611)5. С. 16.

²⁴ Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. N 8.

²⁵ Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями) // Ведомости СНД и ВС РФ. 21.01.1993. N 3. Ст. 99. Утратил юридическую силу.

²⁶ Российская газета. N 123. 08.07.2009.

²⁷ Гражданский процессуальный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) // Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407.

²⁸ Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2008 по делу N 5-В08-88 // Текст опубликован не был. Правовая система "Консультант".

²⁹ Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 года N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой" // Вестник Конституционного Суда РФ. 1995. N 2 - 3.

³⁰ Определение Верховного Суда РФ от 23 октября 2001 года N 46-ВПР01-18 // Текст опубликован не был. Правовая система "Консультант".

³¹ Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" // Вестник Конституционного Суда РФ. 1995. N 2 - 3.

³² Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 11.

³³ Решение Одинцовского городского суда Московской области от 9 ноября 2009 г. по делу N 2-6607/09.