Договор социального найма (правовая характеристика)

Отсутствие у лица, выехавшего из жилого помещения в другое место, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма, а также отсутствие у него жилого помещения на праве собственности не является презумпцией для признания отсутствия этого лица в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Право гражданина прекратить пользование  спорным жилым помещением по договору социального найма может быть подтверждено не только выраженным в соответствующей форме договора волеизъявлением, но и определенными действиями, в совокупности подтверждающими такое волеизъявление гражданина как стороны в договоре социального найма.

Понуждение к осуществлению  гражданских прав и обязанностей в силу закона не допускается. Суд же, не допросив ответчика по существу спора, не выяснил и его отношения к обстоятельствам, имеющим значение для дела, а при рассмотрении дела руководствовался только немотивированным мнением ответчика об отказе в удовлетворении иска без учета его действий, направленных на сохранение или отказ от права пользования спорной квартирой в период длительного отсутствия (Определение N 33-4222 от 12 сентября 2006 г.).

Данное правило подтверждается и Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 февраля 2004 г. N 13-В04-1. Т. и Д. обратились в суд с иском к П. о признании его утратившим право пользования жилым помещением, ссылаясь на то, что ответчик в течение 10 лет не пользовался квартирой, добровольно оставив жилую площадь, изъяв личные вещи, коммунальных платежей не вносил. П. иск не признал, обратился со встречным иском об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении в квартиру, пояснив, что после расторжения брака с Т. вынужден был оставить жилье из-за сложившихся неприязненных отношений, однако от квартиры никогда не отказывался, сохраняет регистрацию, другого жилья не имеет.

Решением Котовского городского суда Тамбовской области от 25 декабря 2000 г. в иске Т. и Д. об утрате права  на жилое помещение отказано, встречные исковые требования П. удовлетворены, он вселен в спорную трехкомнатную квартиру.

Судебная коллегия по гражданским  делам Тамбовского областного суда 12 февраля 2001 г. решение городского суда отменила, дело направила на новое рассмотрение в тот же суд.

Решением Котовского городского суда Тамбовской области от 7 июня 2001 г. П. признан утратившим право пользования  квартирой, в удовлетворении встречных  исков ему отказано.

В надзорной жалобе П. просил отменить определения Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда и решение Котовского городского суда Тамбовской области, а первоначальное решение от 25 декабря 2000 г. оставить в силе.

После истребования дела в Верховный  Суд РФ Коллегия по гражданским делам данного суда удовлетворила 17 февраля 2004 г. жалобу по следующим основаниям.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями  для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора  являются существенные нарушения норм материального и процессуального  права.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, суды учитывают, что Конституция РФ в силу ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40 предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также право на жилище. А в Постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-п определено, что временное отсутствие в месте жительства не свидетельствует о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и не может являться самостоятельным основанием к утрате пользования жилыми помещениями.

Разрешая возникший между сторонами  спор, суд в первоначальном решении  от 25 декабря 2000 г. установил, что после  расторжения брака между бывшими  супругами сложились неприязненные  отношения, в результате чего П. пришлось покинуть спорную площадь. Однако от жилья он никогда не отказывался, сохранил регистрацию. Кроме того, суд выяснил, что Т. предпринимала попытки совершить обменную операцию с жилым помещением, обращаясь с соответствующим иском в суд ранее, что дало основание считать о признании истицей права П. на спорную жилую площадь. Кроме того, Т. подтвердила, что сменила замки во входной двери квартиры. Поскольку другого жилья ответчик не имел и не приобрел самостоятельного права пользования жилым помещением в месте своего временного пребывания, суд пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для признания П. утратившим право пользования жилым помещением.

Все последующие судебные постановления  вынесены судебными инстанциями  с существенными нарушениями  норм материального и процессуального права, повлекшими неправильное решение дела, и были отменены¹⁵.

 

 

 

 

 

 

2.2 Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей

 

Необходимость правового исследования различных  аспектов выселения из жилого помещения обусловливается социальной значимостью данного института отрасли, возросшим количеством судебных дел о выселении граждан из занимаемых жилых помещений, противоречивым характером правовых предписаний о выселении из жилого помещения, содержащихся в Жилищном кодексе РФ.

В соответствии с пунктом 14 статьи 12 ЖК РФ определение  оснований, порядка и условий  выселения граждан из жилых помещений  относится к исключительной компетенции  органов государственной власти Российской Федерации.

Нанимателями жилых помещений выступают граждане, занимающие их по договору социального найма, заключенному с наймодателем - собственником жилищного фонда в лице уполномоченных органов государственной или местной власти. Собственниками жилых помещений могут выступать физические и юридические лица, за исключением унитарных предприятий и учреждений, собственником имущества которых выступают органы государственной или местной власти (часть 2 статьи 113 ГК РФ).

Действующий ЖК РФ выделяет ряд специфических  оснований и видов выселения, то есть характерных только для нанимателей по договору социального найма и членов их семей.

Таковыми  являются основания и виды выселения, установленные статьями 84, 89 - 91 ЖК РФ. В соответствии со статьей 84 ЖК РФ выселение  граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, может быть осуществлено:

- во-первых, с предоставлением других благоустроенных  жилых помещений по договорам  социального найма;

- во-вторых, с предоставлением других жилых  помещений по договорам социального найма;

- в-третьих,  без предоставления других жилых  помещений.

Другое  благоустроенное жилье может  быть предоставлено нанимателю и  членам его семьи по договору социального  найма в соответствии с положениями  статей 85 - 88 ЖК РФ в следующих случаях:

1) дом, в котором находится  жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу  в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным  для проживания;

4) в результате проведения капитального  ремонта или реконструкции дома  жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления¹⁶.

В соответствии с положениями статьи 89 ЖК РФ критериями другого благоустроенного жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма в  связи с выселением, являются:

1) благоустройство применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

2) равнозначность по общей площади  ранее занимаемому жилому помещению;

3) соответствие установленным требованиям;

4) нахождение в черте населенного  пункта, из жилого помещения в  котором осуществляется выселение.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что если наниматель и проживающие  совместно с ним члены его  семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель, соответственно, имеет  право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

В правоприменительной практике возник вопрос о том, какие нормы ЖК РФ следует применять при предоставлении другого благоустроенного жилого помещения  при сносе жилого дома нанимателям, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий: часть 1 статьи 89 ЖК РФ, предусматривающую предоставление при расселении подлежащего сносу другого равнозначного по площади благоустроенного жилого помещения в порядке данной статьи, или часть 5 статьи 57 ЖК РФ, предусматривающую предоставление жилого помещения по норме предоставления?

В соответствии с Определением Конституционного Суда РФ от 16.11.2006 N 503-О было отказано в удовлетворении жалобы заявителю, оспаривающему соответствие статьи 89 ЖК РФ (о выселении нанимателя и членов его семьи в другое благоустроенное помещение вследствие сноса многоквартирного дома) нормам, содержащимся в статьях 19, 40, 42, 45 и 55 Конституции Российской Федерации. По мнению истца, в ее деле суду следовало применить положения статей 57 - 58 ЖК РФ, то есть предоставить при выселении истца жилое помещение по норме предоставления¹⁷.

Конституционный Суд РФ указал, что  согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое  гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 данного Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Заявительница, состоящая на учете нуждающихся  в предоставлении жилого помещения, считает, что в ее случае необходимо было применять положения статей 56 - 57 ЖК РФ. Тем самым она фактически выражает несогласие с выбором нормы, осуществленным судом общей юрисдикции при рассмотрении ее дела.

Конституционный Суд РФ отметил, что оспариваемое положение статьи 89 ЖК РФ, гарантирующее  определенные условия проживания граждан, переселяемых в другие жилые помещения, направлено на обеспечение защиты их интересов и потому не может рассматриваться как нарушающее какие-либо конституционные права и свободы. Кроме того, следует учитывать, что статья 89 ЖК РФ не исключает возможность ее применения во взаимосвязи со статьей 57 ЖК РФ при наличии к тому оснований.

Важное  толкование в части применения положений  части 1 статьи 89 ЖК РФ сделано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2006 года¹⁸. Верховный Суд РФ подчеркнул, что согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.

Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется  не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ). Таким образом, нельзя рассматривать снос жилого многоквартирного дома как основание для выселения из жилого помещения с целью улучшения жилищных условий.

Без предоставления другого жилого помещения наниматель и проживающие совместно с  ним члены его семьи могут  быть выселены, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (статья 91, часть 1, ЖК РФ).

Необходимым условием выселения в указанных  случаях является предварительное  предупреждение нанимателя об устранении выявленных нарушений в разумный срок (часть 2 статьи 35, часть 1 статьи 91 ЖК РФ).

В правоприменительной  практике возник вопрос о форме, в  которой должно быть вынесено данное предупреждение. В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 года, разъяснено, что Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, устанавливающей форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением¹⁹.

Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником  либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения  спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 35 ЖК РФ и частью 1 статьи 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.

В Постановлении  Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших  в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение²⁰. К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).