Договор социального найма (правовая характеристика)

 

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Проблема получения жилья в  нашей стране еще долго не потеряет своей актуальности. Новый ЖК РФ, с учетом внесенных в него поправок, не разрешил основных проблем в данной сфере. И это при том, что нормативная  база для предоставления жилья по договорам социального найма разработана достаточно четко, порядок постановки на учет, методика принятия решения по предоставлению социального жилья готовы к использованию на практике. Но это не добавляет оптимизма гражданам, которые в лучшем случае знают о своих правах и терпеливо ожидают возможности вселения в обещанное жилье.

По своей сути предоставление жилого помещения на условиях договора социального  найма предполагает бесплатное выделение  жилья гражданам, нуждающимся в  улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицам в пределах нормы жилой площади, установленной законодательством, для их дальнейшего проживания.

Актуальность разрешения проблемы обеспечения малоимущих категорий  граждан жильем, предоставляемым по договорам социального найма, очень велика. С одной стороны, возведение социального жилья если и ведется, то очень низкими темпами (в некоторых регионах оно практически прекращено). С другой - Министерство регионального развития подготовило проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья. Основная цель стратегии - сделать доступным собственное или наемное жилье для граждан из всех социальных групп.

Стратегия предполагает три этапа:

- первый - с 2007 года по 2010 год  - организационный;

- на втором этапе (2010 - 2015 годы) должен быть обеспечен ввод жилья на уровне 1 квадратного метра на человека в год;

- на третьем (2015 - 2025 годы) - решить  жилищную проблему всех категорий  граждан.

Кроме того, разработчики стратегии  провели сегментацию рынка жилья. По ее результатам, в частности, граждане имеют право рассчитывать на бесплатное предоставление жилья на условиях социального найма при условии, что доходы семьи ниже прожиточного минимума.

Потребность в получении жилья  социальной недвижимости обусловлена тем фактом, что указанные граждане не имеют возможности получить жилье на иных условиях, в том числе воспользоваться накопительной или кредитной схемой (ипотекой). Об этом заявил спикер Совета Федерации Сергей Миронов. По его мнению, "экспертные данные говорят о том, что при нынешней кредитной ставке около 12% по ипотеке 70% россиян в течение ближайших 15 - 20 лет никогда, ни по каким схемам не смогут приобрести жилье в собственность".

То есть даже при подключении  дополнительно системы финансовой поддержки коммерческое жилье не станет доступным малообеспеченным гражданам. Именно поэтому механизм предоставления жилья по договорам социального найма должен реализовываться максимально активно.

Отношения по обеспечению граждан  жилыми помещениями, пользованию жилыми помещениями на условиях социального найма занимают особое место в сфере жилищных правоотношений. Статья 40 Конституции Российской Федерации гласит: "Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами". Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции, обеспечивая условия для осуществления гражданами права на жилище, в соответствии со статьей 2 Жилищного кодекса Российской Федерации:

- содействуют развитию рынка  недвижимости в жилищной сфере  в целях создания необходимых  условий для удовлетворения потребностей  граждан в жилище,

- используют бюджетные средства  и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений,

- в установленном порядке предоставляют  гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда,

- стимулируют жилищное строительство,

- обеспечивают защиту прав и  законных интересов граждан, приобретающих  жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда,

- обеспечивают контроль за исполнением  жилищного законодательства, использованием  и сохранностью жилищного фонда,  соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства,

- обеспечивают контроль за соблюдением  установленных законодательством  требований при осуществлении  жилищного строительства.

Итак, порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма определяются органами государственной власти Российской Федерации. С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации значительно уменьшилось число граждан, имеющих право на получение жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма: установлены основания признания нуждающимися в жилых помещениях с учетом материального положения граждан. А именно жилые помещения по договору социального найма могут быть предоставлены малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, а также иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации (также признанным нуждающимися в жилых помещениях). Данное положение является новым. В ранее действовавшем Жилищном кодексе РСФСР не существовало разграничений в материальном положении граждан, но устанавливались такие понятия, как первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений. Новый Жилищный кодекс РФ упрощает такую систему, установив, что жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением следующих категорий граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди (статья 57 ЖК РФ):

- граждане, жилые помещения которых  признаны в установленном порядке  непригодными для проживания  и ремонту или реконструкции не подлежат,

- дети-сироты и дети, оставшиеся  без попечения родителей, лица  из числа детей-сирот и детей,  оставшихся без попечения родителей,  по окончании их пребывания  в образовательных и иных учреждениях,  в том числе в учреждениях  социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы,

- граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в соответствующем перечне, установленном Правительством Российской Федерации.

Цель работы: провести комплексный  юридический анализ договора социального  найма, раскрыть его правовые характеристики, выделить актуальные проблемы реализации и сформулировать свою позицию по рассматриваемому вопросу.

Для достижения поставленной цели были сформулированы следующие задачи:

- раскрыть понятие и содержание  договора социального найма;

- рассмотреть порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма;

- проанализировать актуальные  проблемы права пользования жилым  помещением по договору социального  найма;

- осветить такой вопрос как  выселение из жилых помещений  нанимателей по договору социального найма и членов их семей.

Объект настоящего исследования являются жилищно-правовые отношения по обеспечению  населения жильём.

Предмет работы: договор социального  найма, его правовая характеристика.

Методология работы основана на общенаучном  системном подходе к рассмотрению поставленных задач, с использованием формально-юридического, сравнительно-правового, и иных методов познания.

Основу работы составило действующее  жилищное и гражданское законодательство.

Структура работы состоит из введения, в котором обозначена актуальность, цель, задачи, объект и предмет исследования, сформулированы методы исследования и обозначен материал для анализа. Основная часть работы включает две логически связанные главы, разделённые на параграфы. В заключении делаются выводы по работе, а список литературы позволяет оценить изученный материал.

В своей работе автор опирался на труды видных ученых-юристов, среди  которых особо хотелось бы отметить такие фамилии как: Афонина А.В., Грудцына Л.Ю., Крашенинников П.В., Кудашкин А.В., Филиппова Е.С., Могилевская Е.Н., Карпухин Д.В., Могилевская Е.Н., Литовкин В.Н. , Корякин В.М., Тихомирова М.Ю. и др.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

1.1 Понятие и содержание договора социального найма

 

Трактовка понятия "договор найма" содержится и в гражданском, и в жилищном законодательстве. Необходимо сразу обратить внимание на тот факт, что в этих случаях идет регулирование принципиально разных видов договоров.

Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: социального и коммерческого (тогда как в жилищном говорится только о социальном). Общей является цель договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) - удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье.

Но вопросы, связанные с договором социального найма, гражданское законодательство рассматривает в целом. В разрешении же возникающих при этом проблем, а также регулировании процесса его заключения и исполнения применяются отсылочные нормы к жилищному законодательству РФ¹.

Таким образом, правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом, регулируются гражданским законодательством  РФ, а с социальным наймом - жилищным.

При этом необходимо обратить внимание на тот факт, что в ЖК РФ говорится  не только о социальном найме жилья.

Так в ст. 19 ЖК РФ выделены различные  виды жилого фонда в зависимости  от формы собственности (частный, государственный, муниципальный). В государственном  и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые  помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ).

Если же жилое помещение входит в частный жилищный фонд, а собственником  сдаваемого внаем помещения является физическое или юридическое лицо, между собственником и нанимателем  заключается договор коммерческого найма жилого помещения². То есть собственник жилого помещения, согласно ст. 30 ЖК РФ, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных не столько ЖК РФ, сколько гражданским законодательством.

Нужно обратить внимание на отличия  существенных условий договора коммерческого  найма жилого помещения и договора социального найма жилья. Они состоят в следующем:

1. Порядок заключения.

Перед заключением договора коммерческого  найма наниматель не должен становиться  на учет в качестве нуждающегося в  предоставлении жилья, не соблюдается очередность в предоставлении жилых помещений и не выполняются иные обязательные для договора социального найма условия. То есть не выполняется та процедура, которая является обязательной по ЖК РФ при заключении договора социального найма (ст. 52 ЖК РФ).

2. Стороны договора.

Сторонами по договору социального  найма выступают собственник  жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный  орган или уполномоченный орган  местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) и гражданине (наниматели), перечень которых установлен жилищным законодательством (ст. 49 ЖК РФ). При заключении договора коммерческого найма его сторонами являются собственник жилого помещения (он же наймодатель) и лицо, снимающее жилое помещение во временное владение или пользование (наниматель).

3. Срок действия договора.

Договор социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ заключается без установления срока его действия. В соответствии же со ст. 683 ГК РФ договор найма (в данном случае коммерческого) жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

4. Предмет договора.

В обоих случаях объектом договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ).

5. Оплата.

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое  помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым  помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги³.

Плата же за наем жилого помещения  по договору коммерческого найма  устанавливается по соглашению сторон, одностороннее изменение размера  платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или  договором (ст. 682 ГК РФ).

6. Основания расторжения и прекращения.

Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального  найма жилого помещения может  быть расторгнут в любое время  по соглашению сторон. Кроме того, расторжение  допускается по инициативе каждой из сторон при наступлении следующих случаев: