Договор социального найма (правовая характеристика)

Обратиться  в суд с иском о выселении  нанимателя и (или) членов его семьи  вправе также органы государственной  жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования  жилыми помещениями.

Разрешая  дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним  членов его семьи из жилого помещения  без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным  частью 1 статьи 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ, следует понимать использование  жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов  соседей нанимателем и (или) членами  его семьи с учетом положений  части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются  бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также  члены его семьи, проживающие  в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу  соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим  к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведение жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

В правоприменительной практике возник вопрос: могут ли быть выселены из жилого помещения бывшие члены семьи нанимателя по требованию заинтересованного лица, если его поведение делает невозможным совместное с ним проживание?

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый  квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 года, разъяснено, что в соответствии с частью 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Следовательно, прекращение семейных отношений не влечет изменения жилищных прав бывших членов семьи нанимателя.

Статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение  в судебном порядке по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения в том случае, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Согласно положениям данной нормы  выселению подлежат только наниматель и (или) проживающие совместно с  ним члены его семьи.

При этом Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, предусматривающей возможность  выселения бывших членов семьи  нанимателя при систематическом нарушении прав и законных интересов граждан, совместно с ним проживающих.

Тем не менее Верховный Суд РФ, исходя из смыслового толкования понятия "прекращение семейных отношений", которое предполагает раздельное ведение  хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения, дал расширенное толкование положений статьи 91 ЖК РФ. Граждане, по мнению Верховного Суда РФ, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, а, следовательно, поскольку статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, то по требованию заинтересованных лиц бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением делает невозможным для других проживание с ним в одном жилом помещении (квартире).

Другое жилое помещение может быть предоставлено нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи в случае, если они в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 90 ЖК РФ). Размер другого помещения, предоставляемого нанимателю, соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. В соответствии с частью 1 статьи 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Действующий ЖК РФ не содержит специальных  требований, предъявляемых к жилым  помещениям, предоставляемым при  выселении вследствие невнесения платы  за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести  месяцев. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 года, разъяснено, что критерии данного помещения вытекают из буквального толкования части 2 статьи 15 ЖК РФ, в соответствии с которой жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из вышеизложенного следует, что  в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение  и коммунальные услуги в течение  более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с  ним члены его семьи могут  быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующего норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Площадь жилого помещения, предоставляемого в указанном случае, должна составлять не менее шести квадратных метров на одного человека (часть 1 статьи 105 ЖК РФ).

Введение в ЖК РФ нормы, предусматривающей  выселение с предоставлением  другого жилого помещения за невнесение платы за жилье и коммунальные услуги, стало принципиальной правовой новеллой, так как ранее действующий  ЖК РСФСР не содержал аналогичного по содержанию предписания, хотя практика выселения по указанному основанию существовала. Нормативной основой для возникновения данных правоотношений выселения являлись положения гражданского и жилищного законодательства.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 687 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа²¹.

По решению суда нанимателю может  быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших  основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года²².

Следует согласиться с выводом  автора о том, что бывшему нанимателю и членам его семьи предоставляются  жилые помещения на условиях именно договора социального найма.

Однако в юридической литературе (возможно, в связи с тем, что  предоставляемое взамен жилое помещение  соответствует нормам, установленным  для жилых помещений общежития) высказано мнение о том, что гражданам, выселенным на основании решения суда за неуплату жилищно-коммунальных услуг²³, предоставляются жилые помещения в общежитиях.

Вместе с тем предоставление жилого помещения обусловлено не учебой, работой лиц в соответствующих  учебных заведениях и организациях (вопреки нормам ст. 94 ЖК РФ, регламентирующим назначение жилых помещений в общежитиях). Анализируемые жилые помещения в общежитиях предоставляются выселенным из жилых помещений гражданам в виде санкции за неуплату по договору социального найма.

Поэтому те "общежития", в которых предоставляются выселенным за неуплату гражданам жилые помещения, соответствуют лишь техническим характеристикам жилого дома как общежития, но данные характеристики необходимо отличать от правового режима общежитий, тем более, что и любой жилой дом, в результате соответствия его определенным требованиям, может приобрести правовой режим общежития.

Кроме того, само общежитие в силу своей планировки (большое количество комнат, один коридор и т.д.) представляет собой хороший способ оперативного решения проблемы нехватки жилых помещений, которые могут быть предоставлены гражданам в виде комнат, а не квартир.

Учитывая сказанное, необходимо четко  отделить данную категорию нанимателей  от нанимателей по договору найма  жилого помещения в общежитии.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в  качестве последствия расторжения  договора найма жилого помещения  выселение на основании решения  суда нанимателя и других граждан, проживающих  в жилом помещении к моменту  расторжения договора.

У судебных инстанций возникали вопросы о применении данных норм ГК РФ к договору социального найма. Так, в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев" за 2000 год было разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 672 ГК РФ к этому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 - 3 статьи 685 ГК РФ²⁴. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и пункт 2 статьи 687, статья 688 ГК РФ.

На договор социального найма  в соответствии с разъяснением Верховного Суда РФ распространяется действие Закона Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями), пункт 6 статьи 15 которого определяет, что, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития²⁵.

Таким образом, ранее действующее  жилищное законодательство допускало  возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма и применения положений, предусмотренных пунктом 2 статьи 687 ГК РФ, с учетом особенностей, установленных статьей 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Верховный Суд РФ подчеркнул, что статья 688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется.

В Обзоре Верховного Суда РФ конкретизированы особенности правоприменения норм гражданского и жилищного законодательства, регламентировавших выселение из жилого помещения в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги.

Так, по мнению высшей судебной власти, в исковом заявлении о выселении должно быть названо конкретное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям. При отсутствии данного жилого помещения исковое заявление подлежало оставлению без движения и возвращению истцу. При обнаружении указанного факта в ходе судебного заседания должно быть отказано в удовлетворении иска.