Договор социального найма (правовая характеристика)

- наниматель жилого помещения  по договору социального найма,  с согласия в письменной форме  проживающих совместно с ним  членов его семьи, в любое  время вправе расторгнуть такой  договор. В случае выезда нанимателя  и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда;

- наймодатель также вправе расторгнуть  договор социального найма жилого  помещения, но уже в судебном  порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав  и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения  не по назначению;

- кроме того, договор социального  найма жилого помещения прекращается  в связи с утратой (разрушением)  жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя⁴.

Договор коммерческого найма расторгается в соответствии со ст. 687 ГК РФ, согласно которой:

- наниматель жилого помещения  вправе с согласия других граждан,  постоянно проживающих с ним,  в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;

- по инициативе наймодателя  договор найма жилого помещения  может быть расторгнут в судебном  порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем платы  за жилое помещение за шесть  месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до 1 года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого  помещения нанимателем или другими  гражданами, за действия которых он отвечает;

- в судебном порядке по инициативе  любой стороны:

1) если помещение перестает быть  пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного  состояния;

2) в других случаях, предусмотренных  жилищным законодательством;

- если наниматель жилого помещения  или другие граждане, за действия  которых он отвечает, используют  жилое помещение не по назначению  либо систематически нарушают  права и интересы соседей, наймодатель  может предупредить нанимателя  о необходимости устранения нарушения;

- если наниматель или другие  граждане, за действия которых  он отвечает, после предупреждения  продолжают использовать жилое  помещение не по назначению  или нарушать права и интересы  соседей, наймодатель вправе в  судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

7. Права третьих лиц.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены  семьи нанимателя (к ним отнесены проживающие совместно с ним  его супруг, а также дети и родители данного нанимателя) жилого помещения  по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

По договору же коммерческого найма за состояние нанимаемого жилья и исполнение предусмотренных договором обязанностей отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение. Более того, согласно ст. 677 ГК РФ, именно наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Обязательными условиями договоров  коммерческого и социального  найма являются следующие нормы, которые должны присутствовать в  обоих видах договоров:

1) описание объекта (согласно  ст. 673 ГК РФ) или предмета договора (ст. 62 ЖК РФ), а именно изолированного  жилого помещения (жилой дом,  квартира, часть жилого дома или  квартиры);

2) указание на стороны договора, при этом нанимателями по указанным договорам могут быть только физические лица;

3) возможность вселения в занимаемое  жилье других граждан в качестве  проживающих совместно с нанимателем.  Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель  по договору социального найма  с согласия в письменной форме  членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. В соответствии же со ст. 679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;

4) наличие прав и обязанностей  сторон по договору. При этом  нужно учесть, что типовой договор  социального найма, в котором  должны быть конкретизированы  условия правоотношений сторон, разрабатывается и принимается  Правительством РФ, а договор  коммерческого найма подписывается сторонами в том виде, в каком был согласован ими.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

 

Согласно ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Порядок предоставления жилья по договорам  социального найма жилых помещений  в государственном или муниципальном жилищном фонде предусмотрен ст. 6 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ". С 1 марта 2005 г., прежде чем предоставить жилье по указанным основаниям, должно осуществляться принятие определенных категорий граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях⁵.

При этом граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений  по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых  помещений по договорам социального найма.

Жилые помещения предоставляются  по указанным договорам следующим  категориям граждан (ст. 49 ЖК РФ):

1) малоимущим гражданам, признанным  нуждающимися в жилых помещениях, предоставляются жилые помещения  муниципального жилищного фонда. При этом малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. В соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2003 г. N 44-ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи" расчет среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина производится исходя из суммы доходов членов семьи или одиноко проживающего гражданина за три последних календарных месяца, предшествующих месяцу подачи заявления об оказании государственной социальной помощи;

2) жилые помещения жилищного  фонда Российской Федерации или  жилищного фонда субъекта РФ  по договорам социального найма  предоставляются иным определенным  федеральным законом, указом Президента  РФ или законом субъекта РФ  категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях.

Согласно ст. 51 ЖК РФ для признания  граждан нуждающимися в жилых  помещениях, предоставляемых по договорам  социального найма, необходимы основания, предусмотренные ЖК РФ.

Нуждающимися в жилом помещении по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде признаются малоимущие граждане:

- не являющиеся нанимателями  жилых помещений по договорам  социального найма или членами  семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма  либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченными жилым помещением общей площадью на одного человека менее учетной нормы;

- являющиеся нанимателями жилых  помещений по договорам социального  найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченными общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

- являющиеся нанимателями жилых  помещений по договорам социального  найма, членами семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма или собственниками  жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности⁶.

По договорам социального найма  не предоставляются жилые помещения  некоторым конкретным категориям граждан. Ими являются иностранные граждане, лица без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (п. 5 ст. 49 ЖК РФ).

Пунктом 1 ст. 57 ЖК РФ установлен порядок  обеспечения граждан жильем в  порядке очередности. Критерием  для этого служит время принятия граждан на учет⁷.

Но при этом ЖК РФ предусматривает  случаи, когда жилое помещение  предоставляется гражданам по договорам  социального найма вне очереди:

1) лицам, жилые помещения которых  признаны в установленном порядке  непригодными для проживания, а  ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся  без попечения родителей, лицам  из числа детей-сирот и детей,  оставшихся без попечения родителей,  по окончании их пребывания  в образовательных и иных учреждениях,  в том числе в учреждениях  социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно, и не имеющим иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на внеочередное получение жилой площади, утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире".

Гражданам, состоящим на учете в  качестве нуждающихся в жилых  помещениях, жилые помещения по договорам  социального найма предоставляются  на основании решений органа местного самоуправления.

После принятия указанных решений органом местного самоуправления оно является законным основанием для последующего заключения договора социального найма в сроки, указанные в решении.

Жилое помещение по договору социального  найма должно предоставляться гражданам  по месту их жительства, граница предоставления четко определена в ЖК РФ - черта соответствующего населенного пункта. Общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилого помещения должна определяться исходя из нормы предоставления на одного человека.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Указанные сделки и действия лиц учитываются за период времени, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, не менее чем за пять лет (ст. 53 ЖК РФ).

При предоставлении жилых помещений  по договорам социального найма  учитываются законные интересы граждан. Например, заселение одной комнаты  лицами разного пола, за исключением  супругов, допускается только с их согласия. Кроме того, по общему правилу при заключении договора социального найма жилья подлежит предоставлению жилое помещение, общая площадь которого рассчитывается исходя из нормы предоставления на одного человека. Жилое помещение может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, согласно утвержденному списку.

Итак, порядок предоставления жилого помещения по договору социального  найма в связи со сносом дома определяется в статье 86 ЖК РФ, устанавливающей, что, если дом, в котором находится  жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Из текста указанной статьи с очевидностью следует, что обязанность по предоставлению жилых помещений в связи со сносом дома лежит на органе, принявшем такое решение о сносе дома. Среди причин к сносу жилого дома можно выделить непригодность к проживанию по основаниям, установленным Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания⁸. Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):