Договор социального найма (правовая характеристика)

- находящиеся в ветхом состоянии,

- находящиеся в аварийном состоянии,

- в которых выявлено вредное  воздействие факторов среды обитания.

Критерии и технические условия  отнесения жилых домов (жилых  помещений) к категории ветхих или  аварийных утверждаются Федеральным  агентством по строительству и жилищно-коммунальному  хозяйству. Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА В ТЕОРИИ И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

2.1 Право пользования жилым помещением по договору социального найма

 

Одной из самых важных конституционных  гарантий, предоставленной каждому  гражданину РФ, является право на жилище, сформулированное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, и корреспондирующий с ним в п. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации запрет произвольного лишения жилища, иначе как по решению суда, а также сохранение права пользования жилым помещением за нанимателем и членами его семьи (включая бывших), если такие права возникли из брачно-семейных отношений или по иным основаниям, установленным в действующем российском жилищном законодательстве. Данная принципиальная позиция законодателя, к сожалению, в судебной практике не всегда находит поддержку, что отрицательно сказывается при реализации указанных прав при фактическом распаде семьи⁹.

Стоит напомнить, что в соответствии с п. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи  нанимателя по договору социального  найма являются:

- проживающие совместно с ним  его супруг, дети и родители;

- другие родственники, нетрудоспособные  иждивенцы, в случае их вселения  нанимателем в качестве членов  семьи и ведении с ним общего  хозяйства;

- иные лица в исключительных  случаях могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке¹⁰.

Рассматривая данный перечень, можно  отметить, что круг лиц, признаваемых законодателем в качестве членов семьи нанимателя жилого помещения, существенно шире используемого  в семейном законодательстве. В этом смысле употребление понятия семьи приближает его содержание скорее к социологическому, нежели к юридическому значению. При этом если факт состояния в семейных отношениях супруга, детей и родителей нанимателя жилого помещения является бесспорным по отношению к другим лицам он должен быть доказан или по крайней мере подтвержден. Но в любом случае, ни один член семьи не может злоупотребить своим правом, и незаконное вселение каких-либо лиц в жилое помещение может быть оспорено в судебном порядке¹¹.

Вместе с тем признание конкретного лица в качестве члена семьи требует соблюдения определенной процедуры, состоящей из последовательно совершаемых действий:

1) согласия остальных членов  семьи, в том числе временно  отсутствующих, выраженного в  письменной форме на вселение супруга, родителей и детей. При этом вселение несовершеннолетних детей такого согласия не требует;

2) согласия остальных членов  семьи, в том числе временно  отсутствующих, выраженного в  письменной форме, и наймодателя  для вселения иных лиц (п.  1 ст. 70 ЖК РФ).

Пренебрежение правилами действующего жилищного законодательства влечет возникновение различного рода негативных последствий. Нередки также случаи судебных ошибок, затрагивающих права  и интересы членов семьи нанимателя, и в том числе его несовершеннолетних детей. Такие случаи касаются как частных вопросов признания конкретных лиц членами семьи, в целях приобретения ими самостоятельного права пользования жилыми помещениями, так и добросовестного заблуждения судей относительно толкования смысла положений жилищного законодательства в сочетании с нормами семейного в контексте жилищных прав.

Например, судебная коллегия по гражданским  делам Калининградского областного суда, рассмотрев 28 марта 2007 г. гражданское  дело по кассационной жалобе Ш.С.А. на решение Багратионовского районного суда от 25 января 2007 г., удовлетворившего исковое требование Н.Л.А. о приобретении права пользования жилым помещением по адресу: г. Н., ул. З., кв. 3, д. 4, вынесла определение об отмене данного решения.

Изучив материалы дела, судебная коллегия установила:

1. В исковом заявлении истец  Н.Л.А. указывал, что в 1993 г., заключив  брак с С.Е.А., проживал с ней  по адресу: г. Н., ул. З., кв. 3, д. 4, в  квартире ее родителей, принадлежащей  муниципальному жилищному фонду.  Двое рожденных в браке детей зарегистрированы по указанному адресу. В 2006 г. супруга Н.Л.А. умерла, а он с детьми остался проживать в спорной квартире.

2. Длительное время Ш.С.А., являясь  сестрой покойной жены Н.Л.А.  и зарегистрированной по этому  же адресу, препятствовала регистрации истца, несмотря на отсутствие возражений со стороны ее родителей.

3. Истец Н.Л.А. просил суд признать  за ним право пользования жилым  помещением и возложить на  органы регистрационного учета  обязанность зарегистрировать его  по месту жительства.

В кассационной жалобе сестра покойной жены, возражая против приобретения права  пользования Н.Л.А. спорным жилым  помещением, утверждала, что и прежде не давала согласия на его вселение и регистрацию и просила решение  суда первой инстанции отменить.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции и  учета доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия нашла решение  подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального  права.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что Н.Л.А. был вселен нанимателем (матерью покойной жены) добровольно, постоянно проживал в квартире вместе с детьми и вел общее хозяйство.

Однако в период разворачивающихся  перед нами событий и на основании  ст. 6 ЖК РФ и ст. 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действовал ЖК РСФСР, в ст. 53 и 54 которого было указано, что наниматель действительно вправе вселить в жилое помещение членов своей семьи и иных лиц с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи. И только тогда вселенные граждане приобретали право пользования жилым помещением.

В настоящее время в соответствии со ст. 69 и 70 ЖК РФ правило о получении  нанимателем письменного согласия всех совершеннолетних членов своей  семьи на вселение иных лиц сохранено. При этом вселение в жилое помещение граждан, признаваемых нанимателем членами своей семьи, влечет и изменение договора социального найма, при внесении соответствующей записи. При соблюдении всех вышеперечисленных действий такие граждане приобретают право пользования жилым помещением.

Исходя из изложенного, поскольку  сестра покойной жены возражала против вселения Н.Л.А. и своего письменного  согласия на его вселение не давала, Н.Л.А., несмотря на фактическое проживание в квартире, права пользования жилым помещением не приобрел.

Кроме того, наличие жилищных прав на спорную площадь у несовершеннолетних детей истца не может явиться  основанием для признания за Н.Л.А. права пользования этим жилым  помещением. Давая пояснения по данному  вопросу, суд указал, что дети истца приобрели право пользования жилой площадью по месту жительства матери, что полностью соответствует положениям ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ). При этом в действующем законодательстве отсутствуют положения, согласно которым родители автоматически приобретают права на жилую площадь или имущество их детей.

Истец, вопреки положениям ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса  Российской Федерации (ГПК РФ), не представил суду доказательств, достаточных для удовлетворения его исковых требований. В связи с этим, установив судебную ошибку в применении норм материального права судом первой инстанции, Судебная коллегия Калининградского областного суда, руководствуясь ст. 361, 366 ГПК РФ, определила: решение суда отменить, а в удовлетворении иска Н.Л.А. отказать.

Поскольку все члены семьи нанимателя жилого помещения должны быть указаны  в договоре социального найма, каждый из них обладает самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое исходя из содержания п. 4 ст. 69 ЖК РФ не теряет своей состоятельности и после прекращения семейных отношений, в случае, если бывший член семьи продолжает проживать в этом же помещении.

При этом, сопоставив положения ч. 2 и ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, можно усмотреть существенное различие в правовом положении лиц, признаваемых настоящими и бывшими членами семьи нанимателя. Так, настоящий член семьи нанимателя имеет равные с ним права и обязанности и несет солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, в то время как бывший член его семьи самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора, сохраняя при этом аналогичные права.

Таким образом, из текста ст. 69 ЖК РФ следует, что бывший член семьи нанимателя, утратив право на раздел лицевого счета в отношении жилого помещения, в котором он остался проживать, фактически становится лицом, несущим долевую ответственность перед наймодателем по общему обязательству¹². В связи с этим оплату коммунальных услуг и содержание жилого помещения необходимо разделить пропорционально приходящейся на каждого площади.

Однако лицевой счет как документ бухгалтерского учета, отражающий специфику  начислений и сбора оплаты жилищно-коммунальных услуг по конкретному жилому помещению (квартира, комната, дом), является единым и не подлежащим изменению в одностороннем порядке по решению нанимателя или бывшего члена его семьи. Поэтому в отношении одного и того же жилого помещения не допускается заключения отдельных договоров социального найма. Но даже в том случае, когда жилое помещение состоит из одной комнаты, возникает необходимость определить порядок пользования таким помещением в суде.

Возможность выселения бывшего  члена семьи нанимателя связана с его фактическим прекращением проживания и пользования жилым помещением и приобретением самостоятельного права пользования иным жилым помещением.

Согласно ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи  в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Поскольку участники данного жилищного правоотношения равны в правах и обязанностях, указанное правило распространяется на каждого из них, включая бывших членов семьи нанимателя¹³. Выезд в другое место жительства необходимо расценивать как односторонний отказ от исполнения договора со дня выезда. Поэтому в отношении лица, выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицам в суде может быть заявлено требование о признании его утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства. В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление факта выезда. Вместе с тем, если лицом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по правилам ст. 83 ЖК РФ одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в данном случае будет выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и односторонний отказ от исполнения договора.

Следует отметить, что временное  отсутствие нанимателя и членов семьи (включая бывших) не может являться основанием к утрате этими лицами права пользования жилыми помещениями. Например, Судебная коллегия по гражданским  делам Пермского областного суда установила, что суд первой инстанции, отказывая гражданке О. в удовлетворении иска о признании ее бывшего мужа О. утратившим право пользования жилым помещением, исходил из того, что факт длительного отсутствия ответчика в спорной квартире с 1997 г. до момента рассмотрения дела в августе 2006 г. вызван распадом семьи, пребыванием его в местах лишения свободы (с 2000 г. по 2004 г.), созданием им новой семьи и отсутствием у него иного жилого помещения. С учетом установленного суд расценил, что отсутствие ответчика в спорном жилом помещении носит временный характер.

Разрешение споров данной категории  требует установления как минимум  двух фактов:

- приобретения лицом права пользования  другим жилым помещением в  месте своего нового жительства  или пребывания;

- отсутствия препятствий в пользовании  жилой площадью со стороны  других лиц, проживающих в спорном  жилом помещении.

Суд вправе выяснить и иные обстоятельства, свидетельствующие о временном  или вынужденном выезде нанимателя. Однако суд первой инстанции не привел в решении мотивов, по которым он пришел к выводу о том, что указанные выше обстоятельства свидетельствуют о невозможности совместного проживания ответчика и истицы в спорной квартире после распада семьи и вынужденном выезде ответчика из спорной квартиры. Судом не было установлено и нового места проживания ответчика, а также характера препятствий в пользовании жилым помещением после создания новой семьи и, следовательно, оснований к прекращению исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, которые ответчик фактически не мог исполнить¹⁴.

Подобное стало возможным вследствие того, что судом было неверно распределено бремя доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела. Так, в  соответствии со ст. 69 ЖК РФ жилые помещения  предназначены для постоянного проживания граждан. Поэтому в случае отсутствия нанимателя в квартире по договору социального найма обязанность доказать то, что отсутствие в спорном жилом помещении носит временный характер, лежит на ответчике.

Истец же обязан доказать факт отсутствия ответчика в квартире, добровольность выезда его из жилого помещения и отсутствие со стороны оставшихся проживать в квартире лиц препятствий в пользовании спорным помещением. О добровольности выезда могут свидетельствовать такие обстоятельства, как прекращение исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, освобождение спорной квартиры от своего имущества, проживание в ином жилом помещении с новой семьей, и другие подобные обстоятельства.