Договор социального найма (правовая характеристика)

При принятии решения о расторжении  договора социального найма жилого помещения и выселении суды также  должны указывать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.

Верховный Суд РФ признал правомерной судебную практику, при которой большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с пунктом 2 статьи 687 ГК РФ.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. Данные обстоятельства учитывались судом при принятии решения об отказе в удовлетворении исков о выселении и погашении задолженности.

В нормативном толковании правовых предписаний, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"²⁶, при рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (пункт 1 части 4 статьи 83, статья 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Разрешая указанный спор, судам  следует исходить из того, что по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ обстоятельством, имеющим юридическое  значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его  семьи платы за жилое помещение  и коммунальные услуги судом могут  быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к  выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами  его семьи за жилое помещение  и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального  найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое  помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Предоставляемое другое жилое помещение  должно быть изолированным, пригодным  для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

Верховный Суд РФ признал также  обоснованной практику рассмотрения дел  о выселении, при которой суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли.

По мнению Верховного Суда РФ, такая  практика представляется правильной, поскольку обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности в силу статьи 50 Гражданского процессуального кодекса РСФСР (ГПК РСФСР) лежит на ответчике-нанимателе²⁷. В соответствии с ранее действовавшими положениями части 2 статьи 142 ГПК РСФСР непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

В решении следует указывать  срок нанимателю для погашения образовавшейся задолженности.

Согласно пункту 2 статьи 687 ГК РФ, если в течение определенного судом  срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые  меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает  решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Верховный Суд РФ разъяснил положения  части 2 пункта 2 статьи 687 ГК РФ, в соответствии с которыми судам предоставлялось  право при вынесении решения  о расторжении договора найма  жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. Исходя из смыслового толкования данного предписания, отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании части 2 пункта 2 статьи 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ранее действовавшей нормы, указанной в статье 207 ГПК РСФСР.

По мнению автора, юридическое значение данного акта толкования права заключается  в том, что оно содержит конкретизацию  требований, предъявляемых к оформлению исковых требований истцов и решений судов первых инстанций, а также признает обоснованным исследование конкретных жизненных ситуаций ответчиков, которые способствовали образованию задолженности. Анализ выявленных обстоятельств способствовал принятию решений в пользу ответчиков.

Одной из распространенных категорий  дел, связанных с выселением членов семьи нанимателя по договору социального  найма, стали дела о выселении  лиц, являющихся членами семьи нанимателя, но не зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении нанимателя. Например, супруги проживают в жилом помещении, занимаемом по договору социального найма. Нанимателем является один из них, а второй зарегистрирован по другому адресу. При этом оба супруга солидарно оплачивают квартирную плату, вносят коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, осуществляют текущий ремонт жилого помещения.

Возник вопрос: после смерти супруга-нанимателя возникают ли у овдовевшего супруга  права пользования жилым помещением умершего нанимателя на основании договора социального найма в случае проживания в нем при жизни умершего?

Верховный Суд РФ в Определении  от 26.08.2008 по делу N 5-В08-88, рассмотрев одно из дел указанной категории, указал, что при вынесении решений  об отказе в исковом заявлении  овдовевшего супруга к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права пользования квартирой, обязании заключить договор социального найма жилого помещения суды нижестоящих инстанций исходили из того, что истец не приобрел право на спорную жилую площадь, поскольку письменного согласия на его вселение в квартиру в качестве члена семьи и регистрацию наниматель жилого помещения - умершая супруга не давала, по вопросу вселения мужа в квартиру и внесения изменений в договор социального найма к наймодателю не обращалась²⁸.

Между тем, как отметил Верховный Суд РФ, в соответствии со статьей 54 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент возникновения правоотношений по делу, наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (статья 53 ЖК РСФСР) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Согласно статье 53 Жилищного кодекса  РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем  всеми правами и несут все  обязанности, вытекающие из договора найма  жилого помещения. К членам семьи нанимателя относится и его супруг.

Исходя из смысла статей 53 и 54 Жилищного  кодекса РСФСР, обстоятельствами, имеющими существенное значение для правильного  разрешения дела, являются: наличие  согласия нанимателя на вселение истца в занимаемое жилое помещение, фактическое вселение супруга в жилое помещение и его проживание в данном жилом помещении в качестве члена семьи нанимателя. В соответствии с частью 3 указанной статьи, если граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Разрешая спор по существу, суды нижестоящих  инстанций не приняли во внимание то обстоятельство, что возникновение у мужа равного с нанимателем жилой площади, женой, права пользования жилым помещением было обусловлено его вселением в квартиру в качестве члена семьи нанимателя в связи с регистрацией брака в 1991 году и фактическим проживанием в квартире длительный период времени, более 15 лет, до момента скоропостижной смерти нанимателя в декабре 2006 года. Какого-либо письменного соглашения, ограничивающего права истца в отношении указанного жилого помещения, не заключалось.

При этом супруги, постоянно проживая в указанной квартире, вели общее хозяйство, производили из общего бюджета оплату данного жилого помещения и коммунальных услуг. После смерти жены овдовевший супруг продолжает проживать в спорной квартире, там находятся его вещи, он продолжает оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы по данной жилой площади. Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей и иными доказательствами, собранными по делу. Верховный Суд РФ указал, что при вынесении решения суд первой инстанции также не указал, чем опровергаются доводы истца о его фактическом вселении в квартиру с согласия нанимателя в качестве члена его семьи и проживании в ней вместе с женой длительный период времени.

Суд не принял во внимание, что отсутствие письменного согласия жены на вселение своего мужа в квартиру, в отношении которой заявлен спор, без оценки указанных существенных доводов истца, само по себе достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска признано быть не может.

Верховный Суд РФ сослался на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 25.04.1995 N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой", в соответствии с которым содержащееся в части первой статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР положение "об установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки признано не соответствующим по содержанию статьям 18, 19 (часть 1), 27 (часть 1), 40 (часть 1), 55 (часть 2 и 3) Конституции РФ²⁹.

Факт регистрации супруга в  другом жилом помещении, принадлежащем  на праве собственности его матери, не может служить основанием для  отказа в иске о признании права  на спорную жилую площадь, поскольку  его проживание в квартире жены было постоянным в качестве члена семьи нанимателя, а регистрация является административным актом и не влечет за собой ограничение прав мужа, включая его право на жилище.

Верховный Суд РФ определил отменить все решения судов нижестоящих  инстанций и вынес новое Определение, в соответствии с которым исковые требования супруга были удовлетворены и признано его право на жилое помещение.

Несмотря на то что ЖК РСФСР, действовавший  на момент рассмотрения данного спора, в настоящее время утратил  юридическую силу, данное Определение имеет важное юридическое значение. Многие члены семьи нанимателя по договору социального найма получили права пользования жилым помещением до введения в действия ЖК РФ, следовательно, толкование указанных норм ЖК РСФСР сохраняет свою актуальность.

Другим актуальным вопросом выселения  бывших членов семьи нанимателя является возможность признания их утратившими  право на проживание в жилом помещении  нанимателя вследствие непроживания в  нем. Часто разрешение данных вопросов увязывают с наличием или отсутствием регистрации (прописки) по месту проживания истцов. На уровне обыденного толкования данный факт трактуют как право, порождающее права и обязанности члена семьи нанимателя.

Разъяснение сущности регистрации  по месту проживания содержится в Определении Верховного Суда РФ от 23.10.2001 N 46-ВПР01-18, отменившем решения нижестоящих судебных инстанций³⁰. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истца о снятии с регистрационного учета ответчика, который в течение пяти лет в квартире, занимаемой истцом, не проживал, и местонахождение ответчика неизвестно. По мнению истицы, факт регистрации ответчика в квартире препятствует осуществлению ее права на жилье.

Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не являлся членом семьи истицы, в течение 3 лет в спорной квартире не проживает, поэтому не может сохранять регистрацию на указанной жилой площади, поскольку квартира не является его постоянным местом жительства.

Однако, как разъяснил Верховный  Суд РФ, регистрация гражданина по месту жительства или по месту пребывания является административным актом, который лишь удостоверяет факт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места жительства или места пребывания.

Регистрационный учет не носит разрешительного  характера и не должен приводить к ограничению конституционного права гражданина выбирать место жительства и место пребывания. Регистрация является лишь способом учета граждан, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства.