Договор социального найма (правовая характеристика)

Сам по себе факт регистрации не порождает  каких-либо прав и обязанностей лица. Факт регистрации ответчика в  спорной квартире является доказательством  того факта, что ответчик вселился в  спорную квартиру в качестве члена  семьи нанимателя и в соответствии со статьей 54 ЖК РСФСР приобрел равное с истицей право на эту жилую площадь.

Сняв ответчика с регистрационного учета в спорной квартире, суд  первой инстанции лишил его права  пользования жилой площадью, не высказав при этом суждения о том, что, несмотря на регистрацию в спорной квартире, ответчик не приобрел права на эту жилую площадь, а также о возможности его выселения из квартиры без предоставления другого жилого помещения. В резолютивной части решения отсутствует указание на выселение ответчика либо неприобретение им права пользования жильем.

Ссылка суда первой инстанции на статьи 53, 54 ЖК РСФСР является необоснованной, поскольку названные нормы предусматривают  права и обязанности членов семьи  нанимателя, а также право нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции РФ каждый имеет право  на жилище, никто не может быть произвольно  лишен жилища. Аналогичное положение  установлено статьей 10 ЖК РСФСР, в  которой, кроме того, указано, что никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом.

Законодательством не предусмотрено  такое самостоятельное основание  для лишения права пользования  жильем, как снятие с регистрационного учета.

Фактически ответчик был выселен  из квартиры без предоставления другого  жилого помещения. Однако такое выселение  предусмотрено лишь в случае систематического разрушения или порчи жилья нанимателями, использования жилья не по назначению, систематического нарушения правил общежития, самоуправного занятия жилых помещений, в некоторых случаях признания ордера недействительным (статьи 98, 99, 100 ЖК РСФСР).

Ограничение срока временного отсутствия гражданина в жилом помещении, где  он зарегистрирован (прописан), признано не соответствующим Конституции  Российской Федерации на основании  Постановления Конституционного Суда РФ от 23.06.1995³¹.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый  квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 года, разъяснено, что в соответствии с частью 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. В соответствии со статьей 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Часть 3 статьи 83 ЖК РФ предусматривает, что в случае выезда нанимателя и  членов его семьи в другое место  жительства договор социального  найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Следовательно, бывший член семьи  нанимателя может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении  только на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ, в том случае если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.

В правоприменительной практике возник вопрос: могут ли граждане, имеющие  право на пользование жилым помещением, вытекающее из договора социального найма, требовать признать утратившим право пользования жилым помещением лицо, выехавшее в другое место жительства?

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 года, было разъяснено, что, исходя из положений части 3 статьи 83 ЖК РФ, сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ³². Данной правовой нормой предусматривается право нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) на одностороннее расторжение договора социального найма и определяется момент его расторжения.

Исходя из равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи), это установление распространяется на каждого участника договора социального найма жилого помещения. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.

Поэтому в отношении лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в  другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении  лицом может быть заявлено в суде требование о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства. В этом случае утрата лицом, выехавшим из жилого помещения, права на это жилое помещение признается через установление факта выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжение тем самым договора социального найма.

Вместе с тем, если истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в  другое место жительства, такая формулировка требования сама по себе не является поводом  к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по статье 83 ЖК РФ одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма.

Таким образом, иски об утрате права  пользования лицами жилого помещения, вытекающего из договора социального  найма, могут быть заявлены как наймодателями, так и другими лицами, имеющими право пользования данным жильем.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 разъяснено, что  при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его  семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временный характер, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма. Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно  выехавшего из жилого помещения в  другое место жительства, в новом  месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Очевидно, что в правоприменительной  практике необходимо решить вопрос: является ли факт регистрации по новому месту жительства единственным свидетельством добровольного отказа бывшего члена семьи нанимателя от своих прав и обязанностей по договору социального найма в отношении бывшего места жительства или таковым может являться документально засвидетельствованное и подтвержденное показаниями свидетелей длительное отсутствие бывшего члена семьи по месту проживания нанимателя?

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в  соответствии со статьей 67 ЖК РФ имеет  право вселить в занимаемое жилое помещение иных лиц, установленных частью 1 статьи 70 ЖК РФ. Порядок вселения указанных лиц определен статьей 70 ЖК РФ, в соответствии с которой наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Условием согласия наймодателя  на такое вселение является соответствие учетной нормы на каждого из вселяющихся  членов семьи. На вселение к родителям  их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Правовым последствием вселения в  жилое помещение граждан в  качестве членов семьи нанимателя является изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения  в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя (часть 2 статьи 70 ЖК РФ).

Нарушение установленного порядка  в соответствии с разъяснениями  Верховного Суда РФ, изложенными в  Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 года, влечет невозможность признания члена семьи нанимателя приобретшим право пользования жилым помещением. То обстоятельство, что ответчик не имеет собственного жилого помещения, при решении данного вопроса правового значения не имеет. Следовательно, лица, а таковыми, как правило, являются члены семьи нанимателя, нарушившие порядок вселения в жилое помещение нанимателя, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения³³.

Вместе с тем, в частности, Одинцовский  городской суд Московской области  отказал в иске о признании  утратившим право пользования жилым  помещением и снятии с регистрационного учета З., поскольку, несмотря на длительное "непроживание" ответчика в жилом помещении, истцы не представили доказательств того, что "ответчик имеет другую жилую площадь, где проживает, пользуется жильем на тех же условиях, что и спорными комнатами", на условиях договора социального найма.

В связи с чем судом был сделан достаточно спорный (учитывая всю совокупность представленных доказательств: свидетельские показания, квитанции, которые оплачивались только истцами, рапорты отделения милиции о невозможности розыска ответчика, документы из КЭЧ, свидетельствующие о том, что ответчик длительное время не проживает в жилом помещении, соответствующие медицинская справка и справка из почтового отделения связи) вывод о том, что З. отсутствует временно <1>. Таким образом, следует подчеркнуть, что судебная практика при рассмотрении данной категории дел особое внимание уделяет факту проживания ответчика в ином жилом помещении и правовому основанию такого проживания.

Таким образом, на основании проанализированного  материала, можно сделать следующие  выводы.

1. Проблема выселения нанимателя жилого помещения по договору социального найма неразрывно связана с проблемой выселения членов его семьи. Важно учитывать, что статус нанимателя не предоставляет никаких правовых преимуществ перед членами семьи нанимателя. Объем прав и обязанностей нанимателя равен объему прав и обязанностей членов его семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, которые продолжают проживать в жилом помещении нанимателя, солидарно исполняют обязанности по внесению квартирной платы за жилое помещение, оплачивают эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, фактически являются сонанимателями по договору социального найма. Факт утраты семейных отношений не может рассматриваться как единственное основание утраты членами семьи нанимателя права пользования занимаемым жилым помещением с последующим выселением.

2. Анализ судебной практики показывает, что большое значение при признании  права пользования жилым помещением  за членами семьи нанимателя  имеет соблюдение порядка вселения  в жилое помещение нанимателя  по договору социального найма жилого помещения, предусмотренного нормами ЖК РФ или ЖК РСФСР в зависимости от времени вселения. Однако не следует сводить установленный порядок к институту регистрации "прописки" по месту жительства.

3. Признание права бывшего члена  семьи нанимателя пользоваться жилым помещением умершего супруга-нанимателя обусловлено совокупностью факторов, являющихся юридически значимыми для судебных инстанций. К таковым относятся: постоянное и длительное проживание в жилом помещении нанимателя, несение расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, текущего ремонта жилого помещения. Отсутствие регистрации (прописки) по месту проживания умершего супруга-нанимателя не является основанием для признания пережившего супруга утратившим право на жилое помещение с последующим выселением. Актуальной на сегодняшний день является возможность применения толкования Верховного Суда РФ к делам указанной категории в случаях вселения члена семьи нанимателя по нормам действующего ЖК РФ.