Рынок земли: проблемы, тенденции развития в современных условиях

В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они  коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении  хозяйства качество земли может  быть не улучшено, а ухудшено.

Фиксированный характер предложения  земли означает, что кривая предложения  абсолютно неэластична. Если на оси  абсцисс отложить количество акров  земли, а на оси ординат - цену акра земли, то кривая предложения земли  будет представлять линию, параллельную оси ординат (рис.2). Это означает, что предложение земли не может  быть увеличено даже в условиях значительного  роста цен на землю. Для того чтобы  определить, какая цена реально устанавливается, необходимо проанализировать спрос, который  в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Рис. 2 Предложение земли

1.4 Спрос на землю

Спросом называется количество товаров  и услуг, имеющееся на данном рынке, которое покупатель готов приобретать  по определенной цене независимо от того, действует он рационально или  под влиянием среды.

Закон спроса: при прочих равных условиях величина спроса на товар тем выше, чем ниже цена этого товара, и  наоборот, чем выше цена, тем ниже величина спроса на товар.

Кривая спроса - показывает какое количество товара готовы купить покупатели по разным ценам

Рис. 3. в данный момент

D - спрос

Р - цена, количество товара на которое предъявляется спрос.

Изменение количества товара, которое  покупатели хотят и могут купить, в зависимости от изменения цены этого товара называется изменением величины спроса.

Изменения, которые вызваны воздействием всех факторов кроме цены, называются изменением спроса.[10,c.78]

Величина спроса - количество товара, которое потребитель готов купить на рынке при данных ценах и  прочих равных условиях.

Изменение величины спроса происходит под действием ценовых факторов, при этом сам спрос не меняется. Сдвиг кривой вправо - означает увеличение спроса, влево - уменьшение.

Неценовые факторы:

- число покупателей на рынке

- изменение потребительских предпочтений

- изменение денежных фондов  потребителей (рост доходов приводит  к росту спроса)

- изменение потребительских ожиданий

- изменение цен на сопряженные  товары

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = Dсх. + Dнесх.

где D - совокупный спрос Dсх - сельскохозяйственный спрос Dнесх - несельскохозяйственный спрос.[12, c.111]

Если на оси абсцисс отложим  количество акров земли, а на оси  ординат - цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю  Dсх. будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Рис. 4. Совокупный спрос на землю.

Кривая несельскохозяйственного  спроса также имеет отрицательный  наклон, так как связана главным  образом с местоположением, и  здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства  и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем  сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного  и несельскохозяйственного спроса (Рис. 4).

Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого  рыночного хозяйства производным  от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень  плодородия почвы и возможности  его повышения, а также местоположение - степень удаленности от центров  потребления продовольствия и сырья.

Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит  комплексный характер. Чрезмерно  узкая специализация для большинства  фирм не является типичной.

Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями  спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична  ситуация, близкая к совершенной  конкуренции, так как преобладают  семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу  земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд  стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются  преимущественные права на покупку  земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу  земли осуществляется по рыночным ценам.[4]

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к  которой привыкли. Поэтому объем  спроса на основные продукты питания  мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В  условиях высокой инфляции спрос  на продукты питания уменьшается  меньше, чем на другие товары, так  как происходит сокращение доли непродовольственных  товаров (например, товаров длительного  пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения  может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И  наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен  на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера зависит от природных  условий. Изменения погоды, неблагоприятные  атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени. Как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос  на землю оказывает серьезное  влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя - явление, типичное для населения  подавляющего большинства стран. Это  долговременная тенденция. Поэтому  доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое  в аграрной сфере, не будет уменьшаться  теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут  неуклонно понижаться (это явление  наблюдалось во многих странах Европы в 80-е гг.). Естественно, что это, в  конечном счете, отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию  к росту. Несельскохозяйственный спрос  на землю также объединяет разнообразные  виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного  спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного  богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает  одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как  правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение земельных участков. Оно имеет  особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает  максимума в центре города. Не случайно в центре многих городов возвышаются  небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или  непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.[13, c. 145]

1.5 Экономическая рента

Повсюду, где силы природы могут  быть монополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику добавочную прибыль, - будет ли то водопад, или  богатый рудник, или богатая рыбой  вода, или хорошо расположенное строительство, - лицо, признаваемое в силу своего титула на часть земли собственником  этих предметов природы, улавливает у функционирующего капитала эту  добавочную прибыль в форме ренты. Экономисты по-разному определяют сущность ренты. Одни рассматривают ренту как один из видов доходов на собственность, плата собственников за использование природного ресурса. Другие рассматривают ренту как регулярный доход с капитала или земельного участка, получаемый их владельцами без предпринимательской деятельности. Ренту определяют и как особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью. Анализ образования ренты и позволяет выяснить источники доходов этих двух субъектов арендных отношений, раскрыть влияние природного фактора и юридической формы собственности на механизм возникновения ренты. Определение ренты неразрывно связано с понятием земли. Внешне рента представляет собой плату за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора. Очевидно, что она - часть стоимости продукта, полученного предпринимателем. Но природу ее, источники и обстоятельства возникновения покажет теоретический анализ. Прежде всего, он предполагает выяснение двух главных обстоятельств, определяющих ее возникновение: это, во-первых, особенности ценообразования на продукцию сельского хозяйства, в котором природный ресурс имеет определяющее влияние на производительность труда, во-вторых, специфику получения в этой отрасли сверхприбылей и причин устойчивости их воспроизводства. Указанные обстоятельства порождены следующими особенностями, присущими природному фактору производства:

1) земля и многие другие природные  ресурсы не являются свободно  воспроизводимыми условиями труда,  подобно промышленным орудиям  труда и материалам;

2) ограниченности земель сельскохозяйственного  назначения вообще, а земель лучшего  и среднего качества тем более,  обуславливает мизерную эластичность  предложения земель. [9,c.106] Но также  следует иметь ввиду, что термин  «рента» имеет два значения: правовое  и экономическое. В юриспруденции рента - самостоятельное правоотношение, касающееся прямого взаимоотношения между субъектами договора ренты, никак не связано с арендой имущества. Экономическое же отношение между получателем ренты и ее плательщиком непосредственно связано с использованием кредитных средств или арендой имущества.

Экономическая рента определяется как любой доход, отнесенный к  производственным затратам, который  превосходит его альтернативную стоимость. Классическая теория экономической  ренты восходит к трудам экономистов XVIII века. Сторонники классической школы  рассматривали землю в рамках производственных возможностей и преимуществ  расположения конкретных участков земли. Они считали, что предложение  земли в этом смысле совершенно неэластично. Однако нельзя не согласиться со следующим  тезисом: как бы ни была высока цена земельной ренты, количество земли  строго определено. С другой стороны, даже наинизшая рента не способна изменить физическое количество земли, находящейся в распоряжении общества. В общеэкономическом смысле экономическая рента есть разница между реальной ценой ресурса и той минимальной ценой, которую необходимо уплатить, чтобы побудить владельца этого ресурса его продавать. Минимальную цену предложения какого-либо ресурса на данном отраслевом рынке определяют альтернативные издержки продавцов ресурса. Если цена падает ниже минимальной цены, то владельцы ресурса предпочтут либо предлагать его на других рынках, либо вообще воздержаться от продажи. Таким образом, превышение получаемого дохода над альтернативными доходами образует экономическую ренту владельцев ресурсов.

Глава 2. Тенденции развития земельного рынка в современных условиях

2.1 Анализ земельного  рынка

Если исходить из общеизвестной  догмы, то земля - естественный, созданный  самой природой базис размещения различных элементов жизнедеятельности  человека. При этом именно земля  занимает центральное место среди  недвижимого имущества и является базовым элементом в теории и  практике недвижимости. В системе  недвижимости объектом экономических  отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, а также права на них.

Термин «земельный рынок» в самом  общем виде можно определить как  систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.[6] В то же время рынок земли может  выступать как средство перераспределения  земельных участков между собственниками и пользователями посредством экономических методов на основе спроса и предложения. Следует сразу оговориться, что на сегодня полноценный рынок земли, в отличие от рынков другой недвижимости (жилой, загородной, офисной, складской и т.д.) только формируется, что обусловлено естественным развитием рыночных отношений в Российской Федерации.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических  прав и интересов, то в одних случаях  на земельный рынок может выйти  аренда, в других - залоговые обязательства, в-третьих - объект полноценной собственности, свободный от каких-либо требований. В данном случае многофункциональное  назначение земли в целом усложняет  рынок недвижимости. Сам же земельный  рынок имеет свои специфические  особенности, которые необходимо учитывать  при совершении операций на нем: 1. Открытая информация о состоянии земельного рынка на сегодняшний день не полная, т.к. сделки с землей зачастую носят  конфиденциальный и эксклюзивный характер; 2. Спрос на земельном рынке определяется не только и не столько потребительским  качеством самого товара, сколько  местоположением и окружением объекта; 3. Земельный участок, как товар, может  быть обременен правами третьих  лиц, что уменьшает эластичность предложения; 4. Относительно небольшое  число участников земельного рынка  и количество совершаемых сделок на нем; 5. Локализация земельного рынка, поскольку сам товар неподвижен и уникален, а ценность его зависит  от совокупности факторов, в том  числе от внешней окружающей среды; 6. Товар земельного рынка служит не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателя, но и объектом инвестиционной деятельности; 7. Большая зависимость цены земли  от местоположения; 8. Вступление на земельный  рынок требует больших капиталовложений.[7]

2.2 Основные события на земельном рынке за 2009 год: Россия

2009 год был полон самых разных  событий для земельного рынка  и внес существенные коррективы  в его дальнейшее развитие. Начало  года было совершенно не определенным, так как не было ясно перспектив  развития. Экономическая нестабильность  превратила многих землевладельцев,  пробующих себя в девелопменте и взявших крупные кредиты, в сжавшиеся управляющие компании, реализующие участки без подряда. Впрочем, этот опыт оказался для многих основой возрождения бизнеса и прежних позиций.