Рынок земли: проблемы, тенденции развития в современных условиях

2009 год стал годом полного  фиаско оптового рынка - спрос  на крупные участки полностью  исчез, с рынка ушли спекулянты, на которых приходилось до 80% сделок, -- и появлением нового, ранее не  имевшего примеров в Московской  области и за ее пределами  первичного розничного рынка  эконом -класса, или поселков с участками без подряда. Если в начале года было около 50-60 таких поселков, то к декабрю их насчитывается уже более 150. Причем более 75% из них - эконом-класс со стоимостью сотки от 20 000 рублей.[1]

Наиболее расторопные землевладельцы поймали эту тенденцию и к  концу года имеют уже по 10-15 проектов и более. Таким образом, они наладили стабильный денежный поток. Правда есть и небольшое количество землевладельцев-консерваторов, которые до сих пор надеются на возрождение рынка крупных участков и их деятельность практически не заметна.

Объяснить столь серьезный поворот  рынка от крупных продаж к рознице  и от дорогих участков с домами к участкам без подряда достаточно просто. Первый фактор объясняется  затовариванием рынка землей сельхоз  назначения, отсутствием качественного  ликвидного предложения по нормальной цене и потеря интереса спекулянтов  к этому направлению. Не очень  хорошую службу в этом сыграла  информация об увеличении влияния государства на этот рынок плюс отсутствие гарантий по возможности проведения каких-либо операций с землей в следующем году.

Ведь по действующему законодательству, начиная с 1 января 2010 года при отсутствии документов территориального планирования и правил землепользования и застройки  власти не могут переводить земли  из одной категории в другую, выставлять участки на аукцион под застройку, выдавать разрешения на строительство  и резервировать участки для  госнужд и др. Как ранее отмечал глава профильного комитета Государственной Думы Мартин Шаккум, "если не внести поправки, то фактически в большом количестве городов и субъектов федерации остановится градостроительная деятельность". В результате в Госдуму был внесен законопроект, продлевающий эти сроки до 2012 года (принят в первом чтении 09.10.09 с названием "О внесении изменений в статью 3 Федерального закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"). Однако осенью пришли комментарии к законопроекту от Президента России Дмитрия Медведева. Глава государства призвал ужесточить меры для тех, кто не начал заниматься оформлением документов территориального планирования. Более того, предлагалось рассмотреть вариант документа, согласно которому сроки продлеваться не будут. Также, буквально за день до второго чтения активно обсуждалась редакция, где срок, позволяющий проводить операции с землей без документов территориального планирования и ПЗЗ продлевался на 1 год.

Однако, во втором чтении все же была принята редакция с продлением на 2 года. По словам генерального директора Коммуникационной группы "Земер" Ильи Терентьева, многие землевладельцы в Подмосковье, которые занимаются реализацией загородных проектов, в случае блокирования законопроекта после комментариев Президента, могли оказаться у разбитого корыта. Их бизнес был бы заморожен. Теперь, вероятнее всего, этого можно будет избежать. «Такая встряска, вызванная комментариями к изначальному варианту законопроекта со стороны Президента, имеет положительный момент, - теперь и бизнес и региональные власти начнут более ответственно и оперативно относиться к исполнению ФЗ», - комментирует вице-президент Группы Компаний «Партнеры Земли» Юрий Сорокин. Тем не менее, землевладельцы и потенциальные покупатели земли весь год не могли чувствовать себя спокойно, соответственно, сделки по покупке крупных объемов земли, практически не совершались. Даже с 50% скидкой участок более ли менее в хорошем месте продать в этом году было крайне сложно, - никто не хотел рисковать.[8]

Второй фактор, - смена стратегии  управляющих компаний и застройщиков и переход к реализации от дорогих  участков с домами к участкам без  подряда,- вытекает из первого, а также  объясняется банальным затоваривание  рынка дорогими домами и участками. Ведь с 2005 по 2008 гг. основной акцент девелоперами, УК, спекулянтами делался на дорогое предложение, так как на нем можно было заработать больше, чем на экономе. В результате образовался реальный дефицит в дешевой земле, который не мог удовлетворить полностью вторичный рынок. Экономический кризис, нестабильность валют и столичного рынка недвижимости привели людей к мысли, что наиболее надежным вложением средств будет земля, к тому же для многих загородный дом был мечтой. Вся эта совокупность факторов дала толчок к появлению на данный момент более 150 поселков без подряда.

Продавцам дорогой недвижимости, риэлторам, специализирующимся на так называемых элитных объектах, эта ситуация естественно  не могла понравиться. Появились  статьи о том, что формируются  новые «шанхаи» (хаотичная застройка без единого архитектурного стиля), что это портит облик Подмосковья и лучше покупать дорогой участок с домом по ипотеке или в кредит, чем голый участок и потом жить на стройке. Тем не менее, следует констатировать факт, что людей это не останавливает, - они готовы ждать и жить пять лет на стройке, но зато потом гораздо дешевле построить себе дом, который им хочется.

Конечно же есть опасения того, что воспользовавшись такой ситуацией активизируются мошенники и появятся «обманутые дольщики 2». Сейчас более 80% новых поселков без подряда не имеет коммуникаций. По нашим предположениям, хорошо, если половина ленд - девелоперов сдержит свое обещание провести коммуникации в срок. Вывод: надо выбирать надежные компании, которые реализуют не один проект; обязательно внимательно читать договор купли-продажи и требовать документы, которые подтверждают наличие коммуникаций или их подведение в ближайшее время. При соблюдении этих факторов, участки без подряда более чем конкурентоспособны

На оптовом рынке возможно оживление, так как в случае если Президент  России Дмитрий Медведев подпишет закон  о продлении ограничения на операции с землей без Правил землепользования и застройки до 2012 года, у бизнеса  появится интерес заниматься новыми проектами. То же самое касается льготной приватизации земель под промпредприятиями. Все это будет возможно при  условии общей экономической  стабильности и устойчивой стоимости  барреля нефти.

Средняя стоимость розничных участков в Подмосковье на первичном (участки  без подряда) и вторичном рынках в первой половине 2009 г.[1]

Таблица 1

Средняя стоимость розничных участков в Подмосковье на первичном (участки  без подряда) и вторичном рынках во второй половине 2009 г. Итоговое изменение.

Первичный и вторичный рынки. Средняя  стоимость участков с учетом их классности и удаленности от МКАД (ИЖС, дачное строительство) за 9 месяцев 2009 г.

Таблица 2

Средняя стоимость сотки земли  по трем наиболее популярным направлениям на первичном и вторичном рынках за первое полугодие (ИЖС; Дачное строительство)

Таблица 3

Средняя стоимость сотки земли  по трем популярным направлениям на первичном  и вторичном рынках за второе полугодие (ИЖС; Дачное строительство)

Таблица 4

Заключение

Земля должна принадлежать тому, кто  на ней работает. Как ни парадоксально  это звучит, но сегодня, в наших  условиях, нет другого способа, реализовать  этот справедливый принцип, кроме частной  собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых  она вводится и развивается. Частная  собственность на землю - это меч  обоюдоострый. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить  процессы в нужное русло, все может  закончиться криминальной скупкой  земли чиновниками и богатыми людьми, «освобождением» крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков  и земельных баронов. Партия власти зовет к полной свободе для  криминального капитала. Коммунисты и аграрии тянут назад к  бесконтрольному распоряжению чиновника, к авторитарной земельной диктатуре. Надо ввести частную собственность  на землю, но сделать это так, чтобы  выиграл от этого только тот, кто  работает на земле.

Человек должен обладать правом собственности  на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю  так, как он хочет: свободно продавать  и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под  залог земли. В этом и состоит  свобода собственника. Эта экономическая  свобода необходима для постоянного  повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В  то же время, земля - это всенародное  достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она  принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Нет ли здесь противоречия? Нет. Частная  собственность на землю - это лишь способ использования земли. Она  может служить и крупным земельным  владельцам и трудовому крестьянству.

Анализ земельной ренты будет  не полным, если не обобщить вопрос о  принципах построения новой экономической  системы. Речь идет о том, что новой  системе отношений собственности, где доминирует частная собственность  на землю и государственная собственность  на природные ресурсы, должны быть адекватны  и отношения по поводу присвоения земельной ренты.

Сегодня наше государство из-за дефицита бюджета, отказываясь от контроля над  рентой земли и природных ресурсов, отдаёт в руки частных собственников  огромные финансовые ресурсы. Земельная  рента во всех её формах и проявлениях  должна рассматриваться как доход  собственника, а использование ренты  и природных ресурсов России на благо  всего общества должно стать государственной  политикой, которая позволила бы использовать огромный рентный доход, создаваемый землёй, минеральными ресурсами, всей инфраструктурой государства  для пользы каждого гражданина всего  общества в целом. В системе земельных  отношений важным условием выступает  продуманная государственная политика земельных платежей. Однако ставки земельного налога и размер арендной платы столь незначительны, что  не могут быть стимулом к рациональному  использованию земли. Система использования  ренты земли и природных ресурсов в качестве источника государственного дохода наиболее прогрессивна и справедлива. Для этого необходимо сделать  первый шаг - принять законы, запрещающие  приватизацию рентного дохода от добычи и продажи природных ресурсов в любой форме. Это принципиальное решение, которое должно принять  правительство России.