Место и роль оценки бизнеса в системе управления

 

Выбор значений весовых коэффициентов  определяется, кроме того, степенью доверия Оценщика к результатам  расчетов тем или иным методом и подходом, которая в свою очередь обусловлена обоснованностью и правомерностью применения каждого из них, достоверностью данных.

 

Так как производился расчет текущей рыночной стоимости, то приоритет по мнению оценщика должен принадлежать сравнительному подходу, основанному на сравнении сопоставимых объектов, что и определяет реальную текущую стоимость. Доходный подход, основанный на прогнозировании, имеет бОльшую степень погрешности. Погрешность касается как поведения рынка – долгосрочные темпы роста в отрасли, так и самих возможных в будущем доходов и вероятности их получения. Также погрешность может присутствовать и со ставкой дисконтирования, рассчитанной на основании экспертных данных.

В соответствии с вышесказанным  результаты оценки и весовые коэффициенты представляются следующим образом:

 

 

 

Рыночная стоимость  блока «недвижимость» компании «ADVANCE» 9 648 589 (Девять миллионов шестьсот сорок восемь тысяч пятьсот восемьдесят девять) Долларов США.

 

Дата  проведения оценки 08 января 2007 г.

 

Вывод.

В результате произведенной  оценки двумя подходами выявилось  практическое совпадение результатов  расчетов. Это говорит о том, что  рыночная стоимость купли-продажи  объектов коммерческой недвижимости основана исключительно на обоснованных будущих доходах от реализации аренды данных помещений.

 

 

 

 

 

2.Расчет рыночной стоимости блока «торговля».

 

2.1. Доходный подход. Метод  дисконтирования денежных потоков.

 

Длительность  прогнозного периода. Поскольку все расчеты в методе ДДП основаны на прогнозных данных, то очень важно определить длительность прогнозного периода. Ожидаемый предстоящий срок генерирования денежных потоков объекта разделен на два периода:

-прогнозный,

-постпрогнозный.

Прогнозный период по рекомендации экспертов определяется как 5-10 лет. В данной оценке прогнозной период определен как 7 лет.

 

Постпрогнозный  период. Для расчета стоимости доходов постпрогнозного периода  использована модель Гордона.

 

 

 

 

 

 

Долгосрочные  темпы роста. Исходя из анализа рынка обуви, темпы роста в 2006г. составляли 5-7% в натуральном выражении и 7-10% в денежном, то есть наблюдается рост цен в среднем на 3%. Рост определяется как стабильный, что говорит о постепенном насыщении рынка обуви. Принимая это во внимание, а также учитывая длительность прогнозного периода, ставка прироста для расчетов данной оценки определяется как 7% в количественном выражении и 10% в денежном выражении.

 

Ставка дисконтирования. Расчет ставки дисконтирования денежных потоков для оцениваемых объектов выполнен методом кумулятивного построения.

 

-Безрисковая ставка – соответствует безрисковой ставке при определении рыночной стоимости блока «недвижимость» доходным подходом (см. «Раеечт рыночной стоимости блока недвидимость. Доходный подход, метод дисконтирования денежных потоков) - 7,5%.

 

-Поправка на размер  компании – размер компании определяется ее доходами. Компания «Advance» является предприятием среднего бизнеса (объем продаж в денежном выражении превышает 12 000 млн. долларов США в год), соответствен ставка за риск размера компании, находящаяся в диапазоне 0-5%, также будет средней, и составляет 2,5%.

 

-Территориальная диверсификация  - товар реализуется во всех регионах РФ, а также в странах ближнего зарубежья (Украина), производители товара такжк территориально диверсифицированы и расположены в разных странах мира: Италия, Испания, Португалия, Бразилия, Китай. Соответственно значение риска определено как – 0%.

 

-Товарная диверсификация – продуктом реализации блоков «опт + розница» и «опт» является обувь. Так как данные блоки монопродуктовые, т.е. продукт не диверсифицирован, значение поправки на риск товарной диверсификации определяется как максимальный -  5,%.

 

-Диверсификация потребителей  – ценовой и качественный сегмент обуви, реализуемый компанией «Advance» достаточно разнообразный, от Middle low до High middle, соответственно и потребители достаточно диверсифицированы. Тем не менее, в силу того, что не охвачены все сегменты, что предусмотрено продуктовой стратегией компании, риск диверсификации потребителя незначительный, но присутствует и составляет 1,5%..

 

-Риск финансовой  структуры – отсутствует. Структура капитала представлена практически собственным капиталом. Присутствующие заемные средства не отражают сущности «заемный капитал», а представляют собой страховой депозит поставщика услуг на случай риска случайной гибели или потери товара в пути. Значение определяется как - 0%.

 

-Риск стабильности  и прогнозируемости продаж – несмотря на то, что за анализируемые ретроспективные три года 2004-2006 компания показывает стабильный и значительный прирост продаж в количественном и денежном выражении, прогноз дальнейшего роста всегда имеет риск быть не точным. В соответствии с этим определяется как – 1,25%.

 

-Стабильность и  прогнозируемость оплат – так как продукт компании является сезонным, то на его реализацию влияют факторы, которые не возможно спрогнозировать и повлиять на них. Таковыми являются погодные условия. Например, текущий сезон осень-зима 2006-2007 сопровождался непредсказуемо теплой зимой, что повлекло за собой низкий спрос конечного потребителя на зимнюю коллекцию. В результате товарные остатки оптовых покупателей компании достаточно велики, что влечет за собой снижение прироста заказов покупателей, а соответственно и продаж компании на следующую коллекцию осень-зима. Соответственно присутствует доля покупателей, которая не может произвести своевременную оплату за не реализованный товар. Помимо этого присутствует и доля покупателей, которые по различным причинам испытываю финансовые затруднения в определенный момент времени. Доля таких покупателей незначительна, но существует. Таким образом, риск определяется как – 2,5%.

 

-Качество управления  – стратегией развития компания предусмотрено, в том числе и особое внимание качественным характеристикам сотрудников. С 2007г. компанией наняты руководители подразделений с высоким уровнем знаний и опыта работы, прогрессивных методик и стилей управления бизнесом и персоналом, определяемых в теории Организационного поведения, как Человеческий капитал. Также предусмотрена эффективная программа обучения для действующего руководящего состава высшего звена и менеджеров среднего звена. Все это должно повлиять на качество и уровень продаж, продвижения товарных знаков и развитие компании в целом. Риск за качество управления в прогнозном периоде определяется как – 0%.

 

Таким образом, ставка дисконтирования, рассчитанная методом кумулятивного  построения равна 20,25%:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1.1. Расчет рыночной стоимости блока «опт» доходным подходом.

 

В связи с тем, что стратегией компании предусмотрены различные подходы и задачи к  развитию товарных знаков, а также в связи с тем, что марки различны по своим финансовым показателям, прогнозировать доходы и прямые расходы компании также следует отдельно по каждой марке.

 

Методика расчета  денежного потока оцениваемого объекта:

 

Для определения денежного потока используется Чистый операционный доход, который рассчитывается в следующей последовательности:

 

1.Определение долгосрочных темпов  роста: 

 

В связи с тем, что стратегией предусмотрено особое внимание уровню и качеству управления компании, что должно привести к улучшению финансовых показателей и увеличению эффективности, а также в соответствие с маркетинговой стратегией и рыночными условиями, темпы роста по товарным маркам определяются следующим образом:

 

 

 

2.Определяется маржинальный доход от продаж в количественном и денежном выражении с учетом долгосрочных темпов роста и поправок на движение денежных средств в соответствие со спецификой производства оплат в компании.

 

Данные о структуре продаж и  себестоимости товара по маркам и направлениям, о динамике роста товарных знаков для прогнозирования будущих потоков представлены в таблице:

 

 

 

В силу сложившейся специфики деятельности при расчетах денежных потоков по товару приняты следующие поправки:

1). 30% оплат поставщику по сезону весна-лето текущего года, который составляет 45% годовой стоимости товара в ценах поставщика, производится в предыдущем году. Таким образом поправка составляет 13,5%

2). от 25 до 45% оплат покупателей по  отгрузке сезона осень-зима  текущего года, который составляет 53% годового объема продаж в денежном выражении, производится в следующем году. В данных расчетах ставка поправки на дебиторскую задолженность сезона осень-зима принимается как (25+45)/2х0,53 = 18,55%.

Таким образом денежный поток по отношению к отгрузке составляет:

 

 

 

 

 

 

 

3). по товарному знаку «Basko» предоплата 20% от отгрузки весна-лето, который составляет 40% годового заказа в денежном выражении, производится в предыдущем году. Таким образом поправка на предоплату от покупателей по товарному знаку «Basko» составляет 8%.

3. Определяется чистый операционный доход (ЧОД) посредством вычитания из маржинального дохода, приведенного к движению денежных средств:

- расходов на обслуживание  процессов,

- расходов на управление блока «опт».

 Структура и содержание операционных расходов представлены в таблице. Данные об операционных расходах составлены на основании существующих договоров, с учетом фактического их осуществления в 2006г, а также бюджета компании на 2007г.

Доля операционных и управленческих расходов корректируется на величину, непосредственно относящуюся к деятельности блока «розница», так чтобы выделить обслуживание процессов «опта» в показателях розницы, которые приведены в разделе «Расчет стоимости блока «опт + розница» доходным подходом, методом дисконтирования денежных потоков». 

 

 

 

 

 

 

 

2.1.2. Расчет рыночной стоимости блока «опт + розница» доходным подходом.

 

Методика расчета  денежного потока оцениваемого объекта:

 

Для определения денежного потока используется Чистый операционный доход, который рассчитывается в следующей последовательности:

 

1.Определение долгосрочных темпов роста:

 

 

 

 

 

 

 

2.Определяется валовый доход от продаж в количественном и денежном выражении с учетом долгосрочных темпов роста. Информация о выручке магазинов по территориальному разделению представлена в таблице:

 

 

3. Определяется чистый операционный доход (ЧОД) посредством вычитания из действительного валового дохода:

- себестоимости товара,

- операционных расходов (постоянные и условно-постоянные расходы магазинов),

- расходов на управление  и администрирование блока «розница»,

- расходов на обслуживание процессов и управление блока «опт», непосредственно относящихся к. деятельности блока «розница».

 Структура и содержание операционных расходов представлены в таблице «Расчет рыночной стоимости доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков». Данные об операционных расходах составлены на основании существующих договоров и с учетом фактического их осуществления в 2006г и с учетом бюджета компании на 2007г..

-инвестиционных расходов  на открытие новых магазинов.

Средняя величина текущих расходов магазинов, расходов на управление и администрирование, инвестиционных расходов, принятая в расчетах прогнозного и постпрогнозного периода определена на основании ретроспективного анализа уже произведенных расходов по действующим магазинам, с учетом существующих договоров и их фактического выполнения в 2006г.:

 

 

 

Открытие новых магазинов приурочено к началу сезона:

-весна – лето  01.03 – 31.08,

-осень – зима  01.09 – 28.02.

таким образом, чтобы магазин показал  максимальную эффективность, начав  свою работу с полного сезона.

Прирост количества магазинов, определяемый стратегическим планированием:

 

 

 

 

 

 

 

 

В первый год прогнозного периода планируется открыть 4-е магазина, начиная со второго года – по два.

 

Расчет рыночной стоимости  блока «опт + розница» доходным подходом (метод дисконтирования денежных потоков).

 

 

В следствие того, что структура  продаж блока «опт + розница» по товарным знакам определена, то можно провести расчет стоимости товарных знаков компании «Advance», относящихся к продажам данного блока.

 

 

 

 

3. Стоимость блока «торговля». Стоимость нематериальных активов (товарных знаков) компании.

 

 

В результате произведенных расчетов рыночной стоимости блока «опт» и «опт + разница» доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков, итоговая стоимость блока «торговля» составляет 262 290 364 (Двести шестьдесят два миллиона двести девяносто тысяч триста шестьдесят четыре) ДоллараСША.

 

 

Стоимость нематериальных активов  компании, представленных товарными  знаками, составляет 230 812 214 (Двести тридцать миллионов восемьсот двенадцать тысяч двести четырнадцать) Долларов США. Эта стоимость составляет 88% стоимости бизнеса «торговля».