Место и роль оценки бизнеса в системе управления

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

VI. ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ.

 

 

Сравнительный подход – используется для объектов широко представленных на рынке. Рынок нежилой недвижимости, предназначенный для использования в качестве офисных и торговых помещений в Москве и Челябинске, отличается достаточной активностью и выявление аналогов для сравнения предоставляется возможным.

Что касается торговли обувью – компании аналоги на фондовом рынке не представлены, так же не представляется возможным провести сравнение с ретроспективными сделками по купле-продаже готового бизнеса, также как и рассмотреть предложения на рынке готового бизнеса для анализа, так как все предложения значительно отличаются по основным параметрам и характеристикам. Прежде всего, компании либо слишком малы по размерам (объем продаж в денежном выражении) – из бизнеса представленного к продаже, либо слишком велики – акции компаний, представленных на фондовом рынке. Продуктовые направления, представленные на рынках готового бизнеса и фондовом, также значительно отличаются даже по отраслевому направлению.

Затратный подход – Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек.

Для недвижимости - балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Расчеты, а также итоговое значение могут не соответствовать действительности. Также объекты приобретались достаточно давно, и в условиях высокодинамичного рынка стоимость объектов, рассчитанная затратным подходом, будет резко отличаться от текущей рыночной.

Для торговли - как объекту с быстрооборачиваемыми, до 12-ти месяцев активами (дебиторская-кредиторская задолженность, товар в пути, товар на складе, денежные средства и т.д., которые постоянно перетекают друг в друга в короткие сроки),  применение затратного подхода представляется возможным.

Доходный подход – основан на предложении, что стоимость объекта равна текущей стоимости всех будущих выгод от владения.

Для недвижимости сновными выгодами являются доход от сдачи в аренду помещений, а также перепродажа его в конце срока владения. Доходный подход обоснованно применим тогда, когда четко можно выделить конкретный поток дохода (прибыли), который приносит имущество и прибылей, с учетом которых можно строить прогноз на будущее. Рынок аренды коммерческих помещений в Москве достаточно развит, что позволяет использовать доходный подход для оценки рыночной стоимости объекта, используя средние по рынку ставки арендной платы и другие показатели доходности объекта.

Для торговли – так как оценка доходным подходом предполагает, что  потенциальные покупатели рассматривают  приносящий доход Бизнес с точки  зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения в с  целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемый бизнес рассматривается как объект, целью функционирования которого является получение дохода. Кроме того, компания «Advance» является собственником товарных знаков, соответственно, оценивая бизнес торговли как выгоды от продажи товарных знаков, мы получим рыночную стоимость каждого товарного знака. Все это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки объекта.

 

 

Таким образом, принято решение об оценке каждого из блоков компании «Advance» двумя подходами:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

VII. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ БИЗНЕСА.

 

Видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.

 

В соответствии со ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98г. «Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», т.е. когда:

-одна из сторон сделки не  обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана  принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

-объект сделки представлен на  открытый рынок в форме публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов;

-цена сделки представляет собой  разумное вознаграждение за объект  оценки, и принуждения к совершению  сделки в отношении сторон  сделки с чей-либо стороны нет;

-стоимость объекта выражена  в денежной форме.

 

1. Расчет рыночной  стоимости блока «недвижимость».

 

1.1. Описание объектов.

 

№1. Отдельно стоящее  здание под офис г. Москва.

 

Объект представляет собой отдельно стоящее здание, расположенное в Центральном Административном Округе г. Москва, в районе м. Октябрьская – Полянка в пределах садового кольца, в районе офисно-жилой застройки, 2-ая линия домов.

Год постройки здания   до 1917г.

Общая площадь   606 кв.м.

Количество этажей   2

Тип объекта    отдельно стоящее здание

Состояние помещений  строение 1 - произведен капитальный ремонт,

строение 2 – требуется капитальный  ремонт

Текущее использование  офисное

Полезная площадь   357,9 кв.м.

Площадь строений   606 кв.м.

Конструктивные элементы здания:

Стены и перегородки   строение 1 – деревянные

строение 2 – кирпичные

Санитарно-технические устройства: центральное отопление, водопровод, горячее водоснабжение, электричество, канализация. Здание под реконструкцию.

 

Право собственности на объект недвижимости принадлежит компании «ADVANCE», что установлено на основании Свидетельства о  регистрации права от 28 ноября 2002г. Обременения по объекту не установлены.

 

№2. Помещение под магазин  г. Москва.

 

Объект представляет собой первый этаж административно-жилого дома в центре Москвы, первая линия домов, район розничной торговли сферы «Fashion», бутиков и торговых центров.

Год постройки здания   2-ая половина XXв.

Общая площадь   278,4 кв.м.

Тип объекта    отдельно стоящее здание

1-ый этаж жилого дома

Состояние помещений  евроремонт,

отделка для магазина,

Текущее использование  магазин

Полезная площадь   278,4 кв.м.

Конструктивные элементы здания:

Стены и перегородки   кирпичные

Санитарно-технические устройства: центральное отопление, водопровод, горячее водоснабжение, электричество, канализация.

 

№3. Помещение под магазин  г. Челябинск.

 

Объект представляет собой первый этаж административно-жилого дома в  центре г. Челябинск, первая линия домов, район розничной торговли сферы  «Fashion», бутиков и торговых центров.

 

Год постройки здания   2-ая половина XXв.

Общая площадь   107,1 кв.м.

Тип объекта    отдельно стоящее здание

1-ый этаж жилого дома

Состояние помещений  евроремонт,

отделка для магазина,

Текущее использование  магазин

Полезная площадь   278,4 кв.м.

Конструктивные элементы здания:

Стены и перегородки   кирпичные

Санитарно-технические устройства: центральное отопление, водопровод, горячее водоснабжение, электричество, канализация.

 

Права собственности на объекты  недвижимости принадлежат компании «ADVANCE», что установлено на основании Свидетельств о  регистрации прав. Обременения по объекту не установлены.

 

1.2. Анализ наиболее  эффективного использования.

 

Понятие наилучшее и наиболее эффективное  использование определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем с условием физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода сделок. Подразумевает наряду с выгодами для собственника и особую, общественную пользу. Является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражает лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки.

Четыре основных критерия анализа:

-Физическая возможность,

-Допустимость законодательства  – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника,

-Финансовая целесообразность – допустимый  с точки зрения законодательства порядок использования объекта должен приносить чистый доход,

-Максимальная продуктивность  – либо максимизация чистого дохода, либо достижение его максимальной стоимости.

 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования для земельных участков не проводился, так как на них расположены нежилые и жилые здания, для строительства которых и предназначены данные участки. У оценщика не имеется данных о намечаемом сроке освобождения данных участков от застроек и вариантах их дальнейших застроек. Поэтому для земельных участков в расчетах принимается наилучшее и наиболее эффективное использование, как застроенных, что соответствует настоящему использованию этих участков.

 

При анализе использования помещений – объектов оценки выявлено следующее:

-Юридически допустимо: Здания  находятся в собственности компании  и предназначены и используются  только в качестве офисных  и торговых помещений. Их использование  в другом качестве приведет  к переоформлению документов и потребует значительных затрат времени.

-Финансово целесообразно: Помещения  объектов оценки используются  в качестве офисных и торговых  помещений, их использование в  другом качестве приведет к  проведению ремонта и дополнительным  финансовым затратам.

-Максимально эффективно: При проведении  анализа выявлено, что максимально  эффективное использование площадей  может быть достигнуто при  использовании их в качестве  офисных и торговых площадей, учитывая вышесказанные выводы  и не прибегая к дополнительным финансовым и временным затратам.

 

1.3. Сравнительный подход. Метод аналогов (сравнение продаж).

 

В процессе сбора информации не были найдены цены реальных сделок купли-продажи  объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому настоящий расчет стоимости  опирается на цены предложений. Такой метод оправдан, поскольку потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к выводу о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая его достоинства и недостатки относительно объекта сравнения. Для обоснования среднерыночной цены на оцениваемое нежилое здание был проведен анализ цен предложения аналогов. Выбор объектов-аналогов основан на результатах сопоставления их основных функциональных и параметрических характеристик, схожести критериев стоимости. Объекты-аналоги принадлежат к тому же классу коммерческой недвижимости, что и помещения объектов оценки. Была использована из следующих источников:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчет рыночной стоимости  объектов сравнительным подходом: