Место и роль оценки бизнеса в системе управления

В настоящее время помещения  используются другими единицами  компании на возмездной основе по рыночным ставкам.

Подробное описание объектов в разделе «Оценка стоимости  бизнеса», Оценка стоимости блока  «недвижимость»

2. Бизнес-единица «розница» (далее по тексту блок «опт + розница»). Данное направление сопровождает направление опта, представлено розничными магазинами товарного занка «Advance» в Москве, МО и разных городах РФ. Название блока «опт + розница» сформировалось в следствие того, что розничное направление в  настоящее время является Покупателем оптового направления. Но, в следствие того, что бизнес единицу стратегически правильнее оценить по всей цепочке добавленной стоимости, а не как дополнение к оптовому направлению, розничное направление совмещено с частью опта, непосредственно относящейся к рознице. И наоборот, часть добавленной стоимости  оптового направления, непосредственно связанная с розничным направлением, также выделена из опта и отнесена к блоку «опт + розница».

Подробное описание объекта в разделе «Оценка стоимости бизнеса», Оценка стоимости блока «опт + розница».

3. Бизнес-единица «опт» (далее по тексту блок «опт»). Самая первая единица компании, развитие которой привело к существующему состоянию компании.

Торговля представлена женской  и мужской обувью различных товарных знаков.

 

 

 

 

 

 

 

 

Подробное описание объекта в разделе «Оценка стоимости бизнеса», Оценка стоимости блока «опт».

 

 

3.2. Структура бизнеса  по цепочке ценностей (добавленной  стоимости).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Первым звеном создания стоимости компании «Advance» является создание коллекции. К данному звену относится:

- стилисты компании - изучение тенденций моды, ознакомление с коллекциями ведущих обувных производителей мира,

- разработка моделей обуви на  предстоящий сезон, создание эскизов  моделей

- закупка материалов для предстоящей  коллекции и изготовление образцов моделей, т.е собственно создание коллекции,

- представление коллекции на  презентации компании и на  выставке «МосШуз» и других  специализированных выставках в  других городах, которые проводятся  два раза год – для коллекции  Осень-Зима в феврале-марте, для  коллекции Весна-Лето в сентябре-октябре. Такой период проведения выставок и презентаций связан с тем, что на изготовление заказанной клиентами обуви требуется период до 90 дней,

- размещение заказов на производстве, - контроль качества изготавливаемой  продукции на производстве и приемка готовой партии обуви технологами.

2. Производство заказанной покупателями коллекции сезона передано компанией в аутсорсинг. Производство компании «Advance» находится в Италии, Китае, Испании, Бразилии и др. странах Европы. Данное звено является самым весомым, его доля составляет 53%. Данная цифра может повлиять на выбор стратегии компании и возможную интеграцию назад. Все зависит от  стоимости инвестиций, объема продаж и срока окупаемости.

3. Логистическое звено цепочки  создания стоимости состоит из двух элементов:

- логистика ВЭД – передана в аутсорсинг, входит складирование изготовленного товара за рубежом, доставка товара автомобильным, морским и авиа (в случае задержки производства и необходимости ускорить доставку значимой парии товара) транспортом, таможенная очистка товара и доставка до склада в Москве, в Украине и некоторых других городах по необходимости,

кроме того, к данному звену относится  и ведение взаиморасчетов с поставщиками и транспортными компаниями, маркировка образцов, представляемых на выставках и презентациях, ведение базы коллекции, учетные операции по товару и денежным средствам, связанным с товаром на этапе производство – склад компании. Эта часть звена выполняется собственными ресурсами компании.

- логистика внутренняя – которая включает в себя обслуживание товара на складе, комплектация заказов клиентов для отгрузки, доставку товара покупателям, учетные операции по движению товара и денежных средств, связанных с ним на этапе склад - отгружено покупателю,

4. Продажи – звено осуществляет реализацию товара. В компании представлено оптовое и розничное направление. Для оптового направления – создание клиентской базы франчайзинга, оптовых, мелкооптовых и розничных клиентов, ведение взаимоотношений и контроль взаиморасчетов с клиентами. Для розничного направления – подбор коллекции, представляемой в магазинах, осуществление розничных продаж, учет операций, связанных с продажами.

5. Маркетинг – звено горизонтальное, присутствует на всех этапах создания стоимости от создания коллекции до обратной связи с конечным потребителем.

6. Обслуживание процессов и общее руководство также присутствует на всех этапах создания стоимости. Включает генеральное руководство, обслуживание финансовое, юридическое, техническое, административное и др.

Таким образом добавленная стоимость, создаваемая компанией «Advance» составляет 26%.

 

4. Исследования и анализ  рынка.

 

4.1. Исследования рынка  коммерческой недвижимости.

 

Москва.

На протяжении последних  пяти лет объем инвестиций в московский рынок коммерческой недвижимости неуклонно увеличивался. Стабильное развитие рынка обусловливает его привлекательность для российского и иностранного капитала. На рынок выходят новые международные инвесторы и девелоперы, а среди российских игроков рынка коммерческой недвижимости наиболее заметной группой остаются финансово-промышленные холдинги, для которых недвижимость является непрофильным активом. Положительным показателем развития инвестиционного рынка стало двойное повышение долгосрочного кредитного рейтинга России в 2005 году международным рейтинговым агентством Standard & Poor`s. В январе агентство впервые присвоило России инвестиционный уровень "ВВВ-", а в декабре повысило его до уровня "ВВВ". Повышение было вызвано увеличением объемов золотовалютных резервов страны и сокращением государственного долга. Два другие крупнейшие рейтинговые агентства - Moody`s и Fitch - присвоили России инвестиционные рейтинги в октябре 2003 и в ноябре 2004 года соответственно. Таким образом, инвестиционный рейтинг от трех ведущих агентств дает положительный импульс расширению присутствия иностранных инвесторов на российском рынке в 2006 году.

В инвестиционные активы сектора коммерческой недвижимости продолжают вкладывать средства как  российские, так и иностранные  инвесторы. Стабилизация рынка приводит к постепенному снижению ставки капитализации, которая уже находится на уровне 12-14%. Как и ранее, более широкому развитию рынка инвестиционных продаж препятствует дефицит качественных проектов институционального уровня, а также сохраняющиеся политические риски.

Все больше компаний, специализирующихся на девелопменте жилой недвижимости, обращаются к коммерческому сектору. Вероятными причинами диверсификации бизнеса являются некоторая нестабильность в жилом секторе, а также неудовлетворенный спрос на офисные и гостиничные площади.

Предложение и  спрос. В 2006 году продолжилось поступательное развитие рынка офисной недвижимости. По итогам года было введено в эксплуатацию около 700 тыс. кв.м офисов класса "А" и "В". Это превышает прошлогодний показатель на 35%, что говорит об увеличении темпов роста рынка. Причиной является постоянно растущий спрос на качественные офисные помещения. Доходность девелопмента остается на достаточно высоком уровне в 20-25%, однако с каждым годом она медленно снижается ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания и сокращения количества земельных участков, расширения существующего предложения.

К концу 2005 года общее предложение качественных офисов составило 4,28 млн. кв.м. Московский офисный рынок превышает по объему рынки торговых и складских помещений. Причиной этому служат столичные функции города, в котором сконцентрированы сотни тысяч компаний и проходят основные деловые контакты на международном уровне. В 2006 году прогнозируемый рост предложения составит 900 тыс. кв.м, таким образом, общий объем качественных офисных площадей достигнет приблизительно 5,2 млн. кв.м.

В общем предложении 31% приходится на офисы класса "А" и 69% - на офисы класса "В". Доля класса "А" повысилась на 3 процентных пункта по сравнению с 2004 годом, что объясняется вводом в эксплуатацию большого количества бизнес-центров класса "А", спрос на которые стабильно высок.

Совокупный объем сделок в 2006 году составил приблизительно 820 тыс. кв.м. Этот показатель уже несколько  лет заметно превышает уровень  нового строительства, что говорит  о сохраняющемся дефиците офисных площадей.

Уровень вакантных помещений  к концу 2005 года несколько повысился  по сравнению с первым полугодием 2005 года и составил 4% для класса "А" и 8,5% для класса "В". По итогам 2006 года не ожидается значительного изменения данного показателя, прогнозируемый уровень - 3,5% и 8% соответственно.

Уровень ставок аренды и продажи. Арендные ставки плавно росли в течение всего 2005 года, что отражает существующий недостаток офисных помещений и превышение спроса над предложением. С начала 2005 года рост составил 8,5-9%. Средние ставки продаж также увеличились на 8-10%.

В 2006 году сохранится рост ставок аренды и цен продаж в пределах 6-9%.

Период	2005 год	2005 год	2006 год  (прогноз)	2006 год  (прогноз)
Класс	А	В	А	В
Аренда ($/кв.м в год)	620-670	400-460	660-720	430-500
Продажа ($/кв.м)	3100-5000	1700-3400	3400-5400	1840-3600

Указанные ставки не включают НДС.

Во вновь построенных  бизнес-центрах класса "А" стоимость  отделочных работ, как правило, компенсируется владельцем в размере $120-250/кв.м, в среднем по сегменту сумма компенсации составляет $155/кв.м. В верхнем сегменте класса "В" средняя компенсация находится на уровне $115/кв.м, но для класса "В" в целом более характерно включение стоимости отделки в арендную ставку. В единичных случаях отделка выполняется за счет арендатора.

Эксплуатационные расходы  для зданий класса "А", как правило, выделяются отдельной строкой и  находятся на уровне $ 80 - 120/кв.м в год. В классе "В" $50 - 90/кв.м. По итогам 2006 года прогнозируется сохранение существующего уровня эксплуатационных расходов.

Челябинск.

Источник: Инвестиционно-финансовая компания SOLAR INVESTMENTS.

В последние годы строительный бизнес в Челябинске является одним  из самых динамичных и привлекательных. Развитие его идет волнообразно: то одни, то другие сегменты попадают в  фокус строительной моды. Чего же следует  ожидать на Челябинском рынке  недвижимости в ближайшие 2 года?

Основную потребность  в новых объектах торговой недвижимости в ближайшие годы будут формировать  магазины сетевой торговли. На сегодня  в Челябинске работает порядка 120 магазинов, принадлежащих сетям. Некоторые  магазины (особенно это касается розничной торговли продуктами питания) работают в непосредственной близости друг от друга, тем не менее, до ситуации в столицах далеко: там на одном перекрестке может находиться 2-3 магазина. В Челябинске на долю магазинов сетевой торговли приходится не более 10-15% рынка (13% по оценкам "Эксперт-Урал"), и сейчас сети буквально прочесывают город в поисках подходящих земельных участков.  
       
      Торговая недвижимость долго будет одним из хитов челябинского рынка. Насыщение здесь произойдёт, когда торговые сети смогут контролировать примерно 80% всей торговли: именно так развивались события в Восточной Европе, ситуация в которой похожа на ситуацию в Москве. По мнению Московского правительства, насыщение в столице произойдёт только к 2010 году. Челябинск, традиционно отстающий от Москвы на 5-10 лет в развитии, скорее всего насытит рынок розницы не ранее, чем к 2015 году. Принципиальный момент здесь - верный выбор расположения и формата магазина. Поскольку приход крупных игроков скорее всего будет приводить к заметному перераспределению покупательского потока, торговая недвижимость, построенная для сдачи в аренду, является на сегодняшний момент наиболее рискованным сегментом рынка.  
       
      Развитие магазинов сетевой формы торговли постепенно сформирует спрос на оборудованные складские помещения и услуги логистических центров. Динамика этого процесса такова, что качественный прорыв на рынке складской недвижимости и складских услуг может произойти через 3-4 года. К тому моменту будет достаточно осознан удачный и не очень удачный опыт логистических проектов, которые реализуются сейчас в столицах, запускаются в Екатеринбурге.

Далек от насыщения сегмент  недвижимости в сфере развлечения. В 2001 году огромным шагом вперед стало  появление в России первого развлекательного центра - мультиплекса "Каро-Фильм-1", открытого в крупном московском торговом центре "Рамстор". С тех пор развлекательные комплексы в столицах растут как на дрожжах, приобретая всё большие размеры и занимая всё больше различных ниш в сфере развлечений - от фуд-кортов и кинотеатров до крытых роллердромов и огромных боулинг-центров. В Челябинске прорывным стал 2004 год, когда на рынке развлечений появился "Мегаполис" - уникальный для Урала объект, который задал новый стандарт индустрии досуга.  
       
      Одним из наиболее динамично развивающихся видов отдыха является кинопрокат: кассовые сборы в России с 2001 года до 2004 года увеличились с 50 млн. долл. до 270 млн., и в 2005 году составят около 350 млн.долл. Не случайно в стадии планирования в Челябинске находится около 5 крупных торгово-развлекательных комплексов, якорным объектом которых является многозальный кинотеатр.