Место и роль оценки бизнеса в системе управления

Обоснование значений корректировок и внесение весовых коэффициентов.

 

Корректировки на уторговывание  – определена как 2%, исходя из проведенного экспертами анализа цены предложения и цены фактической сделки.

Корректировка на качество прав – юридическое состояние объекта недвижимости играет важную роль при определении стоимости.

Корректировка условия  рынка – дата действующих стоимостей объектов аналогов, как и дата оценки объекта совпадают. Исходя из этого корректировка на условия рынка не вносилась.

Корректировка на местоположение – один из основополагающих факторов, влияющих на рыночную стоимость. Местоположение объекта коммерческой недвижимости характеризуется удаленностью от центра, магистралей, от метро.

Корректировки на физические характеристики – также основополагающие и прямо влияют на рыночную стоимость объектов. Составляющими являются площадь, тип помещения, класс, парковка, внутреннее состояние помещений объекта. Определены на основании проведенного экспертами анализа парных продаж аналогичных по характеристикам объектов, за исключением какого-либо фактора, повлиявшего на стоимость.

Корректировки на экономические  характеристики – составляющими являются текущее использование объекта, вид права на земельный участок и срок его действия. Определены экспертами на основании парных продаж.

Внесение весовых коэффициентов  – для присвоения каждому аналогу своего весового коэффициента устанавливается обратная зависимость размера корректировки по каждому аналогу к коэффициенту весовой значимости по формуле:

 

 

 

 

 

 

1.4. Доходный подход. Метод дисконтирования денежных потоков.

 

Доходный подход отражает мотивацию  типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Метод ДДП, основанный на превращении  будущих доходов от владения имуществом, в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой  для определения доходности недвижимости. Потенциальный валовой доход  рассчитывается по формуле:

 

 

 

 

 

Для оценки рыночной ставки арендной платы для помещений объектов оценки были использованы данные, сопоставимые с оцениваемым объектом с учетом анализа наиболее эффективного  использования. Выбор объектов аналогов основан на результатах сопоставления их основных функциональных и параметрических характеристик и характеристик оцениваемых зданий. Объекты аналоги принадлежат к тому же классу коммерческой недвижимости, их характеристики близки к оцениваемым помещениям. Была изучена информация из следующих источников:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчет рыночной стоимости  ставки арендной платы:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Обоснование значений корректировок и внесение весовых  коэффициентов. (см. п. 1.4. Сравнительный поход. Метод аналогов).

 

Расчет рыночной стоимости  объектов доходным подходом.

 

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают  приносящую доход недвижимость с  точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения в с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемые помещения рассматриваются как объект, целью функционирования которого является получение дохода. Это подтверждает целесообразность использования метода ДДП для оценки объекта недвижимости.

 

Длительность  прогнозного периода. Поскольку все расчеты в методе ДДП основаны на прогнозных данных, то очень важно определить длительность прогнозного периода. Ожидаемый предстоящий срок генерирования денежных потоков объекта разделен на два периода:

-прогнозный,

-постпрогнозный.

Прогнозный период по рекомендации экспертов определяется как 5-10 лет. В данной оценке прогнозной период определен как 7 лет.

 

Постпрогнозный  период. Для расчета стоимости доходов постпрогнозногопериода  использована модель Гордона.

 

 

 

 

 

 

Долгосрочные  темпы роста. Исходя из анализа рынка недвижимости, темпы роста в 2005г. Составляли 8-10%, а в 2006г. уже 6-9%, что говорит о постепенном насыщении рынка продуктами недвижимости. Принимая это во внимание, а также учитывая длительность прогнозного периода, ставка прироста для расчетов данной оценки определяется как 7%.

 

Ставка дисконтирования. Расчет ставки дисконтирования денежных потоков для оцениваемых объектов выполнен методом кумулятивного построения.

 

-Безрисковая ставка – принято брать ставку по государственным ценным бумагам или ставку по вкладам банков наивысшей категории надежности. При этом нужно учитывать:

-ставки должны соответствовать  той валюте, в которой производятся  расчеты,

-приобретение пакета ценных  бумаг или депозитный вклад должны быть доступны потенциальному инвестору,

-срок погашения бумаг или  срок вклада должны соответствовать  прогнозному периоду,

-стоимость пакета бумаг или  размер вклада должны соответствовать  предполагаемой стоимости объекта  оценки.

В настоящее время в РФ нет  ценных бумаг в полной мере отвечающих всем требованиям. Оценщик считает  возможным использовать в качестве безрисковой ставки доходность по депозитным вкладам Сбербанка РФ:

Источник –  официальный сайт Сбербанка России

“Депозит Сбербанка  России”  Вклад принимается в рублях, долларах США и евро. Операции по вкладу совершаются в валюте вклада. Срок вклада – 1 месяц и 1 день, 3 месяца и 1 день, 6 месяцев,  1 год и 1 месяц, 2 года. Минимальная сумма первоначального взноса – 1 000 рублей, 300 долларов США, 300 евро соответственно. Процентная ставка по вкладу зависит от суммы первоначального взноса и срока вклада. Вид валюты Сумма перво-начального взноса Процентная ставка (годовая) 1 месяц и   1 день 3 месяца и  1 день 6 месяцев 1 год и   1 месяц 2 года РУБЛИ от 1 000 до 100 000 4,25% 5,25% 7,75% 9,25% 9,75% от 100 000   до 1 000 000 4,75% 5,75% 8,25% 9,75% 10,25% 1 000 000 и более 5% 6% 8,5% 10% 10,5% ДОЛЛАРЫ США /ЕВРО от 300 до 10 000 3,75% 4,75% 5,75% 6,75% 7% от 10 000 до 100 000 4% 5% 6% 7% 7,25% 100 000 и более 4,25% 5,25% 6,25% 7,25% 7,5%

 

Таким образом безрисковая ставка, определяемая для расчетов настоящей  оценки – 7,5%.

 

-Поправка на риск  вложения в недвижимость – учитывает риск случайной потери или потери потребительской стоимости. Так как по помещениям предусматривается страхование, то этот риск потери объекта минимизируется. Несмотря на то, что последнее время  ставки на продажу и аренду недвижимости постоянно растут, существует вероятность, что через определенный период времени относительный рост, предусмотренный в расчетах, может уменьшиться. В результате вышесказанного, ставка риска вложения в недвижимость определяется как 0,5%.

 

-Поправка на риск  вложения в недвижимость без  права собственности или аренды  на земельный участок – 2,75%.

 

-Поправка на низкую  ликвидность – принимается на основании исследования данного сектора рынка недвижимости и определяется сроком экспозиции объекта на рынке. При известно безрисковой ставке дохода величина данной премии рассчитывается по формуле:

 

 

 

 

По данным агентств недвижимости «Инком», «Миан», «Миэль» средний срок экспозиции аналогичных объектов составляет 6 месяцев. Таким образом поправка на низкую ликвидность составляет величину равную 3,75%.

 

-Поправка на инвестиционный  менеджмент – представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-3%. С учетом типа недвижимости, принимая во внимание класс и площади помещений объекта оценки, использовано среднее значение 2%.

 

Таким образом, ставка дисконтирования  равна 13,75% и 16,50%:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Методика расчета  денежного потока оцениваемого объекта:

 

Для определения денежного  потока используется Чистый операционный доход, который рассчитывается в следующей последовательности:

1.Определяется потенциальный валовый доход от сдачи в аренду помещений в первый после проведения оценки год на условиях рыночной арендной платы, рассчитанной на основе сопоставления данных с объектами аналогами. Потенциальный валовый доход – это 100% сдача в аренду помещений со 100% собираемостью арендной платы.

2. Определяется эффективный валовый доход посредством вычитания из потенциального валового дохода предполагаемы потерь от недоиспользования площадей при сборе арендной платы. При оценке помещений предполагается, что объект будет сдан в аренду полностью (не блоками), что предусмотрено его внутренним типом помещений. Условия сдачи в аренду предполагают:

- уплату страхового депозита  арендатором,

- производство оплаты за аренду  в начале текущего месяца.

Таким образом предполагаемые потери от недоиспользования площадей и  сбора арендной платы в конкретном случае отсутствуют.

3. Определяется чистый операционный доход (ЧОД) посредством вычитания из действительного валового дохода операционных расходов. Структура и содержание операционных расходов представлены в таблице «Расчет рыночной стоимости доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков». Данные об операционных расходах составлены на основании существующих договоров и с учетом фактического их осуществления в 2006г. Дополнительные расходы предусмотрены возможными пожелания потенциального покупателя снизить риски по объекту (ставка дисконтирования приведена с учетом страхования объекта) и технической необходимостью проведения расходов в связи с его эксплуатацией арендаторами.

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчет рыночной стоимости  объектов недвижимости доходным подходом (метод дисконтирования денежных потоков).

 

 

 

 

 

 

1.5. Итоговая стоимость блока «недвижимость». Согласование результатов.

 

У каждого из применяемых подходов оценки имеются достоинства и  недостатки. В большинстве случаев  стоимость коммерческой недвижимости, приносящей доход, надежнее всего измеряется суммой полученных доходов. Однако значительная часть инвесторов, за неимением достаточно достоверной аналитической информации, в большей мере ориентируется не на расчетные прогнозные показатели доходного подхода, а на сравнительные рыночные данные.

Для сведения результатов расчетов рыночной стоимости, полученных в результате применения различных подходов и методов оценки, используется взвешенная оценка. Коэффициенты значимости для определения приоритетности того или иного подхода определяются экспертно на основании критериев:

-тип, качество, обширность тех  или иных данных, на основании  которых производится расчет  по используемому подходу;

-погрешность расчета (точный, приближенный, ориентировочный;

-объективность параметров, используемых  при расчетах (расчетные, экспертные);

-степень способности используемого  подхода учитывать специфические  особенности объекта, влияющие  на его стоимость;

- и другие.