Сравнительный подход оценки недвижимости

     В странах с переходной экономикой в системе частной собственности наибольшее внимание уделяется определению границ прав собственности, что, как правило, приводит к построению громоздкой и неэффективной системы регистрации и защиты указанных прав. Унификация и интеграция систем регистрации, к которым исторически пришли развитые страны, позволяют существенно снизить трансакционные издержки сделок с недвижимостью. Потенциальный покупатель или кредитор пользуется единой системой, в которой он находит требуемую экономическую и описательную информацию об объекте, ему нет необходимости наводить справки, приглашать консультантов, соответственно снижается вероятность обращения в судебные органы и т.д. В результате создалась ситуация, когда экономические институты сделали возможным рост рынков или улучшение (введение) новых технологий, а политические институты усилили гарантии прав собственности и механизмы принуждения к выполнению контрактов. Стандартизация данных позволяет комбинировать объекты недвижимости, соединять и делить активы. Несвязанные и разрозненные ранее данные в развитых странах интегрированы, в результате чего, например, любая недвижимость становится сопоставимой⁵.

     В регистрационных записях наряду с идентификационными и описательными содержатся качественные и количественные данные об объектах недвижимости, а также данные о правообладателях. Именно благодаря такому набору данных возникает возможность использования объектов недвижимости в экономической деятельности, отсюда вытекает ценность кадастра для фискальных и коммунальных служб. Фиксация данных о правах, то есть отношениях частной собственности, определяет субъекты прав и обязанностей. Единая открытая система частной собственности позволяет исключить зависимость владельцев объектов недвижимости как от их отношений с соседями, так и от местнических ограничений, но при этом исключает анонимность самих владельцев, так как кадастровая информация является открытой. Возрастают возможности общества по контролю прав и обязанностей владельцев недвижимости: на любые неправомерные действия с их стороны могут оперативно реагировать власти, фирмы, банки, коммунальные службы и т.д. Все эти организации соединены кадастровой информацией в социально-экономическую сеть. В сети легко идентифицируются объекты недвижимости и конкретные собственники, благодаря чему помимо оборота недвижимости более эффективно ведется бизнес по предоставлению различного рода услуг, где необходим учет потребления и потребителей.

     Любые активы, которые не зафиксированы  в кадастровых записях системы  частной собственности, не могут  нормально обращаться на рынке, так  как практически нельзя (или для  этого требуются большие затраты) удостовериться, кто их собственник, есть ли обременения, кто еще может претендовать на данный актив, как будут защищены права нового собственника. Кроме того, важно иметь возможность оценить экономическую и социальную значимость объекта недвижимости, поэтому в развитых странах в кадастровых системах каждый элемент недвижимого имущества находит формальное отражение в обновляемых по правилам открытой системы частной собственности записях.

     В развитых странах государственная  регистрация недвижимости стала  одним из основных механизмов привлечения  кредитов и инвестиций. Кредитор и инвестор готовы дать деньги, когда им ясно, под какие гарантии просит их заемщик, и что именно он может дать в обеспечение этих гарантий. До 50% кредитов в развитых странах предоставляются посредством ипотеки, что делает кадастровую систему мощным катализатором роста экономики. Механизм привлечения средств увеличивает финансовый потенциал страны: денежные ресурсы, вложенные в недвижимость, фактически возрастают на стоимость кредитов и инвестиций. Потенциальная стоимость недвижимости обретает свой реальный финансовый эквивалент. Собственник недвижимости вкладывает эти средства в экономику (на потребление, инвестиции или накопление), вложенные средства начинают работать на экономику, доходы бюджетов растут. В современном мире страна, не сформировавшая кадастр объектов недвижимости, заведомо становится аутсайдером.

     Сложнейшей  проблемой ведения кадастра является координация изменений в правах и объектах. Если произошла продажа, то есть осуществлены изменения в  реестре прав, то необходимо внести изменения и в кадастр, а если произошло выделение земельного участка, что отражается в кадастре, то необходимо внести изменения и в реестр прав. Одним из путей эффективной координации изменений является объединение информации в одном кадастре. При этом объединение не обязательно должно производиться на физическом уровне, так как современные информационно-коммуникационные технологии позволяют работать с физически распределенными данными как с единым информационным ресурсом, объединенным на логическом уровне. По мере совершенствования учета объектов недвижимости в кадастре регистрация прав становится все более точной. Действительно, если недвижимость адекватно отражена в кадастре и происходит смена владельца, то вероятность внесения ошибочной записи низка.

     Другая  тенденция развития кадастровой системы - выделение множества стоимостных параметров объекта в отдельный реестр. Это обусловлено разными ритмами «жизни» кадастра и реестров. Необходимость в изменениях стоимостных характеристик объекта недвижимости возникает по разным причинам, например, в соответствии с налоговым законодательством или при ипотечном кредите, перепродаже и т.д. Налоговые органы могут иметь свои алгоритмы расчета налоговой базы и выдвигать свои требования по точности расчетов для различных видов объектов недвижимости. Банки также предпочитают использовать собственные расчеты при определении допустимых сумм кредита. Поэтому в кадастр заносятся только сведения по результатам грубой, массовой оценки, которая впоследствии может быть уточнена на основании сведений рынка объектов недвижимости.

     Россия  находится в начале пути построения единого кадастра объектов недвижимости, но, обратим внимание, имеет возможность  привлечь наиболее совершенные информационные технологии. Однако проблема создания кадастровой системы осложняется сжатыми временными рамками, а также огромным числом объектов недвижимости (оценочно свыше 100 млн.).

     Рассматривая  место оценки объектов недвижимости в государственной политике, определив его важность в экономических вопросах, уместно затронуть и социальный аспект. Ведь при учете объектов недвижимости всегда необходимо ориентироваться на ценность его результатов для потребителей. За время своего существования цивилизация насчитывает массу примеров возникновения конфликтных ситуаций, когда одно и то же ограниченное пространство представляет интерес или ценность для нескольких индивидуумов или групп. В большинстве случаев подобная ситуация приводила к конфликтам и силовым методам их разрешения. Но силовые методы разрешения конфликтных ситуаций расшатывают социальные устои государства, провоцируют нестабильность, которая в итоге может привести к разрушению государства.

     Предстоит большой объем работы, связанной с ужесточением требований к информации по недвижимости с целью выявления ее ценности для различных классов потребителей. Подобные работы, как правило, носят циклический характер ввиду адаптации к устремлениям потребителей, совершенствованию технологий, приемов и методов работы. Качество информации определяется достоверностью, актуальностью и достаточностью по составу сведений, доступностью, полнотой охвата всех объектов недвижимости и стандартным представлением⁶.

     Кадастр объектов недвижимости для современных стран с рыночной экономикой является непременным условием создания и движения капиталов, он способствует экономическому росту государств и обеспечению социальной стабильности. Направления создания и развития кадастра объектов недвижимости в Российской Федерации соответствуют передовому мировому опыту кадастровых систем, в том числе ориентированы на его более тесную интеграцию с реестром прав и регламентированное взаимодействие с налоговыми органами.

  Далее, сравнительный (рыночный) подход может содействовать решению ещё одной задаче управления недвижимостью – её налогообложению.

     Встаёт  вопрос о замене трёх налогов –  на имущество физических и на имущество  юридических лиц и земельного налога – одним – налогом на недвижимость⁷. В течение 2001-2002 гг. в городах Великом Новгороде и Твери проводился эксперимент по применению данного налога.

     В ходе эксперимента была выявлена необходимость  доработки моделей массовой оценки недвижимости. На конец 2004 года стоимость  квартир, полученная при компьютерной оценке, была на 20–40 % ниже цен на вторичном рынке жилья, а на конец 2005 года разница составила около 50 %. Проанализировав последствия введения единого налога на недвижимость в Твери, рабочая группа пришла к следующим выводам.

     Во-первых, при переходе к налогу на недвижимость на всей территории города сразу для всех типов объектов и для всех категорий налогоплательщиков происходит резкое изменение структуры базы налогообложения. Активная часть основных фондов из нее выходит, а стоимость недвижимости жилого и коммерческого назначения увеличивается, что приводит к значительному выпадению доходов в целом.

     Во-вторых, перераспределение налогового бремени  в сторону его многократного  увеличения для физических лиц недопустимо  из-за социально-экономической ситуации, необходимости соблюдения соотношения  размера налога на объекты жилого назначения с платой за найм аналогичного жилья.

     В-третьих, отсутствие в реестре данных о сооружениях, моделей их оценки и, соответственно, выпадение их из базы налогообложения недвижимости приводит к необоснованному выигрышу по налогу для ряда отраслей (связь, энергетика).

     Нельзя  сказать, что эксперимент с налогом на недвижимость взамен трёх имущественных налогов удался, однако он показал, что введение налога на недвижимость требует значительной по объему и срокам подготовительной работы, включая обеспечение информационного взаимодействия налоговых органов с органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними, налаженного учета всех объектов недвижимости, разработки необходимой нормативно-технической базы, а также обязательного оформления прав на земельные участки⁸.

      Таким образом, для решения вопроса  о введении налога на недвижимость (или вариант – главы Налогового кодекса РФ о налоге на имущество физических лиц) необходим реестр собственников недвижимости, реестр самой недвижимости и должна быть отработана система массовой оценки для того, чтобы налог «работал».

      Наконец, сравнительный (рыночный) подход не обязательно  выступает как предпочтительный. Могут использоваться другие подходы (затратный и доходный), а затем произведена окончательная оценка посредством анализа иерархии, позволяющий оценить имущество на основании сочетания различных подходов

     Метод анализа иерархии (МАИ) применяется  для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

     1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

     2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

     Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале  интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

     1 - равная важность;

     3 - умеренное превосходство одного  над другим;

     5 - существенное превосходство;

     7 - значительное превосходство;

     9 - очень сильное превосходство; 

     2,4,6,8 - промежуточные значения.

     Если  при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.

     Сравниваются  результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

     Определяется  итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Рис. 3.2.1. Согласование результатов оценки 

     На  рис. 3.2.1:

     А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.

     Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

     В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

     Г - способность методов учитывать  специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).