Сравнительный подход оценки недвижимости

  Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

     Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной величине, общий % корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные. В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес – для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №5 – 66400. 

2.2.Применение  процентных поправок  при сравнительном  подходе 

     Процентные  поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

     Стоимостные поправки:

     а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

     б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

     Кумулятивные  процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

     Поправка  в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность  внесения поправок:

1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики⁶.

     Как уже было указано выше, реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

     Из  таблиц 2.1.4 и 2.1.5 видно, что при реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

     Процентные (относительные) поправки вносятся путем  умножения цены продажи объекта-аналога  или его единицы сравнения  на коэффициент, отражающий степень  различий в характеристиках объекта-аналога  и оцениваемого объекта. Если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

     Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная - если хуже.

     Итоговые  значения скорректированных цен  продаж сравнимых объектов могут  не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

     Метод сравнительного анализа продаж реализуется  двумя группами техник, различающихся  инструментами анализа и способами  «приведения» цен сделок с объектами-аналогами  к цене объекта оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа

     Техники количественного анализа:

• техники компенсационных корректировок цен;
• техники факторного анализа.

     Техники компенсационных корректировок  цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

     Корректировка цен в связи с обременением объекта-аналога или объекта оценки договором аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей.

     Корректировка цен в связи с различными условиями  финансовых расчетов при приобретении объекта-аналога или объекта оценки аренды рассчитывается на основе определения  платы за кредит, полученный покупателем  у финансовой структуры, или на основе дисконтирования денежных потоков ипотечного кредита, полученный покупателем у продавца, при рыночной норме процента.⁷

     Корректировка цен в связи с различным  временем совершения сделки купли-продажи  рассчитывается на основе выявления  тенденции изменения стоимости  недвижимости либо с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции, либо с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

     Техники факторного анализа:

• техника парного сравнения цен сделок;
• техника построения трендов;
• техники линейной алгебры;
• техника множественного регрессионного анализа.

     Техника парного сравнения цен сделок заключается в том, что цена объекта  оценки рассчитывается путем корректировки  цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

     Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, - при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.

     Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения⁸).

     Техника множественного регрессионного анализа  основана на применение дифференцирования  для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений.

     Техники качественного анализа включают следующие техники:

• техника качественного сравнения цен;
• техника квалиметрического моделирования.

     Техника качественного сравнения цен (ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает число элементов сравнения.

     Данная  техника основана на сравнении объекта  оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок  и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.

     При этом для обозначения элементов  сравнения могут использоваться качественные характеристики: «значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная шкала: -2, -1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4.

     Кроме того, для каждого элемента сравнения  могут быть введены экспертно  оцениваемые коэффициенты значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку.

     Техника квалиметрического моделирования  реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. При этом все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков⁹.

    Отметим также, что при расчёте поправочных коэффициентов факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов.

     Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения  включают в общем случае следующие  категории:

• природные факторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума;
• техногенные факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;
• факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей;
• факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.

     Все классы недвижимости восприимчивы к  воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение  кредитов, особенно чувствительна к  этим факторам.

В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.

     Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его  исследования, включая текущее и  потенциальное будущее использование  участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:

• можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности;
• если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период;
• есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;
• что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования;