Преспективы развития рынков недвижимости в России

Ипотечный кредит без  первоначального взноса распространен  не так широко, как ипотека с  первоначальным взносом, и этому  есть свои объективные причины. Чтобы  обеспечить себе ипотеку без первоначального  взноса, необходимо взять потребительский  кредит и использовать его в качестве первого взноса, либо использовать под залог уже имеющуюся квартиру. Однако здесь важно помнить, что  у семьи должен быть достаточный  уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для  покупки жилья. Общая сумма выплат при ипотеке без первоначального  взноса сильно возрастает.

Некоторые банки, предлагающих получение ипотечного кредита без  первоначального взноса:

· Банк Москвы

· Внешторгбанк

· Бинбанк

· Абсолют-Банк

· Банк жилищного финансирования

По прогнозу Леонида  Амнуэля, аналитика департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка, в  дальнейшем все больше банков будут  предлагать кредиты без первоначального  взноса. Однако в подавляющем большинстве  аналитики опрошенных банков подобные нововведения считают слишком рискованными.

Ипотека - молодым  семьям.

Ипотечные программы  для молодых семей

Если молодая семья  мечтаете жить в собственной квартире, нее есть возможность стать участниками  специальной государственной подпрограммы "Ипотека - молодым семьям". Государство  субсидирует ипотечный кредит на квартиру для молодых семей без  детей на 35 процентов от расчетной (средней) стоимости жилья, а для  семей с одним и более детьми на 40 процентов.

Необходимо знать, что субсидия молодой семье на приобретение квартиры предоставляется  только один раз. Величина субсидии определяется расчетной (средней) стоимостью жилого метра в конкретном муниципальном  образовании и тем, есть ли в семье  дети.

При этом молодая  семья должна соответствовать следующим  условиям:

· возраст одного из супругов не превышает 30 лет - без детей или с детьми;

· необходимо, чтобы молодая семья была признана нуждающейся в улучшении жилищных условий (то есть, уже стояла в очереди на получение муниципального жилья до 1 марта 2005 года или была признана нуждающейся и поставлена в очередь органами местного самоуправления после 1 марта 2005 года);

· молодая семья должна иметь доходы или какие-то иные денежные средства, достаточные для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.

Программа для молодой  семьи предусматривает, что если родители обзаводятся ребенком, они  могут получить дополнительную субсидию за счет регионального бюджета в  размере не менее 5 процентов расчетной (средней) стоимости жилья.

Муниципалитеты передают сформированные ими списки семей-участниц в субъекты РФ до 1 сентября года, предшествующего  планируемому. Субъект сводит списки и формирует заявку на выделение  бюджетных средств. Все это представляется в Росстрой, являющийся государственным  заказчиком программы до 1 октября.

Если молодая семья  становится участником программы, ей выдается специальное свидетельство, которое  оформляет и выдает орган местного самоуправления по мере поступления  бюджетных средств.

Субсидия для молодой  семьи предоставляется в безналичной  форме на банковский счет владельца  свидетельства. Субсидию можно использовать на уплату первоначального взноса по ипотеке приобретаемого жилья, при  получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство  индивидуального дома. Недвижимость, приобретаемая в кредит по ипотеке  становится собственностью заемщика, но оформляется в залог банку.

Ипотека без комиссий

Сегодня не так много  банков, предоставляющих ипотеку  без комиссий. Например, Московский кредитный банк и агентство недвижимости "Лаурел" предложили специальную  программу ипотечного кредитования "Ипотека без комиссий". Главным  достоинством новой программы ипотеки  является абсолютная прозрачность условий  предоставления кредита, что достигается  отсутствием каких-либо банковских комиссий за рассмотрение заявки, выдачу и сопровождение кредита и  др.

Стоимость кредита  для заемщиков по программе "Ипотека  без комиссий" будет определяться процентной ставкой - 9,9% в долларах США и 12% в рублях. Сохраняются  условия базовой программы: первоначальный взнос - от 20% стоимости квартиры, срок кредитования - до 15 лет при оформлении кредита в долларах США и до 10 лет - в рублях, сумма кредита - от 30 тыс. до 250 тыс. долл. США или от 1 млн. до 7,5 млн. руб.

Всероссийская программа "Строим вместе"

Программа ипотечного кредитования "Строим вместе" позволяет  участникам приобретать жилье с  длительной рассрочкой - за счет собственных  средств населения.

Задача участника  программы - накопить за некоторое время  в общем паевом фонде часть  ориентировочной стоимости квартиры (это может быть 30, 40, 50 или 60%), затем  выбрать подходящую квартиру или  дачу. Кооператив добавляет недостающую  сумму на покупку недвижимости и  оформляет все необходимые документы. Вы можете распоряжаться недвижимостью  с момента ее приобретения: например, сдавать квартиру внаем, делать ремонт в новостройке, обустраивать дачу или  строить на купленном земельном  участке свой дом. Срок рассрочки  можно выбрать в интервале  от 3 до 20 лет, в зависимости от тарифного  плана и срока накопления. Когда  пай полностью выплачен, залог  с недвижимости снимается.

Социальная ипотека

Социальная ипотека - проект правительства России, который  направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а  также очередников, которые не могут  приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки". Участниками программы  социальной ипотеки могут стать  очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Основное отличие  социальной ипотеки от коммерческой - льготная стоимость квадратного  метра жилья. К примеру, в Москве средняя стоимость одного квадратного  метра жилья около 2000 долларов. При  этом правительство Москвы обязуется  по программе социальной ипотеки  сократить эту сумму до 500 долларов. Преимущество социальной ипотеки также  в том, что существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить  условленную процентную ставку до конца  действия кредита.

Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в качестве одного из приоритетов установил  повышение доступности ипотеки  для населения. Процентная ставка в 2006 году уменьшилась до 12 процентов  годовых в рублях, в 2007 году должна уменьшиться до 11 процентов, в 2008-м - до 10. С 1 июля 2006 года АИЖК (Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию) снижает процентные ставки по ипотечным  кредитным продуктам. В зависимости  от срока кредитования и суммы  первоначального взноса, процентная ставка по ипотечному кредиту составит от 11,5 процента до 14,5 процента годовых  в рублях.

Дмитрий Медведев об ипотеке, жилье и ценах.

5 марта состоялась  Интернет-конференция, на которой  первый вице-премьер РФ Дмитрий  Медведев отвечал на все самые  актуальные и злободневные вопросы  жителей страны.

Одним из главных  на конференции был вопрос о создании государственной строительной компании, которая позволит покупать жилье  по себестоимости: по 15 тыс. рублей за кв. м. в Москве и Санкт-Петербурге, по 10 тыс. рублей в регионах.

Идея создания государственной  строительной компании уже обсуждалась  в рамках работы Совета по приоритетным национальным проектам, сказал первый вице-премьер. Но, как показывает опыт, она не сможет решить вопрос с ценами. Для того чтобы цены были приемлемыми  для большинства населения, необходимо, прежде всего, развивать рынок жилья. По словам Дмитрия Медведева, до последнего времени он был просто в стагнационном  состоянии. В прошлом году было построено  более 50 млн. кв. м., в этом году намечено построить 56 млн. Это неплохой рост, и чем больше будет строительство, тем разумнее будут цены. А метод  фиксирования цен и строительства  по ним государственной компанией  не сработает, так как через время  эти квартиры будут продаваться  на вторичном рынке по тем же самым  ценам. "Рынок - довольно жесткий  инструмент, он неумолим. Он не терпит пустот и какого-то отдельного регулирования", - заметил Медведев.

Первый вице-премьер  также сообщил, что в рамках жилищного  проекта сейчас активно обсуждается  идея малоэтажной или одноэтажной  России, которая позволит в будущем  выделить каждой семье по гектару  земли для жизни и строительства. Такой подход рассредотачивания  по всей территории государства может  положительно отразиться и на здоровье, и на стране в целом. В рамках этой программы, по словам Медведева, уже  подготовлен законопроект - отдельная  глава в Жилищный Кодекс, которая  будет стимулировать создание малоэтажного жилья рядом с городами и в  деревнях. Для стимуляции таких строек выделены деньги на подведение коммуникаций и на создание дорожной сети к ним.

Идея малоэтажной  застройки перекликается с идеей  родовых поместий. И в ряде регионов эти процессы уже идут не плохо. Например, в Белгородской области можно  получить земельный участок за 10-15 тыс. рублей. Правда, на определенных условиях (в течение 5 лет там должен быть построен дом, в течение 3 лет он не может быть продан).

На вопрос об ипотечных  программах, которые будут доступны среднестатистической семье, Дмитрий  Медведев постарался ответить как можно  подробнее. Доступность, по мнению вице-премьера, понятие зависимое и от населенного  пункта, и от семейного дохода. Конечно, зрелые люди имеют больше возможностей в плане ипотеки, чем молодые. Поэтому нужно, чтобы портфели ипотечных  программ содержали различные возможности: стандартная ипотека; ипотека, в  которой субсидируется первоначальный взнос; ипотека с отсроченной  уплатой процентов; ипотека, основанная на уплате в определенный период только процентов без компенсации основной задолженности. Последний вид ипотеки, как кажется первому вице-премьеру, в большей степени подходит для  молодых людей. 
Ипотечная ставка на сегодняшний день очень высокая - 12-13%. "Наша цель - опустить ее до 6-8%. Это абсолютно по силам. По этому пути прошли большинство развитых стран Европы и мира. Но для этого потребуется добиться определенных макроэкономических успехов", - заявил Медведев. Чтобы ипотечная ставка стала приемлемой, нужно, во-первых: снижать темпы инфляции, а во-вторых: добиваться роста доходов.

Еще один важный вопрос, обсуждаемый в ходе конференции - цели национальных проектов. В последнее  время модным стало понятие SMART (Specific Measurable Accessible Realistic Temporal), что означает конкретный, измеримый, достижимый, реалистичный и определенный во времени. Так вот, это понятие теперь неразрывно связывают с любыми целями, в том числе и национальных проектов.

Цели у национальных проектов совершенно очевидные: повышение  качества жизни людей по всем направлениям - здравоохранение, образование, возможность  приобрести жилье, возможность нормально  жить и трудиться в деревне  и производить значительное число  полезных продуктов для города. А  проектная работа дает возможность  за несколько лет добиться ощутимых результатов в конкретных вопросах и с учетом их двинуться дальше", - резюмировал Дмитрий Медведев. 

 

Заключение 

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов.

· Недвижимость создается трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которыми осуществляются на рынке недвижимости как одном из важнейших секторов рыночной экономики.

· Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

· Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей и выполняет ряд общих и специфических функций.

· Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, и находится в обратной зависимости от ценового фактора: чем выше цена, тем меньше желающих приобрести объект недвижимости. Предложение недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, т.е. количество предлагаемых объектов остается неизменными при изменении цен, в долгосрочном же периоде прямая предложения недвижимости выглядит как кривая с положительным наклоном, т.к. становится возможным учесть результаты воздействия инвестиций.

· Основными методами оценки недвижимости являются доходный, затратный и рыночный (сравнительный или сопоставительный).

· В своем развитии рынок недвижимости в России проходит несколько этапов. Развитие инфраструктуры рынка недвижимости по всем её направлениям способствует становлению цивилизованных отношений как в сфере недвижимости, так и в других сферах общественных отношений.

· Что касается криминальных аспектов рынка недвижимости, то статистика свидетельствует о росте преступности на рынке недвижимости. Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в самых различных проявлениях.

· Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное в данном случае качество - способность приносить доход тому, кто ее использует.