Функции недвижимости

     После осмотра объекта и переговоров  обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредставляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.

     Выбор методологии оценки — третья стадия процесса оценки, которая осуществляется Экспертом. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости.

     Международные Стандарты Оценки и Нормы профессиональной деятельности оценщика в Украине предусматривают применение при оценке недвижимости трёх общепризнанных в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами. Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.

     Согласование  результатов оценки — седьмая  стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. заказчику полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёте.

     Составление Отчёта и Экспертного заключения об экспертной оценке является завершающей стадией процесса оценки. В соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика, Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов Отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т. д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика. 
 

     32 Сущность и роль  переоценки основных фондов предприятия. 

             Бухгалтерский и статистический  учет  основных  фондов  предполагает отражение  полной балансовой стоимости и  остаточной  балансовой  стоимости. Полная  балансовая  стоимость  учитывается  в  ценах   приобретения   данных объектов. Поскольку однотипные  объекты  могут  быть  приобретены  в  разное время, по разным ценам (особенно в связи  с  инфляцией),  на  балансе  между переоценками фактически учитываются основные фонды в смешанной  оценке.  Для перехода к сопоставимой оценке проводятся переоценки основных фондов.

             Задачей переоценки основных  фондов  является  определение   реальной стоимости основных фондов, в той мере, в какой это возможно  на  современном этапе становления рыночной экономики, создание предпосылок для  нормализации инвестиционных процессов в  стране,  привести  в  соответствие  с  реальными ценами налогооблагаемую базу.

             Переоценка  основных  фондов  являются  частью  общегосударственного мероприятия по установлению стоимостного выражения имущества предприятия.

             В условиях административно –  командной системы  и  отсутствия  рынка искажалась стоимостная общественная оценка основных фондов и  преобладал  не эквивалентный обмен. В результате происходило принудительное и  произвольное перераспределение доходом между хозяйственными субъектами и  деформировались отношения   собственности.   Такая   деформация   отношений   собственности, заложенная   в   первоначальной   стоимости   основных   фондов,   постоянно воспроизводилась и накапливалась через амортизацию.  Сохранилась  она  и  до сих пор. Первоначальная стоимость основных фондов,  сформированная  в  таких условиях,  не  реальная  оценка  собственности,  а  условная.  Это  касается основных фондов не только государственной,  но  и  не  государственной  форм собственности.

             Инфляция   усиливает   искажение   цен   и   деформацию    отношений собственности,  поскольку  не  эквивалентный  обмен   принимает   невиданные масштабы,  углубляется  разрыв  в  оценке  основных   и   оборотных   фондов предприятия. Единовременная переоценка основных фондов в  определенной  мере позволяет устранить эту деформацию  и  решить  ряд  первоочередных  задач  в экономике:

             Каждый субъект собственности  получает более достоверную информацию  о количественном  значении  своего  имущества  в  стоимостном  измерении.  Для субъектов  всех  форм  собственности  это  крайне  важно,  чтобы  объективно оценить свой  уставной  капитал  и  производственный  потенциал,  обеспечить гарантии  в  экономических отношениях  со   своими   партнерами,   банками, инвесторами и т.д.

             Выравнивается оценка как основных, так и оборотных фондов,  а   новый масштаб цен становится всеобъемлющим. Это необходимое  условие  формирования рынка товаров, фондов, кредита,  жилья  и  т.д.  Без  единовременной  оценки переход к новому масштабу цен невозможен.  Поскольку  нет  широкого  оборота фондов и фондового рынка, не срабатывает рыночный механизм оценки.

     Уровень  оценки  основных  фондов через  амортизацию непосредственно влияет на издержки производства и на  цену продажи  товара.  Рыночная  цена  товара  формируется   на   базе   издержек производства товаропроизводителей,  выпускающих  основную  массу  продукции. Следовательно, уровень оценки основных фондов и издержек  производства  этих субъектов  хозяйствования  будет  определять  рыночную  цену   товара.   Для субъектов собственности структура рыночной  цены  в  зависимости  от  уровня оценки основных фондов  приведет  к  различным  экономическим  последствиям. Если преобладающая масса  данного  товара  выпускается  на  предприятии,  на котором основные фонды переоценены, то рыночная цена товара  формируется  на базе  издержек   производства   данной   группы   производителей.   Субъекты хозяйствования,  не  проведшие  переоценку  основных  фондов,  будут   иметь дополнительную  прибыль,  равную  разности  между   величиной   амортизации, фактически начисленной, и той, которая  была  бы  начислена  при  переоценке основных фондов. В случае, когда на рынке  преобладает  продукция  субъектов собственности, которые не провели переоценку основных фондов, рыночная  цена окажется меньше на сумму, равную не начисленной   амортизации.  При  той  же цене  прибыль  предприятий,  проведших  переоценку  основных  фондов,  будет меньше на разницу в сумме амортизации на основные фонды по  старым  и  новым ценам. Не исключено,  что  издержки  производства  данной  группы  субъектов окажутся  выше  цены  продажи  товара,  их  конкурентоспособность  снизится, различные субъекты собственности будут  поставлены  в  разные  экономические условия получения и присвоения прибыли. 

     32 Виды стоимости  для определения  ПВС

     Полная  восстановительная стоимость (далее - ПВС) - текущая стоимость нового имущества, стоимость которого определяется методами затратного подхода: путем переоценки первоначальной стоимости с помощью индексов инфляции, с помощью нахождения аналога на рынке или применения затратных справочников. ПВС применяется для финансовой отчетности и при использовании затратного метода оценки стоимости имущества.

     Балансовая  стоимость - сумма, по которой актив  признается в бухгалтерском балансе  после вычета суммы всей накопленной  амортизации и накопленных убытков  от обесценения.

     Первоначальная  стоимость - это стоимость фактически произведенных затрат по возведению или приобретению основных средств, включая уплаченные невозмещаемые налоги и сборы, а также затраты по доставке, монтажу, установке, пуску в эксплуатацию и любые другие расходы, непосредственно связанные с приведением актива в рабочее состояние для его использования по назначению.

     Текущая стоимость – термин бухгалтерского учета, определяющий стоимость основных средств по действующим рыночным ценам на определенную дату.