Функции недвижимости

     5. Функции недвижимости

     Регулирующая  функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, а именно к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению обществен интересов.

       В современном мире недостатки  рыночного регулирования всё  больше компенсируются государственным  управлением народным хозяйством, в т.ч. и государственным управлением  недвижимостью.

     Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

     Санирующая  функция - это очищение экономики  от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных  участников.

     Информационная  функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

     Посредническая функция  выражаться в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. На РН действуют также и профессиональные участники.

     Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимости. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капит собственностью.

     Инвестиционная  функция - РН, это - привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимости. При этом само недвижимое имущество служит страховой гарантией инвестиционных рисков.

     Социальная  функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками недвижимости. Из владельцев недвижимости формир-ся средний соц слой общ-ва. В результате неоднократного перераспределения на рынке объекты недвижимости в конечном счёте переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим их высокопроизводительное использование 

     6.Субъекты рынка недвижимости. 

     Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

     продавцы (арендодатели)

     покупатели (арендаторы)

     профессиональные  участники рынка недвижимости.  

     В качестве продавца (арендодателя) может  выступать любое юридическое  или физическое лицо, имеющее право  собственности на объект, в том  числе государство в лице своих  специализированных органов управления собственностью.

     В качестве покупателя (арендатора) может  выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

     Состав  профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и  перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

     К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

     а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:

     федеральные и территориальные земельные  органы, занимающиеся инвентаризацией  земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением  землеотвода,

     федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство

     органы  экспертизы градостроительной и  проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов

     органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений

     органы  технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений

     проектировщики, строители, специалисты по технической  эксплуатации, финансируемые из бюджета 

     органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с  ними

     государственные нотариусы.

     К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся

     предприниматели, в качестве которых могут выступать  юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия  государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности):

     брокеры, оказывающие услуги продавцам и  покупателям при совершении сделок с недвижимостью 

     оценщики  недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов

     финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием  операций на рынке недвижимости, в  том числе ипотечным кредитованием 

     девелоперы, занимающиеся созданием и развитием  объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов)

     редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий

     управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией  объекта 

     проектировщики  и строители, работающие на коммерческой основе

     юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН

     страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности 

     участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании)

     аналитики, занимающиеся исследованием рынка  недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений  по его развитию

     финансовые  аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов

     маркетологи, специалисты по связям с общественностью  и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке 

     информационно-аналитические  издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН

     специалисты по информационным технологиям, обслуживающие  РН

     специалисты в области обучения и повышения  квалификации персонала 

     любые специалисты - сотрудники и члены  национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости. 

     7. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)

     основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта  наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование  объекта другое.

     Наиболее  вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

     Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем  при обсуждении суммы сделки; косметический  ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

     Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует  несколько видов стоимости. В  зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных  видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.

     На  стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических  факторов. Принципы оценки недвижимого  имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

     Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта  существует несколько ограничений: – максимальная эффективность; –  финансовая обоснованность; – физическая осуществимость; – соответствие законодательству.

     Максимальная  эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

     Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

     Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе  соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

     Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

     Если  текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся  на нем зданий и сооружений превышает  его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

     Результаты  анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при  определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. 

     11. Сущность управления  недвижимостью

     Управление  — это процесс осуществления  функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый  для формулирования и достижения поставленных целей.

       Управление — функция организованных (упорядоченных) систем, обеспечивающая  сохранение их определенной структуры,  поддержание режима деятельности, реализацию их программ и целей  (где цель — идеальный, предполагаемый результат деятельности).

       Рассматривая управление недвижимостью,  как систему, следует исходить  из неоднозначности этого понятия.  С одной стороны, под управлением  понимают руководство созданием,  функционированием и развитием  объекта недвижимости, с другой стороны — деятельность субъектов по рациональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов.

       Управление любыми процессами  — это сложная и многофункциональная  задача, связанная с взаимодействием  многих интеграционных начал — планированием, организацией, координацией, мотивацией и контролем, обеспечивающих нормальные условия производительного и эффективного труда занятых работников и получение результатов, соответствующих целям. Управление само по себе не существует в отрыве от предприятия (фирмы — Ф), людей (Ч), общества (О) и природы (П).