Функции недвижимости

       Решение — основа управления, выбор лучшего способа действий  из нескольких возможных. Если  попытаться представить процесс  управления в виде взаимосвязей, образующих треугольник Человек — Природа — Общество, поместив в центре Фирму, то нам придется сначала перейти от плоского изображения к объемному, а затем уже прибегнуть к системе координат более высокого порядка

       Обозначения: Ч — человек;

       О — общество;

       П — природа;

       Ф — фирма. 

     Составляющая  Ч на этой схеме обозначает сотрудника фирмы, главного компонента ее внутренней среды. Составляющая О объединяет всю  внешнюю среду фирмы, в которую  входят покупатели и поставщики, правительство  и общественные организации, конкуренты и банки и т. д.

       Линия 0—Ф обозначает связи  фирмы с обществом, т. е. маркетинг  — управление фирмой на основе  учета внешних факторов.

       Линия Ч—Ф—П отображает отношения  человека, компании и природы,  т. е. символизирует взаимосвязь  между производственными отношениями и производительными силами. Связующим звеном между производительными силами и Природой являются средства производства (предметы труда и средства труда), поскольку последние вместе с людьми составляют производительные силы.

       Линия Ч—Ф обозначает управление внутренними факторами, т. е. менеджмент, а линия Ф—П символизирует управленческую деятельность фирмы в рамках процесса стратегического планирования (распределение ресурсов, адаптация к внешней среде, внутренняя координация и организационное стратегическое предвидение). Маркетинг и менеджмент, связующие линии 0—Ф—Ч, представляют собой две неразрывные стороны управления, при этом первый выступает в роли генератора целей, а второй призван обеспечить их достижение.

       Таким образом суммируя все  выше приведенное определим управление недвижимостью как комплексную систему удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Разработка и реализация системы управления недвижимостью позволит вклю-чить ее в группу эффективно работающих активов. 

     12. Цели принципы управления недв. имуществом.

     Основные  цели управления рынком недвижимости:

• реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
• установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
• защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
• обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
• создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
• оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безрабо-тицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
• справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недви-жимости;
• создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

 

     Принципы  управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических  условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

                1. Разделение процедур ? применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости ? жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

     2. Открытость информации обо всех  участниках и объектах рынка  недвижимости для принятия деловых  решений.

     3. Гласность нормотворчества ? публичное  обсуждение проектов законов  и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

     4. Конкурентность как механизм  повышения качества услуг на  рынке и снижения их стоимости.

     5. Разделение полномочий между  регулирующими органами ? нормотворчество и нормоприменение ? не должны совмещаться в одном лице.

     6. Объекты недвижимости государственной  и муниципальной собственности  находятся в общем совместном  владении и пользовании всего  населения соответствующего региона.

     7. Простота и понятность правил  и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников ? добросовестных приобретателей от любого произвола.

     8. Применение дополнительных мер  защиты на рынке жилых помещений  граждан группы риска ? несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

     9. Рациональное распределение функций  управления рынком недвижимости  между государственными органами  и профессиональными участниками  ? коммерческими и общественными  организациями (ассоциациями риэлторов,  оценщиков и др.).

     10. Политика в области управления  недвижимостью должна обеспечивать  эффективное использование земель  в соответствии с утвержденными  схемами зонирования территории  и исключительное адресное и  обоснованное предоставление льгот  по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

     11. Представительные органы государственной  власти (федеральные, территориальные  и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

                  12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

     13. Приватизация государственной и  муниципальной недвижимости и  возмездная передача прав на  негосударственные объекты должна  производиться по рыночной стоимости,  а не по инвентаризационной.

     14. Сборы и налоговые платежи,  взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам  с ними, делятся по уровням  управления в соответствии с  установленными нормами.

     15. Соблюдение преемственности российской  системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям. 

     13Формы  государственного  регулирования рынка  недвижимости 

     На  рынке недвижимости государство  выполняет следующие функции:

     - идеологической и законодательной  инициативы (концепции развития  отдельных видов рынка и программы  их реализации);

      - инвестора в приоритетные отрасли  материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

      - профессионального участника при  торговле жилищными сертификатами,  государственными зданиями и  сооружениями и другими объектами  недвижимости;

      - эмитента государственных и  муниципальных ценных бумаг под  залог недвижимого имущества;

      - регулятора, устанавливающего правила  и нормы функционирования рынка  недвижимости;

      - верховного арбитра в спорах  между участниками рынка недвижимости  через систему судебных органов;

      - контролера устойчивости и безопасности  рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью). 

     Система государственного регулирования рынка  недвижимости состоит из двух элементов:

      1) государственные и муниципальные  органы и организации;

      2) государственные и иные нормативные  акты.

     В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

      - путем прямого вмешательства,  т.е. административным способом;

      - косвенным воздействием или  экономическими методами управления.

     Прямое  административное управление включает совокупность следующих приемов:

      - создание нормативной базы —  законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих  функционирование рынка недвижимости  в центре и в регионах;

      - отбор и удостоверение статуса  профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

      - установление обязательных требований  к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

      - контроль за соблюдением всеми  участниками рынка установленных  норм и правил;

      - введение запретов и санкций  за отступление от нормативных  требований при совершении сделок  с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

      - выкуп в государственную собственность  любых объектов недвижимости  для общественных нужд.

       Административное управление не  связано с созданием дополнительных  материальных стимулов или штрафных  санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

     Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

      1) системы налогообложения имущества  и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

      2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального  Банка);

      3) выпуска и обращения жилищных  сертификатов;

      4) предоставления гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий,  безвозмездных субсидий для жилищ  и строительства на коммерческой основе;

      5) реализации государственных целевых  программ;

      6) амортизационной политики;

      7) внешнеэкономической деятельности. 
 

     14 Оценка земельных  участков

     Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.);

     Оценка  земли и земельных участков предназначена  для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, для оформления наследства. Оценка земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

     Также оценка земельных участков необходима при разделе имущества. Часто  требуется оценка права аренды земельного участка. В таком случае рыночная стоимость права аренды земельного участка будет являться разницей между его рыночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для оценки земельного участка (для его рыночной цены) очень значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, самое главное, его назначение и возможность изменение такого назначения.

     Оценка  земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения  к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.

     Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо право аренды.