Функции недвижимости

     Рыночную  стоимость имеют те земельные  участки, которые способны удовлетворить  потребности потенциального пользователя в течение определенного времени.

     Рыночная стоимость права аренды, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения земельного участка.

     Рыночная  стоимость права аренды также  зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

     При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

       Рыночная стоимость участка со  временем изменяется, поэтому оценка  земли проводится по состоянию  на конкретную дату. При изменении  целевого назначения участка  (разрешенного использования) его  рыночная стоимость также изменяется.

       Оценка земли (определение рыночной  стоимости земельного участка)  определяется исходя из принципа  наиболее эффективного использования  земли, т.е наиболее вероятного  использования земельного участка.  Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

       При определении наиболее эффективного  использования земельного участка  следует принимать во внимание:

• его целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
• существующее использование земельного участка.

     Оценка  земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

     Оценка  земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической  урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

     Оценка  земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.

     Увеличение  стоимости земельного участка в  зависимости от наличия подведенных  коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

      1. транспортные подъездные пути – 5-15%

      2. электроэнергия – 10-20%

      3. газоснабжение – 10-25%

      4. остальное (водоснабжение, канализация,  теплоснабжение, коммуникационные  связи) – 5- 15%.

     ПЕРЕЧЕНЬ  СВЕДЕНИЙ И ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ  ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 

     1. Целевое назначение земельного участка.

     2. Заказчик, его реквизиты.

     3. Цель оценки.

     4. Дата оценки.

     5. Местонахождение и расположение  объекта оценки (окружение, транспортная  доступность).

     6. Преобладающие способы землепользования  в ближайшей окрестности.

     7. Разрешённое использование.

     8. Текущее использование земельного  участка.

     9. Физические характеристики земельного  участка (рельеф, площадь).

     10. Наличие улучшений, расположенных  в границах земельного участка  (здания, строения, сооружения, инженерные  коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

     11. Действующие документы, подтверждающие  права на земельный участок.  Если участок в аренде, то действующий  договор аренды с приложениями  и расчётом арендной платы  на текущий год.

     12. План земельного участка.

     13. Информация о наличии обременений,  построек, сооружений, коммуникаций. 

     15 Классификация объектов  недвижимости 

       Объектом недвижимости может  считаться товар, который неразрывно  связан с земельным участком, на котором он располагается.  Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.

     Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п. 

     Согласно  такой классификации объекты  недвижимости могут подразделяться по:

      1.  Функциональному назначению:

• земельные участки, предназначенные для застройки;
• природные комплексы (для  эксплуатации);
• постройки
• комнаты и квартиры;
• здания и помещения под магазины и офисы;
• частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
• производственные помещения, склады;
• прочие

 

     2. По происхождению

• Земельные массивы
• Отдельные земельные участки.
• Комплексы зданий и сооружений
• Жилые многоквартирные дома
• Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)
• Подъезд (секция).
• Этаж в подъезде.
• Квартира.
• Комната.
• Летняя дача
• Комплекс административных зданий.
• Здание.
• Помещение или части зданий (секции, этажи).

 

     4. Готовность к эксплуатации

• Готовые объекты.
• Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.
• Объекты, требующие завершения строительства.

 

       Существуют и другие подходы к классификации.

     Вариант классификации, указанный в новом  стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

     С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

• неспециализированная недвижимость;
• специализированная недвижимость.

     Специализированной  недвижимостью считаются такие  объекты, которые по причине специфики  их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

     Недвижимость, на которую существует постоянный спрос  на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

     Рынок недвижимости на Западе уже давно  сформирован, а принятая там классификация  объектов, используется долгое время  в неизменном виде и существенно  отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объестов (A,B,C).

       Первая категория, А, объединяет  те объекты недвижимости, которые  необходимы владельцу для ведения  бизнеса.

     В свою очередь, она делится на:

• недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения.
• здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.

 

     Недвижимость  которая относится к категории  В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный  капитал.

     К недвижимости категории С могут  относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории – это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования  в бизнесе в текущий пероид времени.

     Именно  использование различных классификаций  недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.

       Надо отметить, что существуют  некоторые категории объектов, рынок  которых еще находится на стадии  формирования. Это, к примеру, месторождения полезных ископаемых. 

     16-17Виды  стоимости

     Рыночная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

       Рыночная стоимость определяется  в случаях, если:

     - предполагается сделка по отчуждению  объекта оценки, в том числе  при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки при отсутствии государственных регулируемых цен, либо для государственных нужд;

     - при определении стоимости размещенных  акций общества, приобретаемых обществом  по решению общего собрания  акционеров или по решению  совета директоров (наблюдательного совета) общества;

     - объект оценки выступает объектом  залога, в том числе при ипотеке;

     - при внесении неденежных вкладов  в уставный (складочный) капитал,  при определении стоимости безвозмездно  полученного имущества;

     - при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;

     - при принятии решения о начальной  цене продажи имущества в рамках  процедур банкротства.