Функции недвижимости

     Дл  определения величины поправок по отдельным  параметрам применяют следующие способы:

     •   прямым попарным сопоставлением цен  аналогов, отличающихся друг от друга  только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки  по данному элементу сравнения;

     •  прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

     •   корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

     •   определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

     •   экспертным обоснованием корректировок  цен аналогов.30

     В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы  измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

     Необходимо  учитывать, что метод сравнения  продаж дает неудовлетворительные    результаты    в    условиях    высоких    темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий. 

     28 МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ 

       Доход от использования объекта  недвижимости и выручка от  его перепродажи (реверсия) капитализируются  в текущую стоимость, которая  и будет представлять рыночную  стоимость объекта:

     С = ЧД / К,

     где С – стоимость объекта недвижимости, ЧД – чистый доход,                            К – коэффициент капитализации.

     Данный  метод используется, когда поток  будущих доходов стабилен. Для  его применения необходимо:

     - определить чистый доход от  использования объекта за первый  прогнозный год;

     - рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному методу.

     Чистый  доход – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученного от использования оцениваемого объекта, после вычитания из действительной  выручки всех расходов на эксплуатацию объекта (кроме амортизации).

     Потенциальная валовая выручка – это ожидаемая  суммарная величина поступлений  от основного вида деятельности и  дополнительных услуг, которые ему  сопутствуют. Все расчеты по ее определению  в связи с эксплуатацией объекта  недвижимости ведутся за первый после даты оценки год.

     Далее необходимо определить поправку на возможное  недоиспользование объекта на полную мощность. Действительная валовая выручка  рассчитывается путем коррекции  на эту величину потенциальной валовой  выручки, ожидаемой от объекта.

     Таким образом, в состав чистого дохода входят две  составляющие – прибыль  от использования оцениваемого объекта  и амортизационные отчисления на ремонт и полное восстановление фондов.

     Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитываются как чистая прибыль, получаемая от эксплуатации объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Такой коэффициент капитализации называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.

     Таким образом, общий коэффициент капитализации  выражает зависимость между годовой  величиной чистого дохода, получаемого  в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

     Существуют  различные методы расчета коэффициента капитализации:

     1) метод прямой капитализации (прямого  сопоставления);

     2) метод связанных инвестиций (заемного  и собственного капитала);

     3) метод связанных инвестиций (земля  и здание);

     4) кумулятивный метод;

     5) метод Эллвуда. 

     27 Метод прямой капитализации

     В данном случае К = ЧД / С. Для определения  К оцениваемый объект сравнивается с аналогичными объектами. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Причем чем качественнее объект, тем ниже ставка капитализации.

     Определение рыночной стоимости объекта прямой капитализации доходов основано на приведении ожидаемого чистого дохода от эксплуатации объекта к текущей  стоимости путем деления его  на общий коэффициент капитализации.

     При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между чистым доходом и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке. 

     25 Доходный метод 

     основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного  потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Соответсвенно, владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях.  Таким образом, рыночная цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

     Недостатком метода является то, что будущие  доходы – прогнозная величина поступлений  от арендной платы и суммы будущей  перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

     Существует  несколько методик доходного  подхода оценки:

      - метод прямой капитализации;

      - метод дисконтирования денежных  потоков.

     В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость  определяется отношением чистого операционного  дохода до налогообложения к  ставке капитализации. Ставка капитализации  определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

     Метод дисконтирования денежных потоков  применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании  различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

     Основным  достоинством доходного подхода  является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски. 

     26 Метод валовой  ренты 

     Этот  метод можно рассматривать как  частный случай общего метода сравнения  продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

     В качестве экономической единицы  сравнения при оценке объекта  недвижимости на основе соотношения  дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

     Курсы Forex - это хорошая для тебя подготовиться  к прибыльной работе на рынке Forex!

     Валовый рентный мультипликатор – это  отношение продажной цены или  к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

     Для применения метода валовой ренты  необходимо:

     а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

     б) определить отношение валового (действительного) дохода к це не продажи по сопоставимым продажам аналогов;

     в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

     Вероятная цена продажи оцениваемого объекта  рассчитывается по формуле

     

     МВР не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его рас чета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в ко торых уже учтены указанные различия.

     Метод достаточно прост, но имеет следующие  недостатки:

     •      может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

     •      в полной мере не учитывает разницу  в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

     •      не учитывает также вполне вероятную  разницу в чистых опера ционных доходах сравниваемых объектов. 

     29 Методы расчета  стоимости воспроизводства  (стоимости замещения) 

     Стоимость воспроизводства (стоимость замещения) оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах  как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате проведения оценки.

     Выбор расчета стоимости воспроизводства  или стоимости замещения требует  определенного обоснования и  зависит от многих факто ров: цели оценки, количества и качества собранной  информации об объ екте оценки, его физических характеристик и т.д.

     Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах  на действительную дату проведения оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

     Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки объекта одинаковой полез ности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

     Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизвод ства, поскольку в противном случае определяются затраты на строи тельство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характери стикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

     Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупа теля.

     В основе определения стоимости воспроизводства  или стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику

     Расчет  стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной  единицы 

     Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства  сравнительной единицы (1 м 2 , 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

     Для расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС  укрупненные показатели стоимости строительства; УПВС  укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости и т.д.).