Функции недвижимости

     Инвестиционная  стоимость – стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.

     Инвестиционная  стоимость определяется в случаях:

     - если предполагается совершение  сделки с объектом оценки в  условиях наличия единственного  контрагента;

     - если объект оценки рассматривается  в качестве вклада в инвестиционный  проект;

     - при обосновании или анализе инвестиционных проектов;

     - при осуществлении мероприятий  по реорганизации предприятия. 

     Ликвидационная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

     Ликвидационная  стоимость определяется при продаже  на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в  результате судебного разбирательства, либо на таможне. Ликвидационная стоимость может определяться дополнительно к рыночной стоимости при кредитовании под залог имущества.

     Утилизационная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.

     Утилизационная  стоимость определяется по окончании  срока полезного использования  объекта оценки, либо при наличии существенных повреждений, если дальнейшее использование объекта оценки по назначению невозможно.

     Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства и замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий.

     Восстановительная стоимость определяется:

     - при расчете налоговой базы  по налогу на прибыль, по  налогу на имущество;

     - для целей налогового учета  при внесении основного средства  в качестве взноса в уставный  капитал;

     -при  переоценке основных средств  для целей бухгалтерского учета;

     - в рамках затратного подхода  при оценке имущества.

     Восстановительная стоимость может определяться при  страховании имущества.

     Специальная стоимость – стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом. В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия. 

     18,Факторы  стоимости нежвижимости

       Изменение стоимости любой недвижимости  зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

                Первый уровень (региональный) –  уровень влияния факторов, носящих  общий характер, не связанных  с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

                Второй уровень (местный) –  уровень влияния локальных факторов  в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

                Третий уровень (непосредственного  окружения) – уровень влияния  факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

                Влияние факторов может происходить  одновременно на различных уровнях,  а учитываться последовательно,  в зависимости от степени детализации  оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

                К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

     социальные:

      - базовые потребности в приобретении  объектов недвижимости, в варианте  их использования; базовые потребности  в общении с окружающими, отношение  к соседним объектам и их  владельцам, чувство собственности;

     - тенденции изменения численности  населения, его омоложения или  старения, размер семьи, плотность  заселения, др.;

     - тенденции изменения образовательного  уровня, уровня культуры, уровня  преступности;

     - стиль и уровень жизни. 

     экономические:

      - общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

     - факторы спроса: уровень занятости,  уровень доходов и тенденции  его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

     - факторы предложения: наличие  источников и условия финансирования  строительства и реконструкции,  число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

     физические:

      - климатические условия, природные  ресурсы и источники сырья,  рельеф, топография, почва и др.;

     - экология;

     - сейсмические факторы. 

     политические (административные):

      - политическая стабильность, безопасность;

     - налоговая политика, финансовая  политика, предоставление разного  рода льгот; 

     - зонирование: запретительное, ограничительное  или либеральное; 

     - строительные нормы и правила:  ограничительные или либеральные;

     - услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы,  противопожарная служба;

     - наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности,  об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

     Ко  второму уровню относятся следующие  факторы:

     местоположение:

      - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

     - наличие и состояние коммуникаций;

     - наличие объектов социально-культурного  назначения;

     - размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

     условия продаж:

      - особые условия сделок; мотивы  продавцов и покупателей 

     - условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения  средств. 

     К третьему уровню относятся следующие  факторы:

     физические  характеристики:

     - физические параметры: площадь,  размеры, форма, материал постройки,  год постройки или реконструкции,  этажность и др.;

     - качество строительства и эксплуатации;

     - наличие коммунальных услуг; 

     - функциональная пригодность; 

     - привлекательность, комфорт.

     архитектурно-строительные:

      - стиль, планировка, конструкции  и т. д.;

     - объемно-планировочные показатели  и др.

     финансово-эксплуатационные:

      - эксплуатационные расходы; 

     - стоимость строительства; 

     - доходы, генерируемые объектом недвижимости. 

     21 Виды износа и его определение

     Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

      - физический,

      - функциональный,

      - внешний. 

       Для каждого вида износа характерно  его подразделение: устранимым  износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель.

     Физическая  жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

     Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший  со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

     Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

     Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

     Оставшийся  срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина - амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.