Функции недвижимости

     В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной  единицы выбрана стоимость 1 м 2 типичного  сооружения.

     Со =С1 м2 · So · Кп ·Кн · Км · Кв ·  К пз  · К ндс , (6.1)

     где С о  стоимость оцениваемого объекта;

     С 1 м2  стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

     So   площадь оцениваемого объекта  (количество единиц сравнения); Кп   коэффициент, учитывающий возможное несоответствие дан ных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кл = 1,1  1,2) (Может указываться площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта); Кн   коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К.= 1); Км  коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительномонтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

     Важным  этапом при использовании этого  метода является выбор типичного  объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

     •      единое функциональное назначение;

     •      близость физических характеристик (класс  конструктивных сис тем);

     •      сопоставимый хронологический возраст  сравниваемых объектов;

     •      другие характеристики.

     Поскольку в большинстве случаев базой  для сравнения является стоимость  сравнительной единицы не идентичного  объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения

     Расчет  стоимости воспроизводства (замещения) методом разбивки по компонентам Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов  фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

       Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

     •      субподряд;

     •      разбивка по профилю работ;

     •      выделение затрат.

     Метод субподряда основан на том, что строитель-подрядчик  нам мает субподрядчиков для качественного  и быстрого выполнения чая! строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

     Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете  затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников  и др.).

     Метод выделения затрат предполагает использование  разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после  чего эти оценки суммируются.

     Расчет  стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного  обследования

     Метод количественного обследования основан на детальных ко личественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

     Метод количественного обследования –  база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной  стоимости; она дает и более точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является н более  трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

     Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

     Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумм денежных средств, необходимых для его  осуществления в соответствии с  проектной документацией.

     На  основе сметной стоимости производится расчет размера капи тальных вложений, финансирования строительства, а также  формирована свободных (договорных) цен на строительную продукцию 

     30-31 Оценка стоимости  недвижимости

     — сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

• Постановка задачи (определение проблемы).
• Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.
• Сбор и анализ данных.
• Выбор методологии оценки.
• Оценка права пользования или владения земельным участком.
• Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.
• Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.
• Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

 

     Если  по стадиям 4-8 заказчика, в основном, будут интересовать результаты, то в реализации стадий 1-3 он должен принимать непосредственное участие. Поскольку данная публикация подготовлена, в основном, для заказчиков, далее мы подробно остановимся на раскрытии содержания первых стадий (1-3) и лишь конспективно — на следующих (4-8). 

     Постановка  задачи (определение проблемы) —  весьма ответственная стадия, так  как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор  адекватной методологии оценки, что  и предопределит в будущем её результаты. Постановка задачи включает следующие этапы:

• идентификация объекта недвижимости;
• выявление предмета оценки;
• определение даты оценки;
• установление цели и функции оценки;
• установление вида оценочной стоимости;
• составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

     Рассмотрим  содержание отдельных этапов.

     Идентификация объектов недвижимости — это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава  и фактических характеристик.

     Установление  предмета оценки — это выявление  того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые  имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).

     Определение даты оценки — является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки — это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.

     Установление  цели и функции оценки — один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии  оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.

     Формулируя  цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после  установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:

• определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;
• определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое помещение;
• определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т. д.

     заказчику следует знать, что использование  полученных результатов оценки недвижимости для других целей, кроме указанных  в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным и недопустимым. Это связано с тем, что, например, методы оценки объекта недвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации и т. д.

     Формируя  функцию оценки, требуется ответить на вопрос: для чего необходима оценка? То есть, функция оценки определяет сферу её последующего использования. Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.

     При одной цели оценки может быть несколько  функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторых сочетаний  целей и функций оценки:

       цель оценки — определение  рыночной стоимости полных прав  собственности на оцениваемое  здание; функция оценки — результаты оценки будут использованы при принятии решения относительно продажи оцениваемого здания;

       цель оценки — определение  рыночной стоимости полных прав  собственности на объект недвижимости  и прав долгосрочной аренды  земельного участка под ним; функция оценки — оценка может быть использована для:

       последующей продажи;

       кредитования под залог оцененного  объекта;

       выпуска и размещения акций,  продаже акций персоналу;

       раздела имущества;

       цель оценки — определение  рыночной стоимости неспециализированных основных средств и остаточной стоимости замещения специализированных основных средств предприятия; функция оценки — результаты оценки будут использованы для определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности предприятия.

     В заключение описания этого этапа  хотелось бы дать заказчику следующий  совет — если оценщик не может  помочь Вам в установлении цели и  функции оценки или путается в  этих понятиях, лучше сразу откажитесь от его услуг, так как правильность будущих результатов оценки такого оценщика сомнительна.

     Определение вида стоимости во многом зависит  от цели и функции оценки, а также  от типа объекта недвижимости. О  видах оценочных стоимостей и  их выборе в зависимости от этих факторов подробно рассказано в предыдущей статье. Поэтому мы лишь напомним, что бывают рыночные и нерыночные базы оценки.

     Рыночные  базы оценки включают рыночную стоимость  и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, стоимость ликвидации (не путать с предыдущей), страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.

     Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика является последним этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. В данной публикации не рассматриваются подробно содержание ограничительных условий и предположения, однако, каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его услуг.

     Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки — вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём  и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему — заданием на оценку.

     Технология  осмотра и сбора информации по объекту известна каждому квалифицированному оценщику и нет необходимости  её излагать. Хотелось бы напомнить  заказчику, что чем более полную и подробную информацию об объекте он предоставит Эксперту, тем в большей мере оценочная стоимость объекта будет соответствовать истине. Иногда заказчик просит Эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект. Это одно из самых серьёзных нарушений норм профессиональной деятельности оценщика, и мы просили бы заказчика не подталкивать оценщиков на совершение такого нарушения.