Функции недвижимости

       Физический износ представляет  собой постепенную утрату изначально  заложенных при строительстве  технико-эксплуатационных качеств  объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

      - нормативный (для жилых зданий),

      - стоимостной, 

      - метод срока жизни. 

      - экспертный

     Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне редко.

     Стоимостной метод заключается в определении  затрат на восстановление элементов  зданий и сооружений. Путем осмотра  определяется процент износа каждого  элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа. Метод срока жизни применяется для расчета физического износа.

     Показатели  физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

     И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%,   (1)

     где И – износ, %;ЭВ – эффективный  возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов  или здания в целомФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни. 

     23 Затратный подход

     Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

     Информация, необходимая для  применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы; 
-  величина накладных расходов; 
-  затраты на оборудование; 
-  нормы прибыли строителей в данном регионе; 
-  рыночные цены на строительные материалы.

     Преимущества  затратного подхода: 
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
  технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
  обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
  оценка зданий специального назначения; 
  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
  анализ эффективности использования земли; 
  решение задач страхования объекта; 
  решение задач налогообложения; 
  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

     Недостатки  затратного подхода: 
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

     Этапы затратного подхода 
-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). 
-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). 
-  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): 
·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

     -  Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

     -  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

     24 Метод сравнения  продаж 

     Сущность  метода состоит в определении  стоимости земельного участка путем  сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

     Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка  цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.25 Расчетная рыночная стоимость оцениваемого участка (Ср ) определяется по формуле:

     Ср = Ц i ± К ij ,

     где Цi – цена продажи i-го сравнимого земельного участка; К ij  – величина корректировки  цены продажи i-го сравнимого участка  по j -параметру (фактору, элементу сравнения).

     В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнительного анализа продаж (САП) заключается в последовательном выполнении следующих действий:

     1. Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников.

     2. Сбор необходимой информации  по каждому сопоставимому участку  и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по 3-5 аналогичным земельным участкам.

     К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

     Наиболее   важными   факторами   стоимости,   как   правило, являются:

     Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, поэтому грамотно воспроизведенные прогнозы Forex могут сделать Тебя безумно богатым.

     •   местоположение и окружение;

     •   целевое назначение, разрешенное  использование, права иных лиц на земельный участок;

     •   физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

     •   транспортная доступность;

     •   инфраструктура   (наличие   или   близость   инженерных   сетей   и условия подключения  к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

     К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

     •   условия финансирования сделок с  земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

       •   условия платежа при  совершении сделок с земельными  участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

     •   обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

     •   изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

     Характер  и степень отличий аналога  от оцениваемого земельного участка  устанавливаются в разрезе элементов  сравнения путем прямого сопоставления  каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.26

     3. Проверка достоверности информации  о сделках с отобранными для  сравнения участками, путем: 

     •   подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

     •   выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.

     4. Внесение поправок с учетом  различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае, если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.

     Если  оцениваемый земельный участок  отличается от сопоставимого , то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. п ри этом необходимо ответить на вопрос: За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?. Например, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

       При оценке земли поправки  следует проводить по всем  основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

     Применяют следующие единицы сравнения:

     1.   Цена за 1 га – для больших  массивов сельскохозяйственного,  промышленного назначения или  для жилищного строительства. 

     2.   Цена за 1м 2 – в деловых центрах  городов, для офисов, магазинов  и т.д. 

     3. Цена за 1 фронтальный метр –  для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

      4. Цена за лот – стандартные  по форме и размеру участки  в районах жилой, дачной застройки и др.

     5. Цена за единицу плотности  – коэффициент отношения площади  застройки к площади земельного  участка (ФАР – этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают  величину здания данным коэффициентом.  Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит что можно 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное – на половине участка, 12- этажное на 0,25 участка.

       При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость     определяется     путем     расчета     медианы     (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Метод единицы применяют, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам, его преимуществом являются относительная простота и легкость.29

     Другой  прием основан на определении  путем анализа сравнения продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

     После устанвления стоимости единицы  сравнения или стоимости базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных земельных  участков, внося поправки на их отличительные  параметры.