Проект строительства жилого дома

     Основным  негативным моментом, который не затрагивают  поправки к Закону, остается невозможность привлекать средства долевых участников застройщиком до получения всей необходимой документации. Данный пункт закона существенно ограничивает возможности строительных компаний в привлечении финансовых ресурсов, удлиняет сроки строительства и потенциально снижает объем нового строительства.

     Третий  вид ресурсов (заемные средства финансово-кредитных  учреждений) может вовлекаться в процесс строительства жилья двумя путями:

     - прямое кредитование строительных организаций кредитными учреждениями;

     - ипотечное жилищное кредитование физических лиц с целью строительства или приобретения жилья на первичном, либо вторичном рынках под залог приобретаемой квартиры.

     В условиях постоянно растущих цен  на жилье, низкого уровня заработной платы людей и отсутствия существенных сбережений все более распространенным источником финансовых ресурсов у физических лиц для покупки жилья через долевое участие, либо на вторичном рынке является ипотечное жилищное кредитование населения, обеспечивающее приток денежных средств в строительную отрасль.

     Однако  данный вид ресурсов несет в себе и негативные последствия для  жилищной отрасли страны. Ипотечное жилищное кредитование населения опосредованно выступает в качестве источника финансирования жилищного строительства, т. е. финансовые ресурсы кредитных организаций, предоставляемые физическим лицам в рамках договора ипотечного кредитования, могут вовлекаться в строительный процесс. Однако наличие потенциального источника финансовых ресурсов еще не является достаточным для того, чтобы строительные организации начали активно возводить жилые дома. Причинами, ограничивающими желание и возможности строительных компаний, могут являться (а в России фактически являются) несовершенство законодательной базы, отсутствие инфраструктуры и коммуникаций на земельных участках, отводимых под строительство жилья, высокие бюрократические барьеры и прочее. При этом ипотечное кредитование населения в большей степени оказывает прямое воздействие на платежеспособный спрос, который увеличивается в разы. В результате в последнее время в нашей стране наблюдается процесс постоянного увеличения спроса (в условиях активного развития программ ипотечного кредитования) и снижения предложения на рынке жилья. Дефицит жилья на первичном рынке приводит к тому, что спрос активно перемещается в сторону вторичного рынка. Следствием этого является дефицит жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках, что приводит к опережающему росту цен на жилую недвижимость. В итоге активное развитие ипотечного кредитования без создания полноценных условий строительным компаниям для массового строительства жилья вызывает негативные последствия, а общество все больше отдаляется от решения жилищной проблемы.

     В сложившихся на сегодняшний день условиях в жилищной отрасли России первоочередной задачей является создание полноценных условий для массового  строительства жилья, стимулирование строительных организаций и предприятий промышленности строительных материалов в увеличении объемов производства и строительства, а также развитие иных (не затрагивающих спрос) источников финансирования строительных организаций.

     В этой ситуации увеличивается важность и приоритетность развития взаимоотношений строительных предприятий и кредитных учреждений, аккумулирующих значительные объемы финансовых ресурсов. Прямое кредитование строительства позволит существенно пополнить оборотные средства строительных компаний, что, в свою очередь, в комплексе с созданием благоприятных условий даст толчок к массовому строительству жилья и увеличит его предложение на первичном (а косвенно и на вторичном) рынках.

     В настоящее время прямое кредитование строительных организаций финансово-кредитными учреждениями в России почти полностью отсутствует. Основным кредитором на данном рынке является Сбербанк, который занимается инвестиционным кредитованием строительных проектов и имеет в своем штате соответствующих специалистов. Кроме него кредитованием строительной отрасли занимаются еще несколько крупных коммерческих банков (в их числе «Промышленно-строительный банк», «Внешторгбанк», «Газпромбанк»). Более часто взаимоотношения кредитных учреждений и строительных организаций сводятся к расчетно-кассовому обслуживанию и краткосрочному кредитованию (до 1 года) в незначительных для строительных компаний объемах (в основном, для покрытия кассовых разрывов).

     Между тем, прямое кредитование строительных организаций банками имеет ряд  неоспоримых преимуществ, которые существенно повышают его роль и значимость в развитии рынка жилищного строительства. Среди них можно выделить следующие основные плюсы данной схемы:

     - снижается зависимость строительных организаций от поступления средств от реализации квартир дольщикам;

     - выдерживаются нормативные сроки строительства;

     - дается возможность предлагать подрядным организациям и поставщикам строительных материалов выгодные договора с гарантией их безусловной оплаты.

     Более того - финансирование строительства с использованием кредитных ресурсов банков позволяет строительной организации за счет возможности реализации квартир на более поздней стадии строительства получить дополнительную прибыль благодаря продаже квартир по более высокой цене.

     Таким образом, выше обозначены три основных внешних источника финансовых ресурсов, за счет которых финансируется строительство жилья. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки и оказывает непосредственное влияние на строительный процесс в стране.

     Подводя итоги, можно отметить следующее:

     - фундаментальный источник финансовых ресурсов - собственный капитал строительных компаний - является в российской практике крайне ограниченным и недостаточным для осуществления непрерывного строительного процесса в силу следующих причин: небольшой период существования российских строительных фирм, образование большей части которых приходится на середину 1990-х годов, и вялотекущий строительный процесс, не обеспечивающий достаточную норму прибыли;

     - среди трех основных видов привлеченных и заемных ресурсов наиболее распространенным являются средства долевых участников (физических и юридических лиц);

     - развитие ипотечного жилищного кредитования населения на данном этапе играет, в большей степени, негативную роль на рынке жилья и отдаляет общество от решения жилищной проблемы, так как стимулирует рост платежеспособного спроса, приводит к его превышению над предложением, вследствие чего существенно растут цены на первичном и вторичном рынках жилья;

     - прямое кредитование строительных организаций финансово-кредитными учреждениями в России невелико, однако, очевидна его существенная роль и большая значимость в развитии рынка жилищного строительства. 
 

2.3. Анализ  рынка строящегося жилья г.  Новосибирска 

     Строящееся  жилье является наиболее привлекательным  инструментом для частных инвесторов и небольших инвестиций. При этом определение цены затруднено малым числом аналогичных объектов как на первичном, так и на вторичном рынках. Очень важно иметь полную информацию о рынке, чтобы выставить цену, адекватную проекту, текущему этапу и темпам строительства.

     Источником  информации о рынке послужили  открытые данные рекламных изданий, а также собственная база новостроек. Из анализа были исключены замороженные объекты и объекты, строительство  по которым приостановлено.

     По итогам 1 квартала 2011 года средняя цена предложения строящегося жилья составила 36,48 тыс. руб. за кв. м, прирост цены по отношению к предыдущему кварталу составил 1,0% (рисунок 2.4).

     Рисунок 2.4 – Средние цены квадратного  метра по районам в 1 квартале 2011 г., тыс. руб.

     По  количеству строящегося жилья лидирует Октябрьский район, его доля по сравнению  с 4 кварталом 2010 года выросла с 26 до 33%. Это связано с активной застройкой жилмассива «Плющихинский», которую  ведет строительная компания «Дискус-плюс».

     Наиболее  высокая цена квадратного метра  в 1 квартале 2011 года отмечалась в Железнодорожном  и Центральном районах. В Центральном  районе это связано со строительством двух домов бизнес класса, сдающихся  в 1 и 2 кварталах 2011 г. Это первая очередь  жилого комплекса «Триумф», строящегося компанией «Новинком» на улице Державина, и вторая очередь жилого комплекса «Родонит», строящегося компанией «Камея» на улице Орджоникидзе (первая очередь была сдана в 2010 году). Кроме того, в 2011 году сдается дом повышенной комфортности с помещениями административно-торгового назначения на пересечении улиц Гоголя и Ипподромской магистрали. В Железнодорожном районе в этом году запланирована сдача нескольких объектов класса «эконом +». А именно, ведутся продажи квартир в жилом комплексе на Ивачева, строительство которого ведет «ЖелДорИпотека», и в жилом доме переменной этажности на улице Салтыкова-Щедрина.

     Несмотря  на свою удаленность от центра, третьим  по величине средней цены квадратного  метра остается Калининский район. Это объясняется строительством домов бизнес-класса по улице Богдана-Хмельницкого. Это жилой комплекс «Эдем», строительство ведет группа компаний «Дом-Строй», и строящийся жилой дом компании «Березка». Кроме того в микрорайоне Родники строит дома с отделкой «под ключ» компания «Энергомонтаж».

     В Октябрьском районе отмечается наименьшая средняя цена квадратного метра, что объясняется массовой панельной  застройкой жилмассива «Плющихинский», на которую приходится большая доля строящегося жилья в этом районе.

     В разрезе по материалам строительства и классам жилья структура следующая: лидирует (около 33%) панельное домостроение, близко к нему (28%) - кирпичное. В разрезе по классам жилья значительную долю (75%) составляет жилье классов «эконом-панель» и «эконом» (рисунок 2.5). 

     Рисунок 2.5 – Структура новостроек по технологии строительства в 1 квартале 2011 г. 

     Наблюдается обратная зависимость средней цены квадратного метра от срока сдачи  объекта: чем позднее срок сдачи, тем ниже цена квадратного метра  строящегося жилья.

     Лидером на рынке новостроек г. Новосибирска сейчас является панельная застройка, остальные объекты - это либо точечное строительство, либо объекты, начатые до кризиса, и сейчас активно достраивающиеся.

     За 2010 год строители Новосибирской  области сдали 1,364 млн. кв.метров жилья, в том числе в г. Новосибирске 1,017 млн. кв.метров (табл. 2.2). 
 

Таблица 2.2 - Жилищное строительство в НСО  и г. Новосибирске за 2000 – 2010 гг.

     Причем  за 11 месяцев 2010 г. по области было сдано  только 773 тысячи кв. метров, что на 9% меньше, чем в 2009 году. А по г. Новосибирску при плане 705 тысяч было построено 484 тысячи квадратных метров.

     Декабрь 2010 г. показал, что план по объемам  строительства по г. Новосибирску был  перевыполнен на 44%. При этом можно  отметить, что объём незавершенного строительства в целом по городу уже несколько лет колеблется около цифры 3 млн. квадратных метров. В настоящее время это 2,950 млн. кв.метров, в середине 2008 года было 3,3 млн. кв.м.

     По  сравнению с 2009 годом общий объём  введенного жилья в 2010 г. увеличился на 12,5%, однако строительство по области, без учета г. Новосибирска, снизилось с 397 до 347 тысяч квадратных метров.

     Второй  особенностью строительства в области  является огромный удельный вес декабря  в годовом объёме ввода, по области эта цифра составляет 43,3%, по Новосибирску - 52,4% (таблица 2.3).

     Уменьшилась доля индивидуального жилищного  строительства по Новосибирску: если в 2008 году она составляла 176 тыс. из 1026 тыс.кв. или 17,2%, в 2009 году - 134 тыс. из 815 тыс.кв. или 16,4%, а за 2010 год 102,7 тыс. из 1017 тыс.кв.м. или 10,1%. По области доля индивидуального жилья выросла, в 2009 году она составляла 203559 кв. из 397099 кв.м или 51,2%, в 2010 - 216199 кв. из 347292 кв.м. или 62,3%. 
 
 

Таблица 2.3 - Ввод в действие жилых домов по Новосибирской области за 2009 – 2010 гг.

     По  информации, предоставленной управлением  архитектурно-строительной инспекции  Мэрии, в 2010 году в Новосибирске введено  в эксплуатацию 1 млн. 17 тыс. кв.метров жилья:

     102,699 тыс. кв. метров (475 домов) – доля индивидуального строительства,