Проект строительства жилого дома

                              (1.9)

где - величина оттока денежных средств на m-м шаге без капиталовложений (К) (инвестиций) на том же шаге.

      Тогда формулу для определения индекса  доходности можно представить в виде

                                            (1.10)

      Эти допущения состоят в следующем:

      - инвестиции в проект для создания активов производятся только в начальный период (t_u);

      - предприятие не имеет убытков в период освоения производства или освоения рынка сбыта производимой продукции;

      - мы пренебрегаем ликвидационной стоимостью активов.

      Используя формулу (1.9) и рисунок 1.2, можно представить формулу для определения индекса доходности в виде

      . (1.10а)

      Таким образом, индекс доходности (ИД) есть не что иное, как показатель рентабельности инвестиций, определенный относительно суммарных показателей ЧДП и инвестиций за экономический срок их жизни.

Рисунок 1.2 – Графическая интерпретация индекса доходности инвестиций 

      Индекс  доходности инвестиций превышает 1, если только для этого потока чистые денежные поступления имеют положительные  значения.

      Максимальный  денежный отток (Cash Outflow), называемый в отечественных источниках потребностью финансирования (ПФ), - это максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ПФ показывает минимальный объем внешнего финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости. Поэтому ПФ называют еще капиталом риска.

      На  рисунке 1.3 показана графическая интерпретация максимального денежного оттока.

      Термин  внешнее финансирование в отличие  от внутреннего предполагает любые  источники финансирования (собственные  и привлеченные), внешние по отношению  к проекту, тогда как внутреннее финансирование осуществляется в процессе реализации проекта за счет получения чистой прибыли и амортизационных отчислений. Эффективность инвестиционного проекта – соотношение полученных результатов и произведённых затрат применительно к интересам его участников.

2. ОБОСНОВАНИЕ  ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ 

2.1. Анализ инвестиционной политики строительных организаций 

     Устойчивый  рост экономики Российской Федерации  во многом зависит от инвестиционной активности организаций строительной сферы. Переход России к рыночной модели ведения национального хозяйства потребовал от экономической науки формирования новой идеологии активизации инвестиционного процесса. В условиях централизованной плановой экономики инвестиционный процесс практически монопольно регламентировался и осуществлялся государством. Напротив, в современных российских условиях в инвестиционной деятельности все возрастающую роль приобретают как частные физические, так и юридические лица (отечественные и зарубежные), а также такие субъекты рыночной инфраструктуры, как коммерческие и специализированные банки, финансовые компании, консультационные фирмы и т.д.

     К одной из наиболее востребованных обществом  и государством по своей социальной направленности и инвестиционной емкости  относится строительная отрасль, активно участвующая в реализации жилищных программ. Произошедшие за последние пятнадцать лет реформы в жилищной сфере кардинально изменили методы управления: от планово-административных к рыночным. Сформирован слой собственников жилья, доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67,0% до 25,6%, а доля частного жилищного фонда возросла с 33,0% (1990 г.) до 79,5% в 2009 г. Наряду с этим основную роль в жилищном строительстве стали играть частные и индивидуальные застройщики.

     Несмотря  на положительные изменения в этой сфере, анализ ситуации показывает, что пока не удается обеспечить 61% российских семей жильем и требуется увеличение жилищного фонда на 46%. При этом из-за резкого падения доходов и сокращения объемов инвестирования, вызванных мировым финансовым кризисом 2008 г., порядка 70% строительных компаний либо уже обанкротились, либо находятся на пороге банкротства.

     Недостаточные объемы жилищного строительства, востребованность повышения качества и надежности возводимых зданий и сооружений, низкая эффективность, высокие административные барьеры, отсутствие достаточного объема инвестиций, высокий уровень спроса при низкой платежеспособности потребителей обуславливают необходимость формирования и реализации гибкой инвестиционной политики в строительном секторе экономики.

     Проблема  управления инвестиционным процессом  является одной из ключевых при выработке  политики, направленной на обеспечение  стабильности экономического роста. Объем  реальных ресурсов для инвестиций в  каждом конкретном периоде развития государства в решающей степени зависит от того, какие приоритеты заложены в распределение валового внутреннего продукта – потребление или накопление.

     Главное условие формирования успешной инвестиционной политики – ориентация на решение долгосрочных задач, а не на получение сиюминутных результатов. Преобладание краткосрочной ориентации в деятельности субъектов экономики объясняется:

• недостаточным уровнем проработки государственной программы выхода организаций из кризиса и частой сменой приоритетов в экономической политике государства;
• отсутствием практического опыта формирования инвестиционной политики у руководителей. В условиях экономики административно-командного типа организации были лишены самостоятельности, необходимой для стратегического планирования, и решали лишь оперативные задачи;
• недостаточной проработанностью отечественной экономической теорией методологических вопросов долгосрочной стратегической деятельности организаций из-за отсутствия в этом необходимости в условиях директивного планирования.

     В условиях рыночных отношений процесс  формирования инвестиционной политики, опирающийся преимущественно на долгосрочные цели экономического развития, должен занять сегодня соответствующее  место в арсенале экономических  инструментов строительной организации.

     Для реализации этих задач необходимо изменить подход к формированию инвестиционной политики. Она должна быть основана на принципах движения от будущего к настоящему, а не наоборот. Это  означает, что определение стратегических перспектив развития организации следует осуществлять не только из экстраполяции сегодняшнего положения и тенденций развития строительной фирмы в будущем, а из управленческой интуиции, анализа потенциальных возможностей организации и альтернативных путей ее развития.

     С точки зрения капиталовложений, используемых для расширения производства, реализация этого подхода означает преимущественное направление инвестиционных ресурсов в проекты с высоким потенциалом роста не только в текущий момент времени, но и в будущем. Инвестиции на реконструкцию и техническое перевооружение организаций, имеющих высокие издержки, не должны осуществляться в целях снижения их без соответствующего анализа перспектив строительной отрасли.

     Формирование  и реализация инвестиционной политики должны опираться на стратегию развития строительной организации и иметь в итоге создание долгосрочных инвестиционных программ, охватывающих значительный временной отрезок и направленных на наиболее эффективное развитие организации.

     Содержание  инвестиционной политики строительной организации состоит в определении объема, структуры и направлений использования инвестиций для достижения полезного эффекта. Для разработки и осуществления инвестиционной политики организации требуется: постоянный анализ внутренней и внешней среды для формирования потребности в инвестициях, поиск их источников, разработка и реализация инвестиционных предложений.

     Состояние и особенности развития отечественной  промышленности, а также недостаточное  развитие фондового рынка определяют приоритет капиталообразующих инвестиций в инвестиционной политике. Но это не означает отказ от портфельных инвестиций. Поэтому разработка инвестиционной политики сводится к формированию совокупного инвестиционного портфеля, включающего как капиталообразующие инвестиции, так и портфельные.

     Kапиталообразующие  направления инвестирования прямо  определяются производственной  стратегией строительной организации,  процесс выработки которой складывается  из следующих этапов:

1. Определение вида деятельности и концепции долгосрочного развития строительной организации (в зависимости от размера и вида деятельности на 3 – 10 лет вперед). Этот этап связан с исследованием рынка и выбором места на нем, определением круга потребителей, нужды и потребности которых надо удовлетворять. Одновременно выявляется способ удовлетворения этих потребностей.
2. Определение конкретных целей и задач для их достижения. Это этап конкретизации деятельности организации в планируемые промежутки времени. Они могут быть как долгосрочными (три года и более), так и краткосрочными (один-два года). При осуществлении этого этапа задействуются не только центральное руководство, но и подразделения строительной организации для получения общей картины перспективного ее развития, обосновывается необходимость инвестиций и определяются их виды и направления. Разработка инвестиционной политики – фактор, определяющий эффективность достижения поставленных стратегических целей.
3. Непосредственная разработка стратегии. Данный этап включает как аналитическую, так и проектную части. Анализ внешней и внутренней среды, оценка рынка и конкурентных преимуществ организации позволяют сформировать «портфель стратегий», включающий стратегии маркетинга, инноваций, инвестирования, ассортиментную и внешнеэкономическую. Данный перечень может изменяться в зависимости от вида деятельности. Неизменной составляющей является инвестиционная стратегия и формирование портфеля инвестиций, от эффективности которого зависит доходность организации. Разработка стратегии – центральный этап в определении инвестиционной политики.
4. Реализация выработанной стратегии – это разработка и задействование механизмов, обеспечивающих достижение поставленных целей. К ним относятся организационные и экономические механизмы, формирующие внутреннюю политику организации. Политика охватывает все подразделения организации и направлена на выполнение разработанных мероприятий.
5. Контроль, анализ хода реализации стратегии и корректировка мероприятий в случае отклонения от текущих критериев достижения конечной цели.

     Определение направлений капиталообразующего инвестирования зависит от выбора строительной организацией конкретной стратегии на основе анализа ее потенциала и факторов достижения стратегического успеха.

     При этом следует учитывать, что инвестиции реализуются через инвестиционную сферу, которая представляет собой совокупность участников инвестиционных процессов, их экономических отношений и интересов, реализуемых в ходе привлечения и использования различных видов инвестиционных ресурсов. На приведенной укрупненной схеме реализации инвестиционной политики показано взаимодействие основных ее участников, отражены их интересы, условия и механизмы осуществления инвестиционной деятельности (рисунок Б.1).

     Следует отметить, что рынок инвестиционных ресурсов и рынок строительства тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены. Более того, рынок инвестиционных ресурсов, привлекая все виды инвестиций, включая капиталообразующие, финансовые, бюджетные и частных лиц, собственные и заемные, краткосрочные и долгосрочные, прямые и косвенные (портфельные), реальные и интеллектуальные, с высокой и низкой степенью риска, активно формирует рынок недвижимости, оказывая на него существенное влияние, поскольку поступление инвестиционных ресурсов в сферу строительства недвижимости, особенно частного, увеличивается.

     Во-вторых, основополагающим специфическим ресурсным  источником формирования рынка недвижимости является строительная отрасль и  база индустрии строительных материалов и конструкций. Более того, отвечая  современным требованиям к возводимым и реконструируемым объектам недвижимости, в отрасли стараются производить строительные и отделочные материалы, не уступающие по качеству импортным аналогам, по иностранным лицензиям и с привлечением иностранного капитала, создавая совместные предприятия.

     Анализ  регулирования инвестиционной деятельности в строительстве показал, что на этапе несовершенства рыночных отношений государственное регулирование инвестиционного спроса имеет принципиально важное значение для становления рынка инвестиций. Инвестиционный спрос на готовую строительную продукцию регулируется:

• системой специальных налогов на те виды инвестиционных мероприятий, которые не относятся к приоритетным и могут быть ограничены;
• субвенцией на развитие приоритетных видов строительного производства, предприятий стройиндустрии, непосредственно участвующих в жилищном строительстве.