Проект строительства жилого дома

     Исходя  из основных макроэкономических показателей  социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года, разработанных  Министерством экономического развития России, программы социально-экономического развития Российской Федерации прогнозируемое развитие строительного комплекса приведет к увеличению налогооблагаемой базы организаций и предприятий не менее чем в 1,1-1,3 раза. При этом ежегодные прибыль предприятий и организаций, налоговые платежи в бюджеты всех уровней и поступления во внебюджетные фонды возрастут более чем на 10 млрд. рублей. Внедрение прогрессивных и ресурсосберегающих технологий позволит сократить сметную стоимость сооружаемых объектов, повысить эффективность капитальных вложений, значительно снизить эксплуатационные расходы.

     Таким образом, реализация перечисленных  выше мероприятий позволит, во-первых, повысить инвестиционную привлекательность  строительного сектора, что обеспечит  желаемый приток инвестиций, во-вторых, оптимизировать структуру государственных инвестиционных вложений, что повысит эффективность их использования, в-третьих, обеспечить устойчивые позиции отечественных строительных материалов на внутреннем и внешнем рынках. 
 
 

2.2. Обзор возможных способов инвестиционного обеспечения проектов в сфере жилищного строительства в России и других странах 

     В каждой развитой стране с устоявшейся  рыночной экономикой жилье и частные  земельные участки, занятые этим жильем, являются важнейшим составным  элементом национального богатства, а вложения граждан в недвижимость представляют собой большую часть материальных активов семейных хозяйств. Высокий и постоянно растущий уровень жизни населения, повышающиеся требования к качеству жизни, в том числе величине и комфортности жилища, делают жилищное строительство одной из приоритетных отраслей для различных форм финансирования и кредитной деятельности.

     В России дела обстоят совершенно иначе. Жизненный уровень и качество жизни людей значительно отстают  от показателей развитых стран Западной Европы, Северной Америки и др. Доля строительства в России составляет примерно 3 - 4% в структуре общенационального объема инвестиций в основной капитал; в абсолютном выражении в 2009 г. этот показатель составил 87,4 млрд. рублей.

     В развитых же странах, где жилой фонд несравним с нашим по качеству и количеству, доля жилищного строительство в инвестициях, направляемых в основной капитал, на порядок выше. В среднем по западным странам удельный вес жилищного строительства в общем объеме капиталовложений достигает 30 - 40%, в США этот показатель составляет около 23% [37, с. 98]. В абсолютном выражении инвестиции в жилищное строительство могут составлять в разных странах многие сотни миллиардов долларов.

     Формы и источники финансирования жилищного  строительства могут быть различными, но в западных странах они сводятся к трем основным направлениям. Во-первых, строительство жилья финансируется за счет собственных средств строительных компаний. Во-вторых, финансирование идет по каналам коммерческого кредитования строительных организаций. И, в-третьих, широко используется ипотечное кредитование частных застройщиков и покупателей готового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Более того, общий объем финансовых ресурсов жилищного строительства существенно расширяется за счет широкого обращения ипотечных ценных бумаг. На рисунке 2.2 наглядно представлены источники финансирования жилищного строительства в зарубежной практике.

     Рисунок 2.2 – Источники финансирования жилищного строительства в зарубежной практике 

     Ситуация с финансированием жилищного строительства в России совсем иная и заключается в следующем.

     С началом реформ в России резко  ухудшилось финансовое состояние строительных предприятий, образовался острый дефицит  денежных средств. Ограниченность финансовых ресурсов усугубилась удорожанием кредитов, прогрессирующей инфляцией. В то же время, развитие рыночных отношений привнесло новое в формы и методы финансирования оборотных средств строительных организаций, которые перешли к самостоятельному формированию своей экономической политики, формы реализации которой предопределили следующие особенности экономической среды строительного комплекса [37, с. 30]:

     - продолжающаяся и периодически  ускоряющаяся инфляция, а следовательно,  постоянное удорожание кредитов, сворачивание долгосрочного кредитования;

     - ухудшение платежной дисциплины  у заказчиков строительной продукции  и потребителей строительных  материалов, а в итоге, периодически  обостряющиеся кризисы платежеспособности  и переход на бартерные формы  расчетов;

     - продолжение практики бессистемного регулирования хозяйственной деятельности предприятий на государственном и, особенно, региональном уровне, где местные власти широко используют прямое административное давление на строительные организации и предприятия промышленности строительных материалов;

     - низкий курс рубля по отношению  к твердым валютам и его  постоянное обесценение;

     - нестабильная налоговая и правовая  политики.

     Перечисленные особенности постсоветского периода  наложили свой отпечаток на деятельность современных строительных организаций, которые до сих пор испытывают дефицит финансовых ресурсов, что, в свою очередь, негативно сказывается на сроках и качестве строительства жилья.

     С учетом рассмотренной ситуации целесообразно  определить, какими возможностями располагают строительные предприятия при определении источников финансирования своей текущей деятельности в России. С нашей точки зрения, источники финансирования жилищного строительства в России можно представить в следующем виде (рисунок 2.3). 

     Рисунок 2.3 – Источники финансирования жилищного строительства в российской практике 

     Основным  и фундаментальным источником финансирования жилищного строительства в мире являются собственные средства строительных компаний. В России же дела обстоят  совершенно иначе. Одна из особенностей строительной отрасли - значительная стоимость возводимого объекта - ограничивает возможности строительных организаций в использовании собственного капитала, рост которого происходит, в основном, за счет получаемой чистой прибыли. Небольшой период существования российских строительных фирм, образование большей части которых приходится на середину 1990-х годов, вялотекущий строительный процесс и применение устаревших строительных технологий, не обеспечивающие достаточную норму прибыли, существенный рост цен на строительные материалы, а также смещение ориентиров в спросе в сторону более качественного жилья привели к значительному превышению стоимости возводимых жилых объектов над объемом имеющихся в распоряжении строительных компаний собственных средств. Преимущества использования собственного капитала в строительстве очевидны: ресурсы являются бесплатными, не требуют возврата и дают полную свободу в их распоряжении. Однако, как показывает практика, собственных средств достаточно лишь для возведения фундамента дома. Для существенного роста капитала строительных компаний потребуются годы, а может быть и десятилетия.

     В итоге, в условиях постоянного дефицита собственных оборотных средств  все более актуальным становится поиск альтернативных источников финансовых ресурсов, в качестве которых выступают  привлеченные и заемные средства. Для простоты понимания внешние финансовые ресурсы, на наш взгляд, следует разбить на три вида:

     - привлеченные средства инвесторов - юридических лиц;

     - привлеченные средства долевых участников (физических или юридических лиц);

     - заемные средства финансово-кредитных учреждений.

     Первый вид финансовых ресурсов, в основном, имеет место в крупных городах, т. к. на данном этапе инвесторами выступают крупные столичные холдинги, имеющие в своем распоряжении свободные денежные ресурсы и заинтересованные в их вложении в быстрорастущий рынок недвижимости.

     На  региональных рынках наиболее распространен  второй вид ресурсов, который является основным источником финансирования жилищного  строительства — привлеченные средства долевых участников.

     В качестве юридических лиц, которые  вступают в долевые отношения, преобладают предприятия промышленности строительных материалов. Схема работы проста: по договору о долевом участии промышленные предприятия (например, производящие кирпич или цемент) поставляют на объект стройматериалы, а компании-застройщики в обмен на это предоставляют часть квартир в построенном из данных материалов жилом доме. Несмотря на большую распространенность данной схемы работы, она имеет свои недостатки, присущие всем бартерным схемам расчетов: возможность искажения рыночных цен, необходимость совпадения желаний партнеров, длительные переговоры о спецификации цен и количестве обмениваемых товаров (что может привести к убыткам одной из сторон при быстром изменении конъюнктуры), усложненная процедура контроля качества и рекламаций.

     Но  наиболее существенными по объему являются финансовые средства физических лиц, вовлекаемые в процессе строительства жилого дома также путем заключения со строительной организацией договора о долевом участии. Среди преимуществ данного источника финансирования жилищного строительства можно выделить следующие:

     - пополнение оборотных средств строительных организаций на раннем этапе строительства жилого дома, что, в свою очередь, обеспечивает непрерывность строительного процесса и снижает сроки строительства;

     - гарантии того, что все квартиры в доме (или их большая часть) будут реализованы;

     - исключение последующего этапа реализации квартир.

     Однако  основным недостатком данной схемы  является сокращение нормы прибыли  строительных компаний, что обусловлено  более низкими (чем после сдачи дома) ценами, по которым реализуются квартиры долевым участникам. Кроме того, в ряде случаев использование данной схемы приводит к крайне негативным последствиям: замораживанию строительного объекта. Это возникает в результате финансового просчета и воздействия внешних факторов, таких как резкий скачок цен на стройматериалы и недвижимость.

     Тем не менее, финансирование строительства  за счет привлечения средств физических лиц через систему долевого участия  является наиболее распространенным явлением и обеспечивает значительную часть оборотных средств строительных организаций.

     Между тем, надо отметить несовершенство законодательной  базы, регулирующей отношения участников долевого строительства. Принятие Федерального закона № 214 от 22.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванного защищать интересы дольщиков, в итоге привело к снижению активности строительных компаний и замораживанию некоторых строительных площадок. Если раньше строительные организации без ограничений привлекали средства физических лиц, то после принятия Закона ситуация существенно изменилась. В статье 3 Закона сказано, что «застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства... после получения в установленном порядке разрешения на строительство...». Так как для получения необходимой разрешительной документации требуется 1-2 года, вышеуказанная статья существенно увеличила сроки строительства и привела к дефициту денежных средств у строительных компаний. Еще одним спорным моментом Закона является статья 14, где говорится, что «при обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели... в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика...». В данном случае под залогодержателями подразумеваются банки, оформившие в залог объекты незавершенного строительства в обеспечение возврата кредита, предоставленного строительной организации. Данная норма может привести к сворачиванию кредитных программ банков по финансированию нового строительства.

     Законодатели, оценившие недостатки Закона, подготовили  и приняли к нему поправки. Важным нововведением является определение  круга лиц, на которых будет распространяться действие нового закона, а именно: граждане будут являться основной защищаемой категорией. Индивидуальные предприниматели и юридические лица в процессе нового строительства будут действовать на началах предпринимательского риска. Aнализ текста законопроекта позволяет сделать вывод, что его принятие позволит частично снять те неблагоприятные моменты, которые сегодня мешают развитию строительной отрасли. Как пример можно привести изменения, которые отменяют солидарную ответственность банков по обязательствам застройщиков перед гражданами.