Проект строительства жилого дома

     Размер  годовой суммы начисленной амортизации (А_г) следует определять отдельно по каждой группе основных фондов по формуле: 

                                            ,                                      (3.1) 

где Ф_б – основные фонды по проекту по балансовой стоимости;

     Т_пи – срок полезного использования.

     Срок  полезного использования оборудования 20 лет, нематериальных активов – 3 года, офисного помещения – 100 лет. 

Таблица 3.17 – Расчет амортизационных отчислений с разбивкой по годам, тыс.руб.

Таблица 3.18 - Численность работающих, расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды

Таблица 3.19 – Затраты на производство и сбыт продукции (на годовой объем), млн. рублей

     Финансирование проекта предполагается осуществлять за счет авансовых платежей дольщиков, недостаток средств (на покрытие затрат, осуществленных на стадии проектирования) будет покрываться за счет средств ООО «Сибтрубопроводстрой».

     Реализация  квартир в строящемся доме будет производиться через сеть дилеров (агентства недвижимости) и собственными силами.

     При продаже всех квартир строительная организация покрывает все свои издержки и получает положительный финансовый результат.

     Схема финансирования инвестиционных проектов за счет авансовых платежей частных инвесторов является классической для строительных организаций, не связанных тесными отношениями с банком. Это и понятно: такая схема хороша для строителей тем, что рассчитываться с дольщиками приходится построенным жильем, а не “живыми” деньгами, как, например, в случае с привлечением банковского кредита. Не нужно выплачивать проценты за капитал, кроме того, эта схема является значительно более «мягкой» в плане ответственности строительной организации за нарушение условий договора.

     Но  такая схема имеет для строителей один существенный недостаток: никогда  нельзя точно спрогнозировать время  поступления платежей, а, следовательно, существует очень большой риск возникновения  дефицита бюджета проекта, что приведет к остановке стройки, срыве сроков окончания проекта, что, в свою очередь, неизбежно приведет к финансовым потерям в виде штрафов и удорожанию проекта в результате увеличения расходов по оплате труда, накладных расходов.

     Для инвесторов отрицательными сторонами такой схемы финансирования являются:

     – отсутствие гарантий со стороны строителей;

     – в случае расторжения договора долевого участия инвестор несет финансовые потери в виде неустойки.

     Стимулировать привлечение денежных средств инвесторов при такой схеме финансирования можно путем более активного продвижения собственной продукции. Привлечение покупателей в настоящее время осуществляется ООО «Сибтрубопроводстрой»по двум основным направлениям: через сеть дилеров (в качестве которых выступает несколько агентств недвижимости Новосибирска) и собственными силами – путем помещения рекламы в специализированных изданиях.

     Помимо  этих способов можно порекомендовать  использовать для привлечения клиентов систему «директ мейл», которая подразумевает рассылку писем с рекламной информацией по специально отобранным адресам (например, руководителям крупных предприятий, которые пытаются решить жилищные проблемы своих сотрудников). Это мероприятие, разумеется, вызовет увеличение расходов на маркетинг, но, с другой стороны, есть основания полагать, что таким образом мы сможем привлечь дополнительно некоторое количество покупателей. Это обеспечит нам повышение эффективности инвестиций в результате увеличения притоков финансовых ресурсов за счет роста объемов продаж.

     Тем не менее, вышеперечисленные способы привлечения средств дольщиков никак не решают проблемы неопределенности времени поступления денежных средств.

     В качестве альтернативы вышеописанной  схеме финансирования проекта можно  рассматривать привлечение средств  инвесторов путем выпуска жилищных сертификатов. Этот способ финансирования является довольно новым и широкого распространения пока не получил. Тем не менее, такая схема финансирования обладает рядом преимуществ, которые позволяют отдельным строительным фирмам успешно ее применять.

     Жилищные  займы подразумевают выпуск ценных бумаг, которые имеют два эквивалента  стоимости: в денежном и натуральном (в квадратных метрах) выражениях. Сумма  «оплаченных» метров жилья определяется количеством ценных бумаг и их «метровым» номиналом. Емкость рублевой составляющей зависит от котировки данной ценной бумаги (облигации) на определенный момент времени. Стоимость облигации может быть расписана эмитентом по времени покупки и погашения, либо определяется спросом на рынке свободных продаж. Так или иначе, но в теории предполагается, что владелец ценных бумаг получит доход в результате погашения облигаций займа, либо приобретет жилье по ценам ниже рыночных. И то и другое возможно лишь при условии успешного завершения программы.

     Подводных камней два: хватит ли денег, полученных от продажи облигаций на строительство и удастся ли реализовать построенное.

       Займы привлекательны для населения  и коммерческих фирм тем, что:  во-первых, позволяют уберечь свои средства от инфляции; во-вторых, дают возможность достаточно дешево купить квартиру. Кроме того, для частных инвесторов займы хороши тем, что “набирать” необходимое на квартиру количество сертификатов можно постепенно – в зависимости от финансовых возможностей. Инвестор может в любое время реализовать купленные сертификаты и получить прибыль, тогда как при расторжении договора долевого участия он несет убытки.

     Для строительной организации привлечение  финансовых ресурсов путем выпуска  сертификатов связано с дополнительными  затратами на изготовление бланков и услуги андеррайтера. Кроме того, необходимо уплатить налог в размере 0,15% от эмиссии.

     Но, с другой стороны, выпуск сертификатов дает возможность фирме привлечь дополнительно некоторое количество покупателей, т.е. расширить сегмент рынка, что, как известно является одним из факторов повышения конкурентоспособности.

     Финансирование  проекта с привлечением крупных  инвесторов осложнено тем, что необходимо убедить потенциальных инвесторов в том, что проект принесет ожидаемый уровень прибыли. В настоящее время инвесторы предпочитают вкладывать средства в более рентабельные и быстроокупаемые проекты. Кроме того, при такой схеме финансирования возможны следующие отрицательные моменты:

     – возникновение финансовых трудностей у инвесторов всегда ведет к невыполнению ими своих обязательств по договорам, а это, в свою очередь, к неритмичности финансирования строительства и остановке стройки, увеличению сроков строительства, причем юридические сложности не позволяют быстро поменять инвестора;

     – инвестор, включенный в проект, не может определить окончательный объем финансовых вложений и в случае выхода из проекта несет финансовые потери.

     Применительно к проекту строительства жилого комплекса можно предложить следующую схему финансирования:

     – на начальном этапе финансирование производится за счет средств ООО «Сибтрубопроводстрой»;

     – на половину недостающей суммы берется кредит;