Приватизация жилых помещений как правовой институт

         На начальном этапе приватизации  жилья немало граждан, в основном, супругов, приватизировали жилые помещения в совместную собственность (собственность без  определения долей), полагая, что после смерти одного из супругов приватизированная квартира не будет унаследована кем - либо, кроме пережившего супруга⁷⁰.  В результате такого варианта приватизации после прекращения супружеских отношений в связи со смертью одного из супругов переживший супруг часто оказывался перед фактом определения долей в праве собственности на приватизированную квартиру между ним и наследником, а последний получал правоустанавливающие документы о праве собственности на 1/4 долю однокомнатной квартиры.

       Следует отметить, что на практике  немало разнообразных проблем  приносят сделки, связанные с  приватизированными квартирами, принадлежащими  нескольким гражданам на праве общей собственности. Продажа одним из участников общей долевой собственности своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение месяца (ст. 250 ГК РФ)⁷¹. Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. При продаже с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (а не признания сделки купли - продажи доли недействительной), что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной отчуждателем.

       Как показывает практика, при  приватизации жилого помещения  несколькими гражданами в общую  долевую собственность доли каждого  из них порой оказываются настолько  незначительными, что их невозможно  выделить из имеющихся в квартире помещений. Применительно к такому случаю ст. 252 ГК РФ законодательно закрепляет возможность выплаты денежной компенсации собственнику без его согласия⁷².

       Таким образом, наличие большого  количества нормативно – правовых  актов по вопросу приватизации жилых помещений не снимает целый ряд проблем по указанному вопросу.   

3.2 Направления судебной практики по разрешению проблемных вопросов законодательства о приватизации жилых помещений и пути совершенствования правового регулирования приватизации жилых помещений 

       В юридической практике, связанной  с передачей прав на жилые  помещения в собственность гражданам,  возникают многочисленные вопросы,  касающиеся толкования положений   нормативно – правовых актов  по приватизации жилых помещений,  относительно гарантий проживания членов семьи в приватизированном жилом помещении; прав на наследование приватизированных жилых помещений; принципов добровольности, однократности и бесплатности приватизации жилья и т.д. Это делает актуальным анализ судебной практики, посвященной вопросам приватизации жилья.

      В судебной практике получила  достаточно широкое распространение  категория споров, связанных с  расторжением договоров приватизации  жилья. При расторжении договора по соглашению сторон инициатива исходит от собственника жилого помещения. Мотивы «расприватизации» могут быть разными: невозможность произвести обмен приватизированной квартиры, высокий налог на недвижимость, невозможность содержать в полном объеме жилое помещение на праве собственности и т.д.

         Исследование статистических данных  Центра приватизации жилья Челябинска  за 2007 год показало, что из 1641 договора  о передаче жилых помещений  в собственность, заключенного  с гражданами в 1997 г., 7 расторгнуто  в добровольном (внесудебном) порядке⁷³.

        В юридической литературе высказано  справедливое мнение, что договор  приватизации жилья может быть  по желанию собственника расторгнут  в одностороннем порядке. Делается  это в силу различных причин. Например, утверждает автор, для пенсионеров - собственников расходы на капитальный ремонт и налоги на собственность становятся слишком обременительными. В других случаях договоры приватизации расторгают разведенные супруги.

        В одностороннем порядке по решению суда договор приватизации жилья может быть   расторгнут по основаниям ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

       Среди гражданских дел, рассматриваемых  судами общей юрисдикции по  вопросам приватизации жилья,  особого внимания заслуживают  споры по искам граждан о  праве на получение в собственность  жилых помещений, находящихся в домах специализированного жилищного фонда. Данное обстоятельство обусловлено тем, что в период до введения ЖК РФ в действие многие многоквартирные жилые дома не имели четко определенного статуса либо статус, установленный в официальных документах, не соответствовал реальному состоянию жилых помещений.

        Многие проблемные неурегулированные  законодательством вопросы приватизации  специализированного жилищного  фонда разрешаются только судебной  практикой по конкретным делам.  При этом Верховный Суд РФ за последние несколько лет дал достаточно большое количество разъяснений по данной категории судебных споров, которые, следует сказать, по-разному толкуются различными судебными инстанциями⁷⁴.

        Таким образом, налицо, с одной стороны, важность и значимость проблемы приватизации специализированного жилищного фонда для тысяч семей в России, с другой - законодательная неопределенность многих вопросов, связанных с разрешением подобных дел.

        Статья 92 ЖК РФ предусматривает семь видов специализированного жилищного фонда, среди которых:

- служебные жилые  помещения;

- жилые помещения,  расположенные в общежитиях;

- жилые помещения  маневренного фонда;

- жилые помещения  в домах системы социального  обслуживания населения;

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения  фонда для временного поселения  беженцев;

- жилые помещения  для социальной защиты отдельных  граждан⁷⁵.

       Специализированный жилищный фонд  является государственной (федеральной или региональной) либо муниципальной собственностью и может признаваться таковым только после принятия решения уполномоченным органом государственной власти или местного самоуправления. 

       Если анализировать имеющуюся  судебную практику по искам граждан о приватизации жилых помещений, то следует подчеркнуть, что подавляющее большинство споров по данной сфере связано со служебным жильем, а также помещениями, находящимися в общежитиях⁷⁶. Приведем примеры.

        Признание права собственности  на комнату в общежитии, в порядке приватизации. Истцы обратились в суд с иском к Администрации города Омска и Департаменту жилищной политики, о признании за ними права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Истцам для проживания на основании ордена было предоставлено койко - место в общежитии. Позднее здание общежития было передано в муниципальную собственность. Учитывая, что с момента передачи общежития в муниципальную собственность истцы приобрели право на пользование комнатой на условиях договора социального найма, а также с момента вселения несут бремя по содержанию комнаты и не использовали право бесплатной приватизации жилого помещения, суд исковые требования удовлетворил, признал за истцами право собственности на комнату, в порядке приватизации жилого помещения в равных долях, по ½ за каждой⁷⁷.

        Суд признал право собственности в порядке приватизации на квартиру, расположенную в доме, который не значится в реестрах федерального и муниципального имущества. Истцы обратилась в суд с иском о признании права общей долевой собственности на квартиру в порядке приватизации в равных долях. В обоснование заявления сослалась на то, что спорная квартира была предоставлена ей по месту работы Строительным управлением, которое впоследствии было ликвидировано. Истица не имеет возможности приватизировать спорное жилое помещение, так как дом, в котором находится спорное жилое помещение, не значится в реестрах федерального и муниципального имущества. Удовлетворяя исковые требования, суд указал, что право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предполагает создание гражданам равных правовых условий для реализации данного права. Поскольку во внесудебном порядке истцы не могут реализовать свое право по приватизации жилого помещения, суд признает за истцами право собственности на него в порядке приватизации⁷⁸.

       Частыми в судебной практике  являются дела, связанные с защитой  законных прав и интересов  несовершеннолетних лиц, нарушенных в процессе приватизации жилых помещений. Приведем типичный пример.

          М. обратилась в суд с иском  к У.С.С. и Р., ОАО МЭМП о  признании договора передачи  квартиры N 35 в доме по ул. Московской  в г. Можайске в собственность ее отца У.С.К. и бабушки У.З.Ф., регистрационного удостоверения недействительными, ссылаясь на то, что приватизация указанной квартиры в 1993 г. была произведена отцом и бабушкой без учета ее интересов, в момент приватизации она проживала в квартире, была несовершеннолетней, однако, в договор приватизации не была включена.

Решением  мирового судьи 123-го судебного участка  Можайского судебного района от 23.06.03 исковые требования М. удовлетворены. Определением Можайского городского суда от 04.08.03 решение мирового судьи оставлено без изменения. В надзорной жалобе Р. просит отменить судебные решения, дело направить на новое рассмотрение. Определением судьи Московского областного суда Козырева А.А. дело по надзорной жалобе Р. направлено на рассмотрение президиума Московского областного суда.         Согласно ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. Судом указанные требования закона не выполнены. Судом не истребованы и не исследованы подлинные документы, направленные У.З.К. и У.С.К. на приватизацию квартиры, не установлено, кому принадлежала квартира, кто проживал в спорной квартире на момент ее приватизации и кто из проживавших в квартире имел право на ее приватизацию. Из выписки из домовой книги усматривается, что в квартире 35 д. 40 по ул. Московской М. зарегистрирована с 22.09.1998 (л. д. 12), в то время как приватизация квартиры была проведена в январе 1993 г. Кроме того, исковые требования М. заключались в признании недействительным договора о передаче квартиры в собственность по тем основаниям, что были нарушены ее интересы, она не была включена в договор и ей как члену семьи нанимателя, отца У.С.К., не была передана в собственность 1/3 доли квартиры. Между тем, суд признал недействительным весь договор о передаче квартиры в собственность. При рассмотрении спора суд не принял во внимание, что М., в том случае если она имела право на жилое помещение на момент передачи квартиры в собственность, была несовершеннолетней и ее согласие на приватизацию квартиры не требовалось, ее интересы в процессе приватизации представляли родители. Поскольку проживавшие в квартире У.С.К. и У.З.Ф. выразили свою волю на приватизацию квартиры, в приватизации им не могло быть отказано, а согласие М. как несовершеннолетней в соответствии с законом не требовалось, то суд был вправе восстановить нарушенное право М., признать за ней право собственности на 1/3 доли квартиры и уменьшив соответственно до 1/3 доли остальных собственников. При этом суду следовало уточнить исковые требования М., поскольку основанием к ее исковым требованиям являлось нарушение ее права на приватизацию и невключение ее в договор о передаче квартиры в собственность, вместе с тем в исковом заявлении она просит признать недействительным весь договор о передаче квартиры в собственность. При таких обстоятельствах принятые судебные постановления нельзя признать законными. Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум определил: определение Можайского городского суда от 04.08.2004 отменить, дело направить в Можайский городской суд на новое апелляционное рассмотрение⁷⁹.

         Следует отметить, что анализ  судебной практики дает основание  утверждать, что сотни граждан  обращаются с исковыми заявлениями  в суды по делам, так или  иначе связанным с приватизацией жилых помещений. Также практика показывает, что судами рассматривается значительное количество дел по искам о расторжении договора приватизации. Суды зачастую испытывают трудности при вынесении решения по данному вопросу.

       Изучение нормативно – правовых актов, правовой литературы  по теме исследования и анализ актуальных  проблем правового регулирования  приватизации  жилых помещений позволяет наметить пути   решения некоторых проблем в ближайшей перспективе.

       Не все совершенно в субъектном составе договора приватизации. представляется необходимым изложить ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда в следующей редакции: «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. В договор о передаче жилого помещения в собственность, несовершеннолетние включаются вне зависимости от согласия их законных представителей и предварительного разрешения органа опеки и попечительства». Подобное законодательное новшество приведет к тому, что несовершеннолетние по закону будут признаны обязательными субъектами приватизации. Для приведения   законодательства в единообразную систему, необходимо дополнить пункт 2 статьи 26 ГК РФ подпунктом 5, где бы указывалась самостоятельная возможность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет давать согласие на приватизацию жилья. Можно предложить также  следующую формулировку части 1 статьи 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: «Граждане Российской Федерации, имеющие в установленном порядке право на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех лиц, имеющих право на жилую площадь и не утративших фактической связи с жилым помещением, приобрести это помещение в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно дают согласие на приватизацию, от имени малолетних и недееспособных действуют их законные представители. Жилые помещения передаются в общую собственность граждан либо в собственность одного из совместно проживающих граждан, в том числе несовершеннолетних».