Приватизация жилых помещений как правовой институт

         На этапе переходного периода  создания рынка жилья для собственников  жилых домов и приватизированных  квартир, признанных в установленном  порядке нуждающимися в улучшении  жилищных условий, сохранялись  действующие правила постановки  на учет и обеспечения жилыми помещениями. Однако, при предоставлении гражданам новой квартиры учитывалась  ранее приватизированная жилплощадь. Другими словами, норма жилой площади на члена семьи рассчитывалась на основе суммарной площади приватизированной и новой квартир⁵⁹.

        Так, например,  в г. Москве  новая жилая площадь по договору  социального найма предоставлялась  согласно Положению о порядке  постановки на учет граждан,  нуждающихся в улучшении жилищных  условий, и предоставления жилья  в городе Москве, утвержденному Постановлением Московской городской Думы от 24 декабря 1997 г. № 95, исходя из размера общей площади, приходящейся на каждого члена семьи, то есть 18 кв. м⁶⁰.

        Таким образом, гражданам  приходилось  делать выбор: либо они сохраняют  приватизированную жилую площадь, но получат менее просторную новую, которую они не имеют права приватизировать, так как вступает в силу принцип одноразовости приватизации жилой площади в отношении совершеннолетних граждан, закрепленный ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», либо они получают новое, более просторное жилье, но прежнюю квартиру сдают государству⁶¹. Позже ситуация стала складываться таким образом, что собственники жилья уже не могли претендовать на постановку на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и получение социального жилья.

          С.И.Куприянова отмечает, что  для многих граждан мотивом для расторжения договора приватизации жилого помещения может быть не только желание получить   жилую площадь в государственном или муниципальном фонде и впоследствии ее приватизировать, но и материальная несостоятельность иметь жилое помещение на праве собственности⁶².

       Гражданин, желающий «расприватизировать»  занимаемое им жилье и являющийся  очередником на улучшение жилищных условий, может воспользоваться статьей 17 Закона о приватизации, которая оговаривает порядок выкупа местными органами власти у граждан жилой площади, принадлежащей им на праве собственности. В таком случае за гражданами не должно сохраняться право на повторную бесплатную приватизацию: продавая свое жилье городу, они распоряжаются жилым помещением. Органы местной власти с целью более рационального перераспределения выкупленного жилья у граждан могут его продать, предоставить лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, для использования по договору найма или аренды жилого помещения. При этом новые жильцы могут впоследствии приватизировать занимаемую ими площадь.

       Среди возможных юридических последствий приватизации жилья одним из наиболее дискуссионных, на наш взгляд,  является вопрос о правовой природе договора, который выступает формой опосредования приватизации жилья.

        В соответствии со ст. 7 Закона  о приватизации жилья передача  его в собственность оформляется  договором, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном местными органами власти⁶³.

       При заключении этого договора должны применяться как общие нормы ГК РФ о заключении сделок, так и отдельные нормы административного права. Можно сказать, что договор приватизации носит смешанный характер и включает элементы, сходные с элементами договоров купли - продажи и дарения, однако, он  не лишен административно - правовых начал.

       Содержание рассматриваемого договора  составляют права и обязанности  сторон, вытекающие из договора. В отличие от договора дарения,  где главной обязанностью дарителя  является передача вещи и перенесение  на одариваемого права собственности,  в данном договоре жилое помещение уже находится во владении гражданина и остается только наделить его правом собственности, которое и возникает с момента регистрации договора в местном органе исполнительной власти.

          После признания договора приватизации недействительным гражданин может еще раз воспользоваться правом на бесплатную приватизацию.

Вывод:

        В данной главе рассматривались задачи исследования      понятия приватизации жилых помещений в РФ, ее юридической природы и характерных особенностей, а также анализ порядка, условий и последствий приватизации жилых помещений в РФ.  Можно сделать следующие выводы:

- приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, то есть объектом приватизации жилых помещений являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде;

- юридическая  природа приватизации заключается  в договорных отношениях, при этом договор  выступает формой опосредования приватизации жилья;

- на  законодательном уровне определен  порядок, условия и последствия  приватизации жилых помещений  в РФ;

- основные особенности приватизации: добровольность, однократность и бесплатность приватизации.

      Законодатель определяет порядок,  условия и последствия приватизации жилых помещений в РФ. Основным последствием приватизации является то, что гражданин превращается в собственника жилого помещения со всеми вытекающими  правами и обязанностями. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Актуальные проблемы правового регулирования приватизации жилых помещений и пути их решения

3.1  Актуальные проблемы правового регулирования приватизации  жилых помещений 

       Анализ нормативно – правовых актов и правовой литературы дает основание говорить о наличии большого количества правовых проблем, порождаемых в процессе приватизации.

      Наиболее интересен   вопрос об отличиях и правовых последствиях отказа от приватизации отказа от участия в приватизации. Две эти категории жилищного права имеют принципиальные отличия. Отказ от приватизации означает, что гражданин, имеющий право на приватизацию жилого помещения, не использует свое право (то есть, не подает заявление о приватизации, но и не дает согласия на приватизацию этого помещения другими гражданами). Последствие такого отказа только одно - невозможность для других граждан приватизировать данное помещение.   Действующий ЖК РФ не предусматривает возможности разделения лицевых счетов, то есть заключения с нанимателями одной квартиры разных (самостоятельных) договоров социального найма. Обмен жилого помещения, в том числе, и в принудительном порядке, представляет собой сложную, трудоемкую, длительную процедуру, а зачастую просто невозможен.

         Иные граждане, проживающие в данном помещении, при наличии предусмотренных законом оснований могут потребовать в судебном порядке:

- признания  такого гражданина утратившим  право пользования жильем,

- принудительного  обмена в виде размена квартиры,

- разделения  лицевых счетов, если отношения  по самостоятельной оплате коммунальных  услуг сложились до 1 марта 2005 г⁶⁴.

     Проблема  заключается в невозможности  обязать гражданина приватизировать  занимаемое жилое помещение. Даже если несколько граждан, проживающих  в жилом помещении, желают заключить  договор приватизации и только один не желает этого, договор никогда не будет заключен. Это связано с тем, что основополагающим принципом приватизации является ее добровольность (ст. 1 Закона  «О приватизации»)⁶⁵.

     От  случаев отказа в приватизации следует  отличать отказ от участия в приватизации. В данном случае гражданин, проживающий в жилом помещении и имеющий право на его приватизацию, отказывается от своего права в пользу других граждан, проживающих в жилом помещении. В результате этого он из нанимателя или члена семьи нанимателя становится членом семьи собственника жилого помещения⁶⁶.

     Правовое  положение членов семьи собственника жилья претерпело принципиальные изменения  в свете  изменения жилищного  законодательства. Такие граждане утрачивают теперь право пользования жилым  помещением при прекращении семейных отношений с собственником. Исключение из данного правила составляют как раз те члены семьи собственника, которые имели право на приватизацию данного жилого помещения, но от своего права отказались (ст. 19 ФЗ РФ «О введении в действие ЖК РФ»).

       На первый взгляд, собственник жилого помещения сможет «избавиться» от бывших членов своей семьи, совершив сделку по его отчуждению. Ведь в соответствии с действующей редакцией ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, а законом на сегодняшний день иное прямо не установлено.

       Отказ от приватизации жилья и отказ от участия в его приватизации - две различные по правовой природе и юридическим последствиям категории. Отказ от приватизации влечет невозможность для других граждан приватизировать данное помещение. Отказ от участия в приватизации порождает для собственников жилья, его последующих приобретателей, кредитующих банков неблагоприятные юридические последствия.  Однако, для лица, отказавшегося от участия в приватизации, -это единственная серьезная гарантия реализации конституционного права на жилище.

       Граждане, давшие согласие на  приватизацию жилого помещения на одного из членов семьи и отказавшиеся таким образом от доли в приватизированном жилом помещении, приобретают право постоянного бессрочного пользования данным жильем. Указанное вещное право является абсолютным, то есть не может быть прекращено помимо воли его обладателя вне зависимости от будущей юридической судьбы данного жилого помещения. Данное право принадлежит гражданам вне зависимости от того, в который раз ими используется право на приватизацию жилого помещения.

         Следует отметить, что за время осуществления приватизации жилья на практике стала возникать обратная ситуация, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, по каким - либо причинам хотели отказаться от права частной собственности на него. Такой отказ и возвращение жилого помещения в государственную или муниципальную собственность обозначают в литературе термином «деприватизация» или «расприватизация». Следует отметить, что эти термины не закреплены в действующем законодательстве и потому не являются официальными.

        В результате  правового анализа данной проблемы возникает вопрос: можно ли «расприватизацию» рассматривать как отказ гражданина от права собственности, предусмотренный статьей 236 ГК РФ? Ее положения гласят, что гражданин может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом или совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на него. При этом права и обязанности у гражданина прекращаются лишь с момента приобретения права собственности на жилое помещение другим лицом⁶⁷.

        Учитывая специфику такого правового явления, как приватизация жилья, было бы логичным в законодательном порядке обязать бывшего собственника в таком случае вернуться в прежнее имущественное положение. Однако, отказ от права собственности на приватизированное ранее жилое помещение не влечет за собой утрату правомочий владения и пользования этой жилплощадью. Это объясняется возникновением новой правовой конструкции - договора найма между гражданином - нанимателем (бывшим собственником) и наймодателем - государственным, муниципальным органом, владельцем ведомственного жилья (передавшим ранее жилье в собственность гражданина). Эти доводы подтверждают невозможность применения к «расприватизации» ст. 236 ГК РФ⁶⁸. В целом, изучение литературы дает основание  для вывода о том, что  деприватизация жилых помещений не является массовым явлением.  

       В  настоящее время нет существенной разницы в размере расходов на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, и на квартиры, находящиеся в пользовании на основании договора социального найма. Но в перспективе, при введении более высокого налога на недвижимое имущество, взимаемого с рыночной стоимости имущества, и, как следствие, увеличении сумм уплачиваемого налога, возможно, деприватизация станет более распространенным явлением⁶⁹.