Приватизация жилых помещений как правовой институт

align="justify">    4) купли - продажи жилья, в том  числе, через биржи, аукционы;

    5) приобретения в порядке наследования  и по другим законным основаниям (ст. 19).

      Уровень доходов не позволял  большей части населения России  обеспечивать себя собственностью  в жилищной сфере самостоятельно, как это отмечалось ранее, граждане  реально могли воспользоваться (и многие из них воспользовались), как правило, только одним способом приобретения жилья в частную собственность - путем бесплатной приватизации занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

    Создание частного жилищного фонда в России в немалой степени именно за счет бесплатной приватизации жилых помещений и, соответственно, существенное сокращение государственного и муниципального жилищных фондов являются, с одной стороны, свидетельством преобразования отношений собственности, формирования рынка недвижимости, а с другой стороны,  - предпосылкой прекращения использования бесплатной приватизации в качестве основного способа развития института частной собственности в жилищной сфере.

    Правовой  основой преобразования отношений собственности в жилищной сфере стал Закон «О приватизации» определивший, как следует из его преамбулы, базовые принципы приватизации государственного и муниципального жилищного фонда с целью создания условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

    Гарантируемое ст. 11 Закона «О приватизации» право граждан на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристики основных прав и свобод человека и гражданина. Данное право - исходя из того, что приватизация жилья определяется в ст. 1 Закона   «О приватизации» как бесплатная передача в собственность граждан России на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, - появляется, существует и реализуется как субъективное право конкретного физического лица, фактически занимающего на правах нанимателя жилое помещение в государственном или муниципальном жилищном фонде. Таким образом, право на бесплатную приватизацию конкретного жилого помещения приобретается гражданином в силу закона и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения.

    Осуществляя преобразования отношений собственности  в жилищной сфере при установлении правовых основ единого рынка  и регулировании соответствующих гражданских прав, федеральный законодатель в рамках своих дискреционных полномочий вправе как издавать акты, призванные в течение определенного периода обеспечивать правовое регулирование отношений по бесплатной передаче в собственность.

    В результате приватизации лицо, которому безвозмездно передано жилое помещение, становится его собственником. Право  собственности на приобретенное  жилое помещение возникает с  момента государственной регистрации  права в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник приватизированного жилого помещения наравне с собственниками других помещений вправе иметь его в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами⁴⁵.

    Приватизация  жилого помещения является одним  из наиболее важных оснований возникновения  права собственности на жилое  помещение.

    Значение  приватизации жилых помещений заключается  в том, что в стране создан и  функционирует полноценный рынок  жилья со всеми вытекающими из этого правовыми и экономическими последствиями.

       Законодатель установил определенный  порядок проведения приватизации  жилых помещений.

    В соответствии со ст. 2 Закона «О приватизации» граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе, несовершеннолетних⁴⁶.

    Передача  жилых помещений в собственность  граждан осуществляется уполномоченными  собственниками указанных жилых  помещений органами государственной  власти, органами местного самоуправления, а также государственными или  муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд (ст. 6 Закона «О приватизации »)⁴⁷.

    В соответствии со ст. 7 указанного Закона передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается⁴⁸.

    В договор передачи жилого помещения  в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением⁴⁹.

    Следует отметить, что право собственности  на приобретенное жилое помещение  возникает с момента государственной  регистрации права в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним⁵⁰.

    Граждане, изъявившие желание приватизировать занимаемое жилое помещение, подают в соответствующий орган (организацию), осуществляющий функции по приватизации жилищного фонда, заявление. Заявление подлежит обязательной регистрации в книге регистрации заявлений. Оно должно быть подписано лично нанимателем, всеми членами семьи нанимателя старше 14 лет, законными представителями несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, гражданами, сохранившими в установленном порядке право пользования жилым помещением. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, сохранивших право пользования жилым помещением, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме и заверенное в установленном законом порядке согласие временно отсутствующего⁵¹.

    Соответственно, для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют пакет документов. Это следующие документы (кроме заявления на приватизацию):

    - документ, подтверждающий право  граждан на пользование жилым  помещением;

    - справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

    - при необходимости документ органов  опеки и попечительства⁵².

    Обращают  на себя внимание следующие аспекты:

- передача  жилых помещений в собственность  граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается;

- жилые  помещения, в которых проживают  исключительно несовершеннолетние  в возрасте до 14 лет, передаются  им в собственность по заявлению  родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства;

- в случае  смерти родителей, а также в  иных случаях утраты попечения  родителей, если в жилом помещении  остались проживать исключительно  несовершеннолетние, органы опеки  и попечительства, руководители учреждений для детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства⁵³.

    Согласно ст. 2 Закона «О приватизации » оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу⁵⁴.

    Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона «О приватизации»). В этот же срок может быть дано заключение об отказе в приватизации занимаемого жилого помещения. Оно должно быть мотивированным и доведено до сведения заявителей в срок не более двух месяцев. Основаниями для отказа могут быть сведения об аварийности жилого помещения, дома; об имеющихся обременениях и ограничениях, наложенных на жилое помещение; об имеющихся исковых требованиях к нанимателям и иные сведения, на основании которых приватизация жилого помещения не допускается. Отказ в приватизации может быть обжалован в судебном порядке⁵⁵.

    В случае нарушения прав гражданина при  решении вопросов приватизации жилых  помещений он вправе обратиться в суд.

    Законодатель  предусматривает возможность проведения лицами, осуществившими в соответствии с требованиями законодательства приватизацию занимаемых ими жилых помещений, так называемой деприватизации. Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. На соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица возложена обязанность принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях⁵⁶.

    Анализ  литературы позволяет выделить следующие  условия приватизации жилых помещений: 

1. безвозмездный характер приватизации;
2. однократность;
3. добровольность;

    3)  ограниченность сроков на процесс  приватизации (срок продлен до 2012 г.)⁵⁷.

       Рассмотрим правовые последствия  приватизации жилых помещений.           Главным последствиями являются следующие последствия:

- граждане  – собственники жилья;

- есть  рынок жилья (нового жилья и  вторичного жилья);

- жилой  фонд становится объектом гражданско – правового оборота (купля – продажа, дарение, наследование и др.);

- у государства существенно уменьшается бремя расходов на жилищно – коммунальное хозяйство.

       Однако, кроме позитивных последствий  в литературе можно найти немало ссылок на негативные последствия. В частности, С.И.Куприянова указывает, что для некоторых российских граждан приватизация оказалась не таким уж благом, и сегодня больше вопросов вызывает не порядок приватизации, а условия «расприватизации», то есть аннулирования договоров передачи недвижимого имущества - в первую очередь,  жилья - в собственность граждан. И тому есть свои причины. Во - первых, пострадали престарелые одинокие граждане, которым передавать жилье по наследству некому, ставшие жертвами криминальных структур, желающих под любым предлогом захватить жилье у таких собственников. Вторая, - более многочисленная категория граждан, - это очередники, которым посчастливилось получить жилье за счет государства после приватизации занимаемого ранее⁵⁸.